不動産投資ファンドは運用会社にお任せって本当？リートとの違いから5つのデメリットまで投資家目線で仕組みや特徴を徹底解説！

「長期的な資産形成をしたいのでREITや不動産クラウドファンディングなどの不動産投資ファンドに投資がしたい」

「仕事が忙しいので手間暇が掛からない不動産投資ファンドに興味がある」

など、投資先として不動産投資ファンドが注目を集めています。

不動産投資ファンドは、投資対象を不動産に限定している投資ファンドです。

少額で投資を始めることが可能で運用はすべてプロに任せることができるので、誰でも手軽に投資ができます。

不動産投資ファンドには、不動産投資信託（リート）や不動産特定共同事業法に基づく投資商品の2種類があり、ファンドの組成方法がそれぞれ異なります。

不動産投資ファンドはメリットが多い投資商品ですが、投資を始める前にデメリットについてもきちんと確認しておくべきです。

今回は、不動産投資ファンドの仕組みとメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資ファンドとは

不動産投資ファンドにはどういった特徴があるのかを知っておくことは非常に重要です。

ここでは、不動産ファンドの3つの特徴、

• 不動産を小口化して販売
• 資産運用はプロにお任せ
• インカムゲイン型とキャピタルゲイン型がある

について解説します。

不動産を小口化して販売

ファンドとは、複数の投資家から資金を集めて運用のプロである事業者が得意な分野で投資を行い、得た利益を投資家に分配する仕組みです。

不動産投資ファンドでは、不動産を小口化して販売することで投資家から資金を集めます。

事業者は不動産投資を行い、家賃収入や不動産の売却によって得た利益を分配金として支払います。

個人で不動産等を始めるには多額の資金が必要ですが、不動産投資ファンドなら少額での投資が可能です。

資産運用はプロにお任せ

個人で不動産投資を行う場合、賃貸経営と建物の管理・メンテナンスなど、何かと手間が掛かります。

不動産投資ファンドであれば、資産運用はすべてプロにお任せです。

手間が掛からず、専門的な知識は必要ないので安心して投資ができます。

インカムゲイン型とキャピタルゲイン型がある

不動産投資ファンドは、利益を出す方法によってインカムゲイン型とキャピタルゲイン型の2つに分かれます。

インカムゲイン型は、運用期間中に得られる家賃収入で収益を得る方法です。

大きな利益見込めませんが長期間安定した収益が期待できます。

一方、キャピタルゲイン型は、購入した不動産の売却益（キャピタルゲイン）を期待して投資をする方法です。

インカムゲイン型より大きな利益が期待できますがその分リスクも高くなります。

不動産投資ファンドは大きく分けて2種類

個人の投資家が投資可能な不動産投資ファンドは「不動産投資信託（リート）」と不動産特定共同事業の2種類です。

ここでは、それぞれの特徴について解説します。

不動産投資信託（リート）

不動産投資信託（リート）は米国発祥の不動産に特化した投資信託です。

事業主体となる不動産投資法人が、商業施設やオフィスビル、居住用マンション、倉庫など得意な分野に投資を行い、得た利益を投資家に分配金として支払います。

一つの用途に特化した単一用途特化型、複数の用途を組合せる複合型、用途を固定せずに投資を行う総合型の3種類があります。

日本では、J-REITとして2001年に東京証券取引所に2銘柄が上場しましたが、2025年3月時点の銘柄数は57銘柄です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業とは、運営会社が特定の不動産を小口化して投資家から資金を募り、集めた資金で不動産投資を行って投資家に利益を分配する仕組みで行われている事業のことです。

不動産特定共同事業法に基づいて国土交通大臣又は都道府県知事より許認可を受けた事業者だけが運営可能です。

代表的な商品には、不動産クラウドファンディングがあります。

不動産特定共同事業に基づく不動産小口化商品は3タイプ

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業に基づく不動産小口化商品と言われていますが、契約方法には3つのタイプがあります。

