【航空法】空港周辺の高さ制限がある不動産・土地の売却注意点

「空港の近くにある土地や建物を売りたいが、高さ制限がかかっているらしい」
「航空法による建築制限がある不動産は、売却価格が下がってしまうのだろうか？」

空港周辺の地域に位置する不動産は、航空機の安全な離着陸を確保するため、航空法に基づく「制限表面（高さ制限）」や「建造物等の設置制限」が設定されています。

結論から言うと、航空法の高さ制限がかかる不動産であっても売却することは何ら問題ありません。

ただし、建設できる建物の階数や高さに上限が定められるため、買主の建築計画や不動産会社の査定額に影響を与える可能性があり、売買時には正しい知識に基づく告知が必要です。

今回は、制限表面の種類や不動産売却への影響、重要事項説明での注意点、高く売るための具体策まで詳しく解説します。

✅記事の信頼性
執筆・監修：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

空港周辺の「制限表面」とは？航空法に基づく高さ制限の仕組み

制限表面とは、航空法（第49条・第56条）に基づき、空港の滑走路周辺の空域に設定される見えない空間の基準面（平面や傾斜面）のことです。

原則として、制限表面を超える高さの建造物や植物、工作物（電柱、テレビアンテナ、クレーン等）を設置・突出させることは禁止されています。

主な制限表面の5つの分類

航空法の高さ制限が不動産売却・査定に与える影響

所有する土地や建物が制限表面エリアに入っている場合、売買において以下のような影響が生じます。

戸建て住宅や低層建物への影響は少ない

滑走路のすぐ至近（着陸表面周辺など）を除き、一般的な木造2階建て住宅（高さ約7〜9m）や3階建て住宅（高さ約10〜12m）であれば、水平表面の制限高（約45m）に抵触することは稀です。

そのため、一般の戸建て住宅や低層の住居用土地の売買においては、価格に大きなマイナス影響を与えることはほとんどありません。

中高層マンションや事業用ビル開発では価格に影響する

買主が「中高層マンション」や「高層オフィスビル」「ホテル」などの建築を検討しているデベロッパー・事業者の場合、高さ制限によって階数が制限され、事業採算性が低下することがあります。

この場合、容積率を最大限使い切れない可能性が生じるため、土地の査定額が下がる要因となることがあります。

空港周辺の不動産を売却する際の2つの注意点

取引トラブルを防ぎ、スムーズに手放すための売主側の注意点です。

注意点①：重要事項説明書での告知が必要になる

宅地建物取引業法第35条の「法令に基づく制限」として、買主に対して航空法による高さ制限の存在や制限高を説明する必要があります。

不動産会社を通じて国交省（東京航空局・大阪航空局）や空港事務所の管理課で正確な制限高の照会（制限表面図の確認）を行います。

参考：【重要事項説明書】不動産売却で失敗しないための注意点とチェック項目

注意点②：航空機騒音障害防止法（騒音エリア）の確認

空港周辺では、高さ制限だけでなく「航空機騒音」の障害防止区域（第一種〜第三種区域）に指定されているケースもあります。

防音工事の補助金制度や建物の用途制限がかかる場合があるため、併せて重要事項説明書へ記載します。

高さ制限のある空港周辺の土地を高く・スムーズに売る秘訣

制限表面エリア内であっても、戦略次第で好条件の売却を目指せます。

戸建て実需層や駐車場用途へターゲットを絞る

高層建築が建てられない土地であっても、2階建て一戸建て・アパート・コインパーキングなど高さ制限に触れない用途であれば相場並みの高値で売買されます。

事前に正確な限界高度を調べて買主に安心感を与える

Web上の「制限表面回答システム（各空港ウェブサイト等）」などを活用し、地上何メートルまで建築可能かをあらかじめ提示することで、買主の不安を払拭できます。

地域の不動産市場に強い複数の会社へ査定を依頼する

空港周辺の地理・法的制限・実際の需要動向に精通した地元の不動産会社へ相談することが、適正価格で売却するための最善策です。

不動産売却を成功させるカギは
信頼できる不動産会社選びです！

まとめ：空港周辺の不動産売却は正確な照会とプロへのご相談を

航空法に基づく「制限表面（高さ制限）」がある土地・不動産であっても、戸建て住宅などの低層利用であれば売却に大きな支障はありません。

まずはご自身の所有地で建築可能な制限高や査定相場を確認するため、信頼できる不動産会社へ一括査定・相談されることをおすすめします。