【港湾隣接地域】港湾法による制限がある土地・不動産の売却

「港や海岸の近くにある土地や倉庫を売りたいけれど、どのような法的制限がかかるのだろうか？」
「登記簿や行政の調査で『港湾隣接地域』に該当していると言われたが、売却に影響はあるのだろうか？」

港湾施設や沿岸部の近くに位置する不動産は、港湾法に基づく「港湾隣接地域」や「臨港地区」に指定されているケースが多くあります。

結論から言うと、港湾隣接地域内にある土地や不動産であっても売却することは十分に可能です。

ただし、港湾の保全や安全維持のために建築物の設置や土地の掘削・盛土などに関する許可制（行為規制）が設けられているため、売買時には重要事項説明での適切な告知や買主への説明が欠かせません。

今回は、港湾隣接地域の仕組みや課される制限内容、重要事項説明での扱い、好条件で売却するためのノウハウまで詳しく解説します。

✅記事の信頼性
執筆・監修：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

港湾隣接地域とは？港湾法に基づく区域の基礎知識

港湾隣接地域とは、港湾の施設を保全し、または港湾の効用を失わせないために、港湾管理者（都道府県や市町村、港湾局等）が港湾区域に隣接して指定する区域（港湾法第37条）です。

港湾施設の損壊や水深の浅小化、崩落などの防止を目的として指定されており、水際から一定の距離内（通常は数10メートル〜100メートル程度）の陸地が対象となります。

臨港地区（りんこうちく）との決定的な違い

• 港湾隣接地域：主として土地の「掘削」や「盛土」「建造物の設置」といった物理的な行為（保全上の規制）を制限・許可制にする区域です。
• 臨港地区：都市計画法に基づく地域地区の一つで、用途（商港区、工業港区、フェリー区など）に応じて建物の「用途制限」を行う区域です。

両方の指定が重複してかかっている地域も多いため、不動産売却時には行政の港湾課や都市計画課で双方の指定状況を確認する必要があります。

港湾隣接地域で課される主な行為制限と許可手続き

港湾隣接地域内に含まれる土地では、自由な土地活用や建築行為が制限され、事前の「港湾管理者の許可」が必要となります。

港湾隣接地域の不動産を売却する際の注意点

港湾隣接地域内の土地・建物を手放す場合、通常の不動産取引とは異なる手続きや配慮が必要です。

重要事項説明書での説明義務がある

不動産売買において、宅地建物取引業法第35条（法令に基づく制限）に基づき、買主に対して「港湾法による制限」を重要事項説明書に明記して説明しなければなりません。

説明を怠ると「説明義務違反」として取引上のトラブルや損害賠償に発展するリスクがあるため注意が必要です。

参考：【重要事項説明書】不動産売却で失敗しないための注意点とチェック項目

既存建物の再建築や造成で許可申請が必要になる

買主が土地を購入後に既存建物を解体して建て替えたり、新しく造成を行ったりする際、自治体の港湾管理者へ事前申請を行って許可を得る必要があります。

許可手続きに一定の時間やコストがかかる旨を買主に事前に伝えておくことが大切です。

港湾隣接地域にある土地・不動産を高く売るノウハウ

規制がかかる立地であっても、ターゲット選びや見せ方を工夫することで好条件の売却を実現できます。

産業用・事業者向け需要（倉庫・工場・物流）へアピールする

臨港部や港湾隣接地域は、物流業者、製造業、輸出入関連企業にとって利便性の高い好立地です。実需の住宅用途だけでなく事業者向けターゲットへの訴求が効果的です。

事前に行政へ許認可の要件を確認しておく

想定される建物の構造や利用目的に対してどのような許可基準があるのかを自治体で事前に調査し、買主へ提示することで購入意欲を高められます。

特殊物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談する

港湾法や臨港地区などの産業用行政規制に詳しい不動産会社へ査定依頼を行い、適切なアドバイスを受けることが売却成功への近道です。

不動産売却を成功させるカギは
信頼できる不動産会社選びです！

まとめ：港湾隣接地域の不動産売却は事前調査とプロのサポートが不可欠

港湾隣接地域に指定された不動産であっても、港湾法に基づく許可制や用途の仕組みを正しく理解していれば問題なく売却できます。

まずはご自身の所有する土地・建物の正確な査定額と制限内容を把握するため、実績豊富な不動産会社へ査定・相談されることをおすすめします。