「福岡の不動産売却を成功させるポイントがしりたい」
「不動産業者はどうやって選べばいい？」
こんな疑問にお答えします。
近年、全国的に不動産市況が活発に動いています。福岡も例外ではなく、かつての不況からの脱出が進んでいます。福岡県での地価公示価格は2014年以降毎年連続して上昇を続けています。
2023年の地価公示価格は前年比全用途で4.6%増となり、9年連続の上昇となりました。その活況に乗じて、不動産を売却したいと考えている方も増えてきています。
今回は、福岡の不動産市場で不動産売却をするために覚えておきたい5つのコツをご紹介します。
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目次
不動産売却を成功させるための5つのポイント
不動産売却を成功させるためのポイントは以下の5つです。
- より高く売却するために売却時期を見極める
- 不動産査定額が高くなるように室内を整える
- 不動産売却査定の相場観を養う
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 一般媒介契約を結ぶ
順に解説します。
①より高く売却するために売却時期を見極める
まず、不動産売却をする際に最も検討すべきなのは、売却する時期です。同じ物件であっても売却を始める時期によって、その価格が大きく変動します。
転勤などによる引越しで人が動く2月から3月、8月から9月は新居を探す方が増えるため、売却に適した時期といえます。これは定番ともいえる時期であり、売却時期の候補として押さえておきましょう。
次に、経済環境の変化による不動産価格の変動も検討材料に加えておくべきです。
例えば、消費税増税が近い時期などは駆け込み購入が増えるため売却成約件数が増加しますが、税制が改正された後しばらくは、その反動で購入者が減るため売却件数が落ち込みます。
これらのポイントを押さえて、「いつ売ればいちばん高く売ることができるか」を考え、切羽詰まった事情でもない限りは、売り急ぎをせずに売却する時期を見定めて売りに出しましょう。
参考：不動産売却の最適なタイミングはいつ？おすすめの売却時期について
②不動産査定額が高くなるように室内を整える
（土地売却の方は読み飛ばしてください。）
不動産売却にあたっては、物件をより良く見えるように手をかけることが必要です。
これは、不動産仲介業者の査定額を高くするだけでなく、内覧に来た人がその物件に持つ印象を良くする効果もあります。
リフォームするときは要注意！
中古戸建てやマンションの場合、リフォームをすることが理想ですが、売却する物件にそこまで費用をかけられないでしょう。
自分でできる範囲での清掃や補修をして、物件本来の姿を見てもらえるようにしておきます。
参考：不動産の売却前にリフォームを行うメリット・デメリット！高額リフォームは要注意
基本はハウスクリーニング
基本は、室内の掃除です。可能であればハウスクリーニングを依頼しましょう。業者に依頼するのが難しければ、年末の大掃除をする感覚でできるだけ丁寧に掃除しましょう。
見落としがちなのが水回りです。特に女性は水回りの細かい部分までチェックします。キッチンや浴室は念入りに掃除をして、清潔感があふれる状態にしておくべきです。
家具の配置も、部屋が狭く感じることがないよう工夫しましょう。背の高い家具は部屋の奥に置き、出入口付近を広く見せます。それだけで奥行きの広さが感じられ、部屋の印象が大きく変わります。
また、不要な荷物やめったに使わない物品は物置やクローゼットにしまうなどして、室内が乱雑に見えないようにします。特に内覧される方が最初に目にする玄関はきれいに整えておきます。靴はできるだけ下駄箱にしまい、不要な荷物を置かないようにして、すっきりとさせましょう。
その他、戸建の場合、庭や家のまわりの草引き、草刈をしておきます。マンションの場合は、玄関ドアのまわりやバルコニーなども掃除と荷物の整理をしておきます。トイレや浴室、洗面所などの照明も必要に応じて明るいものに取り換えます。
暗いと感じるところは、電球をワット数の大きなものに取り換えるだけで印象が大きく変わります。
家全体に清潔感と明るさがあふれる状態にすることが理想的です。
参考：不動産売却前にハウスクリーニングをすべき3つの理由と掃除のポイント
③不動産売却査定の相場観を養う
不動産売却を考える方は、誰でも例外なく「少しでも高い価格で売りたい」と思うものです。「高ければ高いほどいい」と考えるのは当然のことですが、相場価格からかけ離れた売値を設定しても、売れ残ってしまうだけです。
不動産の購入を考えている人は、衝動買いをすることはありません。不動産情報サイト、情報誌、折込チラシ等で多数の物件情報を収集し、比較検討して、そのうえで候補として絞り込んだ不動産物件を実際に見に行くという流れで行動します。
