不動産評価額とは？不動産売却に役立つ調べ方を3つのポイントで解説

「不動産評価額って何？」
「不動産評価額はどうやって調べるの？」

こんな疑問にお答えします。

不動産評価額とは、売却する不動産の売り出し価格を決める際に利用する基準のことです。

不動産は、一般的な商品と違って定価がありません。
「どういう見方をするか」によって資産としての価値が変わってくるため、売り出し価格を決めるときは、「中古不動産市場における適正価格」を理解したうえで値付けできるようになっておく必要があります。

もちろん、多くの場合、不動産の売却価格は不動産会社による査定結果を参考に決めるため、自分で評価額について知る必要はないと考える人もいるでしょう。

しかし、不動産会社の中には、売主の知識のなさにつけ込んで不当な査定をする悪徳業者も存在します。

不動産評価額をある程度自分で調べられるようになっておけば、「この査定額・見積もり価格はおかしい」と判断して怪しい不動産会社との契約を避けられます。

そこで今回は、不動産評価額の種類や用途、調べ方といった基本的なポイントをご紹介します。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社代表取締役・宅地建物取引士上野健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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1 公示価格や実勢価格など！複数ある不動産評価額の違いを解説
2 不動産評価額とは不動産の価値を数値化した基準のこと
3 政府のサイトやプロへの依頼など！不動産評価額の調べ方
4 不動産評価額を知って適切な金額で不動産を売却できるようになろう：まとめ

公示価格や実勢価格など！複数ある不動産評価額の違いを解説

不動産評価額には以下のような種類があります。

公示価格
実勢価格
固定資産税評価額
路線価
鑑定評価額

順に解説してきます。

国によって毎年更新される評価額の基礎「公示価格」

公示価格は、国によって毎年更新されている、もっとも基礎的な土地の価値基準です。全国数万箇所もの土地価格を専門家が調査し、より実態に近い1平方メートルあたりの土地価格を計算しています。

基本的に、土地の価値は公示価格を基準に決められているため、不動産評価額の中でも一番重要な数値だと考えておけば良いでしょう。

不動産市場での時価を示した「実勢価格」

実勢価格は、いわゆる時価のことです。
公示価格に土地の需要と供給を考慮に入れた、「実際に取引されている土地の金額」を指します。ただ、実勢価格については、売買を仲介する不動産会社によって査定額が変わってきます。

なぜなら、不動産業者によって評価や査定方法が違うからです。不動産は、同じマンションでも階数や部屋番号が違うだけで価格が数百万円変わることもある資産なので、実勢価格はあくまでも参考程度に考えておきましょう。

各自治体が調べる「固定資産税評価額」

固定資産税評価額は、固定資産税の納税計算に使われている資産価値のことです。
固定資産税は、国ではなく各自治体によって管理されている税金なので、公示価格と違って各自治体が調査しています。

ただ、固定資産税を高く取ると持ち家を買う人が損をしてしまうため、固定資産税評価額は公示価格や実勢価格の7割程度に落ち着くケースが多いです。

不動産の売り出し価格を考える場合は、固定資産税評価額はあまり参考になりません。

参考：固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】

国税局が相続財産の税計算をするために公開している「路線価」

路線価は、国税局によって毎年調査・公表されている土地の価値です。
基本的には、不動産の売買ではなく「相続税」や「贈与税」の納税額を計算する際に利用されています。

路線価は「道路に接する土地1平方メートルあたりの価格」を示したものなので、立地が良く利便性の高い土地ほど金額が高くなるのが特徴です。

多くの場合、固定資産税評価額と同様に、路線価も実勢価格より安くなるのが一般的です。

参考：不動産売却に活用できる路線価の見方を4つのポイントで解説

不動産鑑定士に評価してもらう「鑑定評価額」

鑑定評価額とは、「不動産鑑定士」と呼ばれるプロに頼んで調べてもらう土地の資産価値のことです。
土地の利便性や収益性、過去の取引データ等も込みで評価額を求めるので、鑑定してもらえば客観的な土地の価値が分かります。

ただ、弁護士や税理士と同じで、不動産鑑定士にも実力の差がありますし、鑑定を個人的に頼むとお金もかかるため、不動産売却時に利用されないケースも多いです。

参考：不動産の「鑑定」と「査定」の違いを4つのポイントで分かりやすく解説

不動産評価額とは不動産の価値を数値化した基準のこと

不動産評価額とは、不動産の価値を数値化した基準のことです。

上記で説明したそれぞれの評価額は、すべて別の目的のために作られたものなので、同じ土地なのに評価方法が違うと価格が数割変わってしまうことも少なくありません。

だからこそ、「中古不動産として市場で評価される金額」の求め方を知っておくことが重要なのです。

不動産の売り出し価格は相場を参考にすることが重要

不動産の売り出し価格を考える場合、「相場」を参考にする必要があります。
なぜなら、不動産の購入を検討する人は、ほとんどのケースで他の不動産と価格や条件を比較して、買うかどうかを決めるからです。

エリアの不動産相場が3,000万円の地域で家探しをするとき、築年数や間取りが似通った不動産がいくつかあれば、基本的には安い物件やその他条件の良い物件から売れていきます。

不動産売却を成功させるためには、初期の集客が大切です。相場の知識がなく、エリアの相場より高い金額で値付けをしてしまうと、おしゃれで広い築浅の物件でも中々買主を見つけられません。

不動産売却市場では、売れ残っている期間が長くなると、「一見良い物件なのに売れないのは、何か隠れた問題があるのでは」という疑いを招いてしまい、さらに不動産が売れづらくなっていきます。

また、大幅に値付けを間違えて高い金額で売り出し、その後相場に合わせて値引きをするのも問題です。
「交渉すれば値引きできる」「何らかの問題があったため値引きされた」という印象を持たれるのは、不動産売却においてプラスには働きません。

一方、不動産の売り出し価格を高くするのではなく、逆に相場より安くしてしまうのも問題があります。
人間は、高いもの、中くらいの価格のもの、安いものと複数の商品が並んだ場合、一番安いものではなく中くらいの価格のものを選ぶ傾向を持っています。

これは、一番安いものに対して、「相場や平均値より安いのだから、何か問題があるのだろう」と感じてしまう人が少なくないからです。
この性質は不動産売買でも同じなので、相場より安い金額で不動産を売り出すと、「お得だ」というイメージよりも、「何か問題があるのでは」という疑いを持たれやすくなってしまいます。

不動産会社を吟味するために適切な評価額を知っておく必要がある

不動産を売る際に評価額を知っておくべき理由として重要なのが、「不動産会社の吟味にも使える」という点です。

不動産売買は、同じエリアでもそれぞれ築年数や土地の形状、建物のメンテナンス頻度等が違うため、「まったく同じ商品が市場に存在しない」という特徴を持っています。
一見似ている物件でも、細かく見ると条件が違うからこそ、正確な相場を把握するのは非常に困難です。

そして、不動産売却の仲介を行っている会社の中には、相場把握の難しさを利用して、査定をごまかす悪徳業者がいます。
査定額を安く出し、「この条件だと買う人がいないので」と自社や自社の関係者経由で不動産を買いたたこうとする業者に出会ったとき、不動産の客観的な価値が分かっていないと、だまされてしまう可能性が高いです。

ある程度不動産評価額を知っておけば、「査定額がおかしい」ことに気づいてリスクを回避できます。

悪徳業者に限らず、経験値の低い不動産業者・担当者にも気をつけましょう！