セットバックが必要な土地の売却方法とは？知っておきたい注意点を詳しく解説

「土地を売却する際のセットバックって何？」
「セットバックが必要な土地は売却できる？」

こんな疑問にお答えします。

建築基準法では道路幅を4m以上と定めています。4m未満の道路に面している土地は利便性や防災の観点から建物を建築することができません。

ただし、4m未満の道路でも条件に沿って道路の幅員を広げる「セットバック」を行なえば新築や建て替えが可能になります。セットバックは、狭い道路に面した土地を売却する際には避けて通れない問題と言っていいでしょう。

そこで今回は、セットバックが必要な土地の売却方法について詳しく解説します。固定資産税や費用の負担についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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土地売却におけるセットバックとは？

セットバックとは、土地と接している道路の境界線を後退させることです。

建築基準法第42条では、道路の幅員を最低4m以上と定めています。しかし、古い基準で整備された幅4m未満の道路や、そのような道路に面した建物も少なくありません。

すでに住んでいる人に改築の強制はできないため、建て替えるときにはセットバックをするように指定されます。なお、建築基準法が適用される前の道路は「2項道路(みなし道路)」と呼ばれます。

このような2項道路に接する土地では、建て替えや新規建築ができません。適切な土地の売却方法を理解しておかないと不利になるケースがあるので注意が必要です。

セットバックの具体的な方法

セットバックの方法は土地の状況によって異なります。

道路の向かい側が宅地の場合

向かい側が宅地の土地は、道路の中心線から2ｍ以上離れるようにセットバックする必要があります。道路幅が3ｍであれば、それぞれ50cmずつセットバックして道路幅を４mにするわけです。

向かい側が崖地や川、線路の場合

向かい側がが崖地や川、線路などの土地は、反対側の道路境界線から4mを確保しなければいけません。道路幅が3ｍであれば1mセットバックして道路幅を4mにします。

セットバックが土地売却に与える影響

セットバックが必要な土地を売却する際には、下記のような影響があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

建ぺい率と容積率が減る

セットバック後は土地が小さくなるため建物を建てる際の建ぺい率と容積率が減り、建物の規模も小さくなります。

たとえば、セットバック前の面積が50㎡の場合、セットバック部分が5㎡であれば、有効な土地面積は45㎡に減ってしまいます。

なお、セットバックをした部分が所定の要件を満たせば、固定資産税と都市計画税が免除されます。ただし、税金の免除を受ける場合は、土地を管轄する役所に出向いて申請しなければいけません。手続きをない限り税金は免除されないので注意しましょう。

参考：固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】

セットバック部は道路にする

セットバックした部分は道路として使う必要があります。自由に建築物を建てることはできません。また、セットバック部分に車をはみ出して駐車することもできません。

そのため、セットバックした土地を自治体に寄付する人も多くなっています。助成金が支払われる自治体もありますが、基本的には無償提供です。

なお、無償提供した場合はセットバック部の舗装費用を自治体が負担します。門扉や草木の撤去費用などは所有者が負担することもあるので事前に確認しておきましょう。

セットバックが必要な土地の売却方法

セットバックが必要な土地を売却するには、主に次のような方法があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

建物を解体する

セットバックが必要な土地に古い建物が残っていると、購入を検討する人にとって将来の費用や手間が想像しづらく敬遠される可能性があります。

更地の状態であれば、セットバック後の有効な土地の形状や面積が明確になり、購入希望者も具体的な費用をイメージしやすくなるでしょう。

ただし、建物の解体には費用がかかるため、解体費用と売却価格の上昇分を比較検討する必要はあります。

セットバック工事費用分を値引きする

セットバック工事費用が売却価格に反映されていれば、買主が予算を立てやすくなります。土地の状況や面積によっても異なりますが、セットバックにかかる費用は、およそ次のとおりです。

隣地との境界線が明確な場合は20万円～30万円、明確でない土地は50万円～80万円が目安になります。

工事分を値引きをして売却する際には、買主と売主の間でセットバックに関する責任の所在や工事の実施時期などについて明確な合意をしておくと安心です。工事が適切に行われるかどうかを確認するための仕組みも契約に盛り込んだほうがいいでしょう。

自治体や管理方法によって費用の負担者が異なる点にも注意が必要です。セットバック部を無償で提供すれば工事費用を負担する自治体もありますが、自分で管理する場合は土地所有者が負担します。

工事費用分を値引きする場合は、土地の管理方法や自治体の費用負担制度を確認しておきましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社はセットバックが必要な土地の取り扱いに慣れているため、適切な評価や対応が期待できます。

また、不動産会社は土地の再販や開発のノウハウを持っているため、セットバックが必要な土地でも効果的に活用する方法を探ることもできます。個人売却よりも高い価格が付く可能性も広がるでしょう。

不動産会社の買取りを希望する場合は、複数の不動産会社に相談・査定を依頼して比較検討するのがおすすめです。各不動産会社が提示する買取価格や条件を比較検討すれば、有利な条件を見つけやすくなります。

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セットバックが必要な土地の売却は不動産会社での査定が有利：まとめ

セットバックが必要な土地の売却では、土地の有効面積や建ぺい率・容積率などに影響が出る可能性を考慮しておくことが大切です。セットバックに伴う費用の負担や手続きに関する取り決めを事前に明確にしておけば、土地売却時のトラブルも防げるでしょう。

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