「不動産を売却するときに受取る【買付証明書】って何？」
「不動産売却で売主として注意すべきことはある？」
こんな疑問にお答えします。
不動産売却における買付証明書とは、正式な売買契約を結ぶ前に買主から提出してもらう、「購入予約」「売買に向けた交渉申し込み」です。
法的に提出が義務付けられているわけではありませんが、スムーズに不動産売買を成立させるためにはあったほうがよい書類なので、基本的な記載内容や、書類を確認するときの注意点を知っておきましょう。
今回は、不動産売却における買付証明書の役割と、書類の扱いについて注意すべきポイントを解説していきます。
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目次
買付証明書は買主から渡される不動産の購入予約書類のこと
買付証明書とは、不動産売却を進める際に買主から売主へと提出される「購入予約」のようなものです。
不動産売却で絶対にもらえる書類というわけではありませんが、利用する人も多いので知らないといざ書類をもらったときに戸惑います。
ただ、複数いる購入希望者の中から条件の合う買主やリスクの低い買主を見極める際に役立つ書類でもあるため、不動産の売主は書類の見方や基本的な記載内容等を押さえておきましょう。
「自分に不動産を売ってほしい」という意思表明が買付証明書
買付証明書は、「自分にこの不動産を売ってほしい」という意思を伝えるための書類です。
厳密にいうと、不動産売買手続きは、「売買契約書」を作成し、「売買契約」を締結した時点で、正式に「不動産を買う」「不動産を売る」という取引が成立します。
ただし、不動産はとても高価な資産です。
即断即決で購入を決められるものではないので、
- 他にもっと良い条件の物件が出てくるかもしれないから、今は正式な契約をせずにキープしておこう
- 予算が足りないものの、ダメ元で値引きを持ちかけて無理やり購入してしまおう
といった考えを持つ買主も少なくありません。当然のことながら、本気で不動産を購入しようと考えている買主以外との交渉は、売主にとって時間の無駄。
買付証明書は、本気で不動産購入を検討していることをアピールする手段だと考えておけば良いでしょう。
売買契約の締結や手付金支払いの前にやり取りするのが一般的
買付証明書はその性質上、売買契約を締結する前に提出してもらうのが一般的です。
ただ、売買契約書には強制力がありますが、買付証明書に強制力はありません。
売買契約を交わしてから買付証明書をもらったり、買付証明書を作るようお願いをしたりしても意味がないため、あくまでも買主探しをしている段階でのみ目にするものだということも知っておきましょう。
多くの場合仲介の不動産会社が用意しているテンプレートを使用する
買付申込書の書式は自由です。
多くの場合、買主側は仲介の各不動産会社が用意している文書のひな形を使って、買付証明書を作成しています。
「どうせ同じことが書いてあるから」と内容のチェックを怠ると、思わぬトラブル発展する可能性もあるので注意が必要です。
買付証明書をもらったら、必ず隅々まで内容を見るようにしましょう。
あくまでも購入の「お願い」「打診」なので拒否や取り下げも可能
買付証明書に、法的な拘束力等はありません。
基本的には、買主から売主に対する「この物件を自分に売ってほしい」「他の人には売らないでほしい」というお願いの一種なので、買付証明書を受け取った後に別の人へ不動産を売ったり、買付証明書の条件を変更したりすることも可能です。
ただし、内容に問題がなければ、買付証明書の内容に従って取引をすることになります。
意味もなく売却条件を変更すれば、トラブルになる可能性も出てくるため、買付証明書の条件に少しでも不満がある場合は、その時点で交渉しましょう。
売主から買主へ「売渡承諾書」を提出する場合もある
買付証明書は、買主から売主へと提出される書類です。
一方、買付証明書を受け取った後に、売主から買主へ渡すのが「売渡証明書」です。
売渡証明書は、「この物件をあなたに売る」ことを伝える手段であり、「売渡証明書の内容に同意する」という意味合いの書類で、買付証明書と同じく法的拘束力はありません。
そのため、売渡証明書を作らない売主も多いです。
買付証明書も、絶対にもらえるわけではないので、両方とも「そういう書類がある」ということだけ押さえておきましょう。
不動産情報や購入希望額など！買付証明書の記載事項
買付証明書の記載事項は、以下の構成となっています。
- 不動産の詳細情報
- 購入希望金額
- 頭金の額や住宅ローン利用の有無
- 手付金の額
- 契約日と不動産の引き渡し希望日
- 買付証明書の有効期限
- 書類の作成日時と提出日時
- 特約内容
順に解説します。
不動産の住所や面積等の詳細情報
土地や建物の正確な住所地や面積、間取りといった物件の詳細情報です。
「どの不動産を購入しようとしているのか」を明らかにするための項目ですが、書類を作るのは買主側なので、空欄で提出される場合もあります。
仲介の不動産業者に情報を聞いて、記入されているケースも多いです。
想定している不動産の種類が違う可能性もゼロではないので、本当に売り出している自分の不動産を希望する買付証明書なのか、一度は確認しておきましょう。
不動産の購入希望金額
「予算としていくら出してくるか」を示す、非常に重要な項目です。