その過程の中で、地域、広さ、間取り、築年数などに見合わない価格の物件は候補に残ることさえありません。購入どころか、足を運んで見てもらうこともないのです。
相場及び売却をしたい家の状態を考えて、適切な売却価格を設定しましょう。売却価格の設定については、まず自分で相場価格を把握することから始めます。
不動産情報サイトを利用して、売却する物件の周辺で売りに出されている物件の価格を調べ、おおよその価格帯を把握します。
そのうえで、不動産仲介会社に売却の依頼をしましょう。
④複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産を売却する場合、自分で買い手を探すことはほぼ不可能です。そこで不動産仲介会社に売却を依頼することになります。
安易に大手だから安心と考えない
不動産仲介会社は、福岡にも多数あります。全国に支店や営業所を持つ大手の会社もあれば、事業規模は小さいながらも、福岡に密着して長年にわたって営業を続けている会社もあります。規模が大きいから販売力があるということはありません。
また、売却が決まった際に生じる仲介手数料は宅建業法で上限が定められていますが、仲介会社によっては安くなる場合があります。
参考：マンション売却するときは「大手」と「中小」どちらの不動産会社に依頼したらいいの？
重要なのは担当者の力量
仲介会社によって最も大きな差が出る部分があります。それは、営業担当者の力量や情熱です。
不動産売却を依頼すると、物件の査定から案内、契約、購入者への引き渡しまでを1人の営業担当者がトータルに行うことが一般的です。
物件の広告活動は会社が行うことになりますが、問い合わせを受けた後は営業担当者が受け持ちます。そのため、営業担当者の力量や情熱は、早期の売却ができるかどうかを左右する大きなポイントです。
複数の不動産仲介会社に声をかけ、「この人に任せてみたい」と思える営業担当者を見つけることが重要です。
多くの不動産会社に依頼することは、仲介会社の立場から言えば、ライバルが増え成約する確率が下がってしまうことにつながります。
そういった物件に広告費などの費用をかけると赤字になる可能性がかなり高くなってしまうので、販売活動に力を入れてくれなくなるかもしれません。
参考：不動産売却の広告費は会社が負担！その内容や売れる広告の特徴を解説
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⑤一般媒介契約を結ぶ
不動産仲介の契約は「媒介契約」と呼ばれます。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
一般媒介は、1社だけでなく、同時に数社の会社に売却の依頼ができます。専任媒介と専属専任媒介は1社のみに依頼をします。
知人や親戚等、自分で探してきた買い手に売却する場合、専任媒介は不動産会社を通さずに直接売買取引を進められますが、専属専任媒介は不動産会社を通して取引をしなければなりません。
知人や親戚等、自分の周囲に「見込客」がいない場合は、一般媒介契約をおすすめします。
不動産流通機構という公的組織が運営する「レインズ」という不動産会社専用の物件情報提供サイトがあります。
一般媒介はこのサイトへの登録義務はありませんが、専任・専属専任媒介であれば、媒介契約後5日以内の登録が必須となっています。
一般媒介の場合、その物件の広告を出した時、既に別の一般媒介契約をした仲介業者が売買契約を決めており、広告費が無駄になったという事態が起こることもあり、不動産仲介会社にとってはリスクがある契約です。
しかし、その分業者間競争をすることで早く決まる可能性が高まり、利用者にとってはメリットが大きいため、媒介契約は一般媒介契約をおすすめします。
より良い条件で不動産を高く売却しよう：まとめ
近年の福岡都市圏は人口の増加が顕著になっています。それに伴い不動産売買件数も増加しており、需要と供給ともに市場が活発化しています。
国内の不動産相場や市場は東京が起点となって動き始めますが、東京の次に動くのが福岡の市場です。これは、他の大都市である大阪や名古屋に比べて、福岡の人口増加率が高いためです。
福岡全体の経済が活発になってきており、その経済効果により人口が増え、不動産を購入者が増えるという図式です。
2020年5月には福岡市の人口が160万人を突破したと発表されました。
ただ、所有している不動産をより高く売却するには今回挙げたポイントを押さえることが大切です。コロナ禍が明けた今、できるだけ良い条件で不動産売却ができるように、今一度売却方法を検討してみましょう。
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