【不動産媒介契約とは?】3つの種類と違いについて【オススメは一般媒介】

不動産媒介契約
  • 不動産媒介契約の種類と違いを知りたい
  • 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のどれが一番いいの?

こんな疑問にお答えします。

不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
その際、不動産会社と締結しなければならないのが、「媒介契約」。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

この3種類には、それぞれ違いがあり、その違いを理解した上でどの媒介契約を締結するか判断しなければいけません。

結論から言うと、おすすめの媒介契約は一般媒介契約です。

今回は、具体的にこの3種類はどのような点が違うのか?そして、一般媒介契約をおすすめする理由を解説します。

記事の信頼性

監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

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媒介契約の違い①:依頼できる不動産会社数

3種類の媒介契約の最も大きな違いは、以下のように依頼できる不動産会社の数です。

  • 一般媒介契約:複数社に依頼できる
  • 専任媒介契約:1社のみ
  • 専属専任媒介契約:1社のみ

一般媒介契約は、依頼できる会社が複数で構いません。
たとえば、3社と一般媒介契約を結んだら、その3社が自分の物件の売却をしてくれるということです。

一方、専属専任媒介契約と専任媒介契約(以降「専任系媒介契約」)は1社だけとしか媒介契約を結べません。
つまり、自分の物件の売却活動を行うのは、媒介契約を結んだ1社のみというわけです。

媒介契約の違い②:不動産媒介契約の期間

媒介契約の期間
次に、媒介契約の契約期間にも以下の違いがあります。

  • 一般媒介契約:自由に選べる
  • 専任媒介契約:3か月以内
  • 専属専任媒介契約:3か月以内

このように、一般媒介契約は期間を自由に定められます。もっというと、契約を一方的に解除するのも自由です。

一方、専任系媒介契約は3か月以内というルールがあります。そして、専任系媒介契約は1社としか契約を結べません。

媒介契約の違い③:レインズ登録義務

レインズに登録する義務も以下のように違いがあります。

レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
不動産会社のみ閲覧できるシステムであり、過去の成約事例や現在の売り出し物件が掲載されています。

レインズに自分の物件が登録されると、ほかの不動産会社に自分の物件の存在をアピールできるということです。
レインズで物件を発見した不動産会社から、「うちの顧客に紹介できそうな人がいます」となったら集客増につながります。

また、福岡には”ふれんず”という福岡独自のポータルサイトが存在します。”ふれんず”は「公益社団法人福岡県宅地建物取引業協会(通称:福岡県宅建協会)」が運営する売買・賃貸の不動産情報サイトです。
福岡県宅建協会会員は、”ふれんず”を通してレインズ登録を自動的に行うことができます。
(ハトのマークの宅建協会のCMでお馴染みです)

  • 一般媒介契約:義務なし
  • 専任媒介契約:媒介契約から7日以内
  • 専属専任媒介契約:媒介契約から5日以内

ふれんずでも上記期間は同様で、情報登録はもちろん、価格改定後の情報修正、成約後の登録削除など、サイト上で行うことでレインズにすぐに反映されます。

レインズは国土交通省管轄の宅建業法に登録・通知の義務が定められた情報サイトで一般の方は閲覧できませんが、“ふれんず”は一般の方も閲覧する事ができるため、福岡で不動産を購入したり売却する方の多くが利用しています。

媒介契約の違い④:不動産売却活動の報告義務

売却報告義務にも以下のような違いがあります。

  • 一般媒介契約:なし
  • 専任媒介契約:2週間に1回以上
  • 専属専任媒介契約:1週間に1回以上

売却報告義務とは、広告予定、反響状況、検討客の状況、付近の競合物件の変化などの、定期的な報告義務のことです。
報告内容や報告方法に指定はないので、電話の場合もありますし、メールの場合もあります。

一般媒介契約には売却報告義務がありません。
一方、専任系媒介契約にはペースに違いがありますが義務があります。

媒介契約の違い⑤:自己発見取引の可否と費用負担

最後の違いは、自己発見取引の可否・費用負担です。

  • 一般媒介契約:可能。費用負担なし
  • 専任媒介契約:可能。費用請求される場合がある
  • 専属専任媒介契約:不可。全額支払う

自己発見取引とは、売主自らが買主を見つけてきたケースです。
物件を売りに出したところ、知人・友人から直接問い合わせがきたというようなケースが該当します。
一般媒介契約の場合は特に問題なく、不動産会社に仲介手数料などの費用を支払う必要はありません。

個人間売買をする場合は下記をご覧になり、リスクを知ったうえで進めてください。

>>不動産売却を個人で行うことのメリット・デメリットを徹底解説

一方、専任系媒介契約の場合は費用負担が発生することがあります。
専属専任媒介契約は、自己発見取引の場合でも、媒介契約を結んでいる不動産会社を介しての取引になります。そのため、媒介契約に定められている仲介手数料は全額支払うことになります。

専任媒介契約の場合には自己発見取引で契約しても良いですが、不動産会社はその時点までにかかった広告費などの請求をしても良いことになっています。
専属専任媒介契約よりは安価になりますが、費用負担が発生するという点は覚えておきましょう。

契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への販売依頼
依頼できる

依頼できない

依頼できない
自分で探した買主との直接契約
直接契約できる

直接契約できる

直接契約できない
有効期間無制限3ヵ月3ヵ月
報告義務なしあり
2週間に1回以上
あり
1週間に1回以上
不動産流通機構(レインズ)の登録義務登録義務なし契約日から7日以内契約日から5日以内

不動産媒介契約の選び方【一般媒介がオススメ】

さて、3種類の媒介契約の違いが分かったところで、実際にどの媒介を結べばよいのか?という話です。
冒頭でも言いましたが、当サイト「売る研」では一般媒介契約をオススメしています。

具体的な理由は下記関連記事をご覧下さい。

一般媒介で不動産売却を成功させよう:まとめ

このように、同じ媒介契約でも種類によって違いがあります。
査定時にきちんと不動産会社・担当者を見極めて媒介契約を締結しなければいけません。

優良不動産会社に任せて、スマートな不動産売却を実現させましょう。

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