買主側が好きな金額を記入できるため、不動産の販売価格よりも低い金額になっている場合もあります。
もちろん、この時点で大幅な値引きを持ちかけられても、売主側は交渉を拒否することが可能です。
とはいえ、無理のある値引き要求は交渉決裂につながるリスクがあるため、多くの場合売り出し価格や相場に近い金額が記入されると考えておきましょう。
用意できる頭金や住宅ローンに関する内容
用意できる頭金の額や、住宅ローンをいくら借りるのかといった、買主側の支払い方法に関する項目です。
頭金の有無や額からは、「あらかじめ家を買うために貯金していた」という計画性や、親族から援助を受けられる関係性の良さ等を読み取ることができます。
また、住宅ローン利用の有無も重要です。
一般的な不動産売買では、買主は住宅ローンを組んで不動産を購入します。買主が法人の場合は現金や小切手で支払う場合もあります。
支払ってもらえる手付金の額
不動産売買では、売買契約書の締結時に、買主から売主へ手付金を支払ってもらいます。
手付金の相場は、地域によってもさまざまですが、一般的に不動産価格の5～10％程度で、何の問題もなく売買が進めば、手付金を差し引いた残額をローンで払ってもらうのが一般的です。
ここで重要になってくるのが、手付金は売買契約における保証金でもあること。
買主側の事情で取引がキャンセルされた場合、売主は受け取った手付金を買主へ返さず没収することができます。
逆に、売主側の一方的な事情で取引をキャンセルした場合は、「手付金の倍額」を買主側へ支払うのが一般的です。
買主側のキャンセルリスクに直結する項目なので、手付金の額には注目しておきましょう。
参考：不動産売却の際に聞く「手付金」とは？宅建士が3つのポイントで解説
支払い日と不動産の引き渡し希望日
不動産売買では、多くの場合支払い日（決済日）に不動産を引き渡します。
代金の決済と引き渡しを同じ日にしておいたほうが、権利関係の手続きや仲介業者に対する支払い等も一度にできて無駄がないからです。
決済と引渡し時期がずれるとトラブルも起こりやすくなるため、同日に引き渡しを希望している買主を選びましょう。
参考：不動産売却時の決済方法や所要時間・必要書類を宅建士が徹底解説！
買付証明書の有効期限
不動産売却手続きが進むにつれて、売主側の事情も買主側も事情も変わっていきます。
買付証明書をもらったら、絶対にその相手に不動産を売ると確定するわけではないので、買付証明書の有効期限も見ておきましょう。
売主側から、有効期限を作るよう求めておけば、交渉がうまくまとまらなかったとき、有効期限後スムーズに別の買主と交渉を始めることができます。
書類の作成日時や提出日時
書類の作成日時も、重要な項目です。
ある程度人気の高い不動産だと、複数の買主からアプローチを受けることになります。
場合によっては、買付証明書も複数枚受け取るので、どの買主が最初に交渉を申し込んできたのかを把握するためにも、日時は記載してもらいましょう。
特約について
最後に特約や要望について記載される場合もあります。例えば、住宅ローンを利用する場合は「ローン特約」、中古一戸建ての場合は、「解体更地渡し」など。
買付証明書は、一般的に不動産仲介会社を通じて提出されるものなので、わからない点は必ず質問しましょう。
買付証明書を受け付ける際の注意点は支払い方法の確認など
売主として買付証明書を受け取る際の注意点は、支払い方法や事前審査の有無をチェックすることです。記入してある内容を適切に読み解くことができれば、リスクの高い買主を弾くことができます。
現金払いなら事前に証明してもらう
不動産売買では、現金で購入する方もいます。
金融機関による住宅ローン払いなら、決済当日になって「お金がない」となるリスクはありませんが、現金払いの場合は本当に現金を持っているのか、通帳のコピーなどで確認した方がよいでしょう。
住宅ローンの事前審査に通っている買主を選ぶ
より安全性の高い買主を吟味したい場合は、住宅ローンの事前審査に通っているかどうかを見るのもおすすめです。
「住宅ローンの事前審査を通過している」ことを通じて、ある程度の返済能力や社会的信用を持っていることがわかりますし、事前審査にかかる時間も短縮されて引渡しが早くできます。
手付金をどれだけ出せるのか
手付金は、買主側の事情で取引をキャンセルされたときに、没収できる保証金です。
手付金の額が多いということは、それだけ「取引を途中でキャンセルする予定がない」ことの証明になります。
金額が高くなればなるほど買主側のリスクと本気度が高くなるため、不動産売買を慎重に進めたい場合は、手付金の額にも注目すると良いでしょう。
買付証明書を見てリスクの低い買主を見極めよう：まとめ
買付証明書は、「この物件を自分に売ってほしい」「売買に関する交渉がしたい」という買主側の意欲を示す書類です。
法的な拘束力があるわけではありませんが、住宅ローン利用の有無や事前審査を通過しているかどうか、手付金の額等を通じて、買主側の本気度をチェックすることができます。
冷やかしやダメ元で申し込んでくる相手、支払い能力等に難のある相手等を避けるためにも、買付証明書を利用して、安全性の高い交渉相手を見極めましょう。
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