「不動産を売却するのに最適なタイミングはいつ？」
「そもそも不動産売却に時期は関係あるの？」
こんな疑問にお答えします。
不動産売却はタイミングや時期によって、売れる金額や売れるまでのスピードが大きく変わってきます。
不動産を売却に出すタイミングによっては数百万円の価格差が生じることもあり、どうしてもすぐに売却しなければならないといった特別な事情がない限り、高く早く売れる時期に合わせることが得策です。
今回は、不動産売却の最適なタイミング・時期について詳しく解説していきます。
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不動産売却のタイミングは一年のうちでいつが最適か
一年のうちで、全国的に不動産市場が活発に動く時期は、
- 2月から3月にかけて
- 9月前後
の2回です。
この2つの時期は人が最も動く時期であり、需要が大きく高まるため、不動産売却に向いている時期であると言われています。
春の年度替わり前の時期は最も売りやすい
まず、2月から3月の時期ですが、4月の年度替わりに合わせてその少し前の時期に転居を完了させておきたいと考える方が多いためです。
これは中古の不動産だけでなく、新築の戸建住宅やマンションの市場においても同じことが言われており、1月末か2月初めの時期に竣工するように工事を進めるのは、竣工前に完売できていなくても、2月から3月の時期に売り切ってしまうことができると考えてのことです。
このように、2月から3月にかけての時期は年間を通じて最も不動産取引が活発に行われます。
しかし、2月や3月に売却を始めたのではタイミングがずれてしまうことになります。
購入者側に十分な検討期間を与えられないことになり、あせって売り急いでしまい、値下げをしなければならなくなることがあります。
また、不動産会社の選定や不動産査定の依頼も、時間に余裕を持って行いたいものです。焦って進めてしまうと、本来売れるべき金額よりも安く売られてしまう可能性もあります。
不動産査定と依頼する不動産会社の選定に十分な時間をかけ、不動産市場が最も熱くなる2月から3月に成約できるようにするには、前年の12月頃に不動産仲介会社に査定を依頼し、売却に向けた活動を始めるのが良いでしょう。
参考：【不動産売却のスケジュール】家を売却するのにかかる期間はどれくらい？
9月の転勤時期も不動産売却に向いている
もうひとつの時期、9月前後は秋の異動シーズンに合わせた不動産需要が高まる時期です。
この時期も人事異動による転勤が多く行われる時期で、転居に伴う不動産の購入需要が高まります。2月から3月の時期に売却できなかった場合、この9月の時期に照準を合わせた売却活動を始めるべきです。
この場合も、前倒しで6月頃から不動産会社の選定や不動産査定の依頼などの売却活動を始めることで、9月に転居を完了させたい方のタイミングに合わせることができます。
その時期に売却ができなかった場合は、仕切り直して次のシーズンを待ち、12月頃から改めて売却活動を始めましょう。
その間に簡単なリフォームや補修など、物件に手を加えたり、売却価格の見直しを行うなど売却の準備を進めておきます。
また、依頼する仲介会社を変えたり、増やしたりすることも有効な方法です。
売却時期によって税金の額が変わることがある
所有期間によって税率が変わる【短期譲渡所得と長期譲渡所得】
不動産売却を行うタイミングによって、支払わなければならない税金の額が変わってくることもあります。
早く売りたい気持ちはわかりますが、売却を数カ月待つことでかかってくる税金が安くなるケースもありますので、そのことも確認しておくべきでしょう。
その代表的な例が不動産の所有期間です。所有期間が5年を超えているかどうかで税率が大きく変わるのです。
不動産売却による所得を譲渡所得といいます。不動産の所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として扱われ、所得に対しての税率は39%となります。
「転売することを目的として不動産を入手した」と判断され、高い税率を課せられるということでしょう。実際にはそのような目的でなかったとしても、理由の如何に関わらず高い税率となります。
所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり、税率は20%です。およそ半分になり大きな差が出ます。
例えば、譲渡所得(売却したことで得られた利益)が1,000万円の場合、短期譲渡所得であれば390万円、長期譲渡所得なら200万円の課税となるため、実に190万円の差となります。数か月待つことで税額が大きく変わるのであれば、急がずに待つことが得策です。
しかし、この短期・長期にこだわりすぎても逆に損をする場合もあります。
所有期間の計算方法は、購入した日から単純に5年間を経過した日で判断されるわけではありません。売却した年の1月1日を基準にして計算されるため、実際に所有した期間よりも短くなります。
例えば、下図のように2016年4月1日に購入した不動産を2021年4月1日以降に売却しても、所有期間は2021年1月1日までと判断され、所有期間は4年9カ月となります。
この場合、5年超の所有とするには、2022年の1月1日以降に売却することが必要になります。ここは間違いやすいポイントであるため、注意が必要です。
参考：不動産売却は短期譲渡・長期譲渡のどちらがお得？3つのポイントで徹底比較
所有期間によって税率が変わる譲渡損失
不動産売却によって譲渡損失が生じる場合、つまり購入した価格よりも低い額で売却する場合は、それまでに支払っている所得税が還付されたり、住民税が安くなるケースがあります。
住んでいた家を売却して別の家を購入する「買い替え」を行う場合や、住宅ローンの残額よりも低い価格で売却する場合は、給与所得や事業所得など別の所得と通算できる特例を適用できます。
給与所得と通算して、不動産売却によって生じた損失を確定申告すれば、源泉徴収されている所得税が還付され、さらに所得額が減ることによって翌年の住民税が減額されます。
ただし、不動産の所有期間が5年を超えていることが条件となるため、売却によって利益が出ず損失となる場合であっても、所有期間が5年を超える時期まで待ってから売却するほうが税金の負担が軽減されることになります。
税務関係については、毎年変更、廃止や追加などがなされることが多いため、税理士や税務署に確認したほうが良いでしょう。
税務は一般の方には難しい分野でもありますので、仲介会社の担当者に相談し確認を進めながら売却時期を考えるべきです。
不動産売却は信頼のおける仲介会社に依頼することが重要：まとめ
不動産売却は簡単なものではありません。
昔の「バブル期」と言われた時代は別ですが、不動産は売りに出してすぐに売却できるものではありません。購入したい方に対して、新築物件も含めて、売却に出されている物件数の方がはるかに多い、供給過剰の状態が長く続いています。
売却に出して、そのまま放っておけばいつか売れるだろうと考える方もいるかもしれませんが、保有していれば固定資産税がかかります。
また、マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの支払い義務が続きます。持っているだけで、何もしなくてもお金がかかるのが不動産です。
住宅の場合は年数が経てば経つほど資産価値が下がり、売却できる金額も下がっていきます。しかし、先にご説明したように、長く所有することにより売却した際の税金が安くなるケースもあります。
それらのさまざまな事情を総合的に考慮し、いつ売れば最良なのかを判断しましょう。それでも、その時期に必ず売れると決まっているわけではありません。
スムーズにできるだけ高い価格で不動産を売却するためにも、信頼できる不動産仲介会社・営業マンに不動産売却を依頼することが重要です。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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