ここでは、不動産特定共同事業に基づく3タイプの不動産小口化商品、

• 匿名組合型
• 任意組合型
• 賃貸型

について解説します。

匿名組合型

匿名組合型は、不動産クラウドファンディングにおいて最も多いタイプです。

それぞれの投資は運営会社と匿名組合型契約を結びます。

投資家は不動産を所有せずに運営会社が不動産事業のすべてを行います。

最低出資額は1万円から10万円と少額で、スマートフォンやパソコンがあれば簡単に契約ができるので初心者でも安心して投資が可能です。

分配金は雑所得になるので不動産投資で活用できる税制が活用できません。

任意組合型

任意組合型では、複数の投資家と事業者が任意組合型契約を結びます。

匿名組合型と違って投資家はそれぞれの出資額に応じて不動産を所有するのが特徴です。

任意組合型ファンドの最低出資額は一口100万円以上と少し高額で、運用期間は3年以上の中長期のものが多いです。

運営は共同で行い、家賃収入や不動産の売買などの不動産事業によって得た利益は、持ち分に応じて分配金として受け取ることができます。

不動産を所有するので不動産税制の活用や相続税対策にも有効です。

賃貸型

賃貸型は、複数の投資家が出資して特定の不動産を購入する点は任意組合型と似ていますが、購入した不動産を不動産特定共同事業者に貸し出す点が異なります。

賃貸型の出資額は1口あたり約100万円で、運用期間が10年以上のものが一般的です。

不動産特定共同事業者が主体となって物件を調達することが難しく、ファンドの組成実績がほとんどないのが実情です。

不動産投資ファンドの5つのデメリット

手間を掛けずに長期的な資産形成ができる不動産投資ファンドですがやはりデメリットもあります。

ここでは、不動産投資ファンドの5つのデメリット、

• 上場廃止や倒産が起こる可能性がある
• 元本や配当金が減額されるリスクがある
• 大きな利益は期待できない
• 投資方針が決められない
• 投資金額に上限がある

について解説します。

上場廃止や倒産が起こる可能性がある

不動産投資ファンドの運営会社はファンドを組成するに当たって厳しい審査や条件をクリアしています。

例えば、J-REITであれば東京証券取引所の審査、不動産特定共同事業に基づくファンドであれば国土交通大臣及び都道府県知事の許認可が必要です。

しかし、不動産事業が上手くいかずに運営会社が倒産してしまうケースやJ-REITの場合は事業の失敗だけでなく、敵対的買収によって上場廃止に追い込まれるケースもあります。

元本や配当金が減額されるリスクがある

不動産投資ファンドが倒産までいかなくとも、賃貸経営が上手くいかない、ファンドの償還時に不動産価格が大幅に下がると元本や配当金が減額されるリスクがあります。

いくら利回りの高いファンドでも元本や配当金が減額されてしまうと大きな損失につながる可能性があります。

不動産投資ファンドで失敗しないためにも、ファンドを選びの際には運営会社の規模や運用実績をきちんと確認するようにしましょう。

大きな利益は期待できない

個人で不動産投資をする場合は、銀行から融資を受けて自己資金のみで投資するよりも大きな利益を上げることができます。

しかし、不動産投資ファンドの場合は、購入するに当たって融資を受けることは難しいです。

そのため、投資規模が小さくなってしまい、大きな利益を上げることができません。

投資方針が決められない

不動産投資ファンドおいては、投資先や運用危難などの投資方針を決めるのは運用会社です。

投資家は投資方針に対して口出しすることができません。

投資金額に上限がある

J-REITであれば規模が大きく、市場で売買されるので投資金額に上限はないと言えるかもしれません。

しかし、不動産特定共同事業に基づくファンドについては投資総額が決まっているので投資金額に上限があります。

購入に当たっては抽選方式を取られているケースが多く、複数口当選するのは非常に難しいです。

まとまった資金を運用したい場合は、J-REITに投資する方が良いでしょう。

まとめ

不動産投資ファンドは、不動産投資のように多額の費用が必要なく、運用はすべて運用会社に任せることができることから人気が高まっている投資商品です。

不動産投資ファンドには、不動産投資信託や不動産共同事業に基づいた商品の2種類があり、購入方法や投資の仕方が異なります。

それぞれの特徴を理解し、自分にあったファンドを選択することが重要です。

これから資産形成をしたいと考えている人は、不動産投資ファンドを検討してみてはいかがでしょうか。