所有しているマンションの「売却する」か「賃貸に出す」か問題を解決

「所有しているマンションを【売却する】か【賃貸に出す】か迷っている」
「迷ったときは何を基準にして決めたらいい？」

こんな疑問にお答えします。

結論、マンションを「売る」か「貸す」か迷ったときは、「売る」がおすすめです。

「家賃収入が入ってくる」という賃貸のメリットは魅力的ですが、賃貸物件として黒字を出せるマンションの数はそれほど多くありません。

今迷っているなら、今行動すべきです。ポイントは「今」です。

今回は、マンションを売却するべきか賃貸に出すべきかを慎重にご自身で判断できるように、マンション売却と賃貸利用それぞれのメリット・デメリットを解説します。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

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現金を手にできる！マンションを売却するメリット

マンション売却のメリットは、以下の5点です。

順に解説します。

マンションの売却代金が手に入る

マンションを売却すると、当然マンションの売却代金が手元に入ってきます。マンションは、安いものや古いものでも数百万円以上で売れる高額な資産です。

不動産の代金支払い自体も原則一括払いなので、新居の頭金や引っ越し費用も売却代金でまかなうことができるでしょう。

住宅ローンがなくなる

売却代金で住宅ローンを完済できるのは、マンション売却の大きなメリットです。

住宅ローンさえなくなれば、より気軽に利便性の高いエリアに引っ越したり、家賃の安い賃貸を選んで住居費を節約したりできるようになります。
何よりも「住宅ローンをかかえている」という精神的負担がなくなるのは大きいですよね。

また、家選びの自由度が高くなるため、心境や環境の変化で住まいを変えたくなっているなら、マンション売却がおすすめです。

マンションの維持費がゼロになる

マンションは、持っているだけで様々な維持費がかかります。

月々の管理費や毎年の固定資産税なども必要ですし、マンションのメンテナンスに必要な修繕積立金、駐車場代等も不可欠です。

しかし、マンションを売却してしまえば、これらの費用を支払う必要はありません。

もちろん、新しく家を買ったり引っ越したりすれば家賃等のコストは改めてかかりますが、固定費の大幅な見直しをすることが可能です。

将来的な値下がりのリスクを抑えられる

マンションに限らず、建物はすべて経年劣化で資産価値が下がっていきます。

建物として寿命を迎えたマンションは、売ろうと思っても買い手がつかないので、売ることすらできません。

基本的に、マンションは「思いたったときに売る」のがもっとも新しい状態なので、マンションの所有にこだわる理由がなければ、売却することをおすすめします。

また、ある程度の金額で売れる内にマンションを売却しておけば、程度の良いマンションや一戸建てへの住み替えもしやすいです。

古いマンションは、修繕費用も高いですし、水回りや外壁等の劣化も避けられません。

住み心地も低下していくことを考えると、早めに家を買い替えて、物件の値下がりリスクや経年劣化を抑えるのもひとつの手です。

参考：その住み替え大丈夫？失敗しないための5つのポイントを宅建士が解説

税の優遇を使って節税もできる

日本では、マンションを売却すると利益に応じた「譲渡所得税」の納税を求められます。

しかし、マイホームの売却代金は、新居を構えるための予算として使うのが一般的です。

マイホームの売却益に多額の税をかけると、その後の生活に支障が出てしまうため、マイホームの売却時に限って、売り主は3,000万円の特別控除を利用できるようになっています。

税の優遇措置を利用すれば、マンションの売却利益が3,000万円以下だと譲渡所得税はかかりません。

節税効果の大きい非常にお得な制度を使えるのも、自宅マンションを売却するメリットです。

参考：5分でわかる！3,000万円特別控除とは？【マイホーム売却編】

いつ、いくらで売れるかわからない！マンション売却を選ぶデメリット

マンション売却のデメリットは、主に以下の3つです。

順に解説します。

マンションはいつ売れるかわからない

中古マンション売却期間は、一般の方に売る場合は決済まで早ければ3ヶ月ほどです。
しかし、マンションの価格設定を間違えたり、実力のない不動産会社に売却を任せたりすると、いつまでたっても売れません。

「いつ売れるかがわからない」点は、大きなデメリットです。

仲介手数料・諸費用がかかる

不動産売却でもっとも大きな支出は、不動産会社に対して支払う仲介手数料です。

仲介手数料自体は成功報酬なので、マンションが売れるまで実際にお金を払うわけではありませんが、売却代金の一部を支払いに回す必要があることは、覚えておきましょう。

マンション売却で損をしないようにするためには、マンション売却の手数料や新居の用意にかかる費用等を、あらかじめ計算しておく必要があります。

参考：不動産売却の手続きにかかる5つの経費・諸費用を解説【宅建士監修】

不動産会社選びを間違えたら失敗する

マンション売却では、依頼する不動産会社次第で売却価格や物件が売れるまでの期間にも差が出ます。

なぜなら、不動産会社によって、得意とする物件のタイプやエリアに違いがあるからです。

たとえば、一戸建ての販売実績が豊富で、マンション売却の実績が少ない不動産会社にマンション売却を依頼しても、思ったような価格で売れない可能性もあります。

また、同じ社内でも営業マンによって実力に差があり、優良な営業マンでも相性が合わない場合があるため、不動産売却の信頼できるパートナーは中々見つかりません。

ほとんどの人は、初めてマンションを売却します。不動産会社の良し悪しを見極める経験や知識がない場合、複数の会社にマンションの査定を頼んだり、営業マンへの相談を繰り返したりして、相性の良い不動産会社を探す必要があります。

しかし、今は優良な不動産会社に一括査定できる便利なサイトもあるので、利用すれば一切手間はかかりません。

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家を手放さなくて良い！マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸にするメリットは、以下の3点です。

マンションを手放さずに所有していられる

「家を手放す必要がない」のは、賃貸ならではのメリットです。

マンションという資産を売らずに持っていれば、将来的に住み慣れた家に戻ってきたり、家族や親戚を住まわせたりすることもできます。

建物自体の寿命が尽きてしまった場合はともかく、内装に関してはリフォームで新築同然にできるので、「家を失いたくない」場合は賃貸を選ぶと良いでしょう。

家賃収入が入る

自宅マンションを賃貸物件として活用し、賃借人を見つけることができれば、毎月「家賃」という不労所得が入ってきます。

もちろん、管理は必要ですが、月々数万円ずつ収入が増えるのは無視できないメリットです。

また、不動産は定期的な換気や掃除をしていないと、想像以上のスピードで劣化します。

たとえば、「仕事の転勤等で数年間マンションに住めなくなるが、いずれ戻ってくる」といったケースでは、お金を取って他人に住んでもらったほうが、住まいの状態を維持しやすいです。

また、賃料収入でマンションの維持費をまかなうことも可能です。

分譲賃貸としての魅力

そもそも賃貸マンション（集合物件）は利益を出すことが目的なので建物にあまり費用がかけられていません。キッチンやお風呂などの設備のグレードが低く、収納もあまりない場合が多いです。

一方、分譲マンションは住む目的で作られているので、設備のグレードが高く住み心地は賃貸物件とは比べものになりません。

目的が違うので借り手にとっては、設備や収納が整った分譲マンションの方が断然魅力的です。
入居者も早く決まる可能性が高いです。

とはいえ、管理会社はどこを選べばいいのか、賃貸経営に精通している人でない限り、見当がつきませんよね。
そんな時に便利なのが、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」です。無料で複数の管理会社を比較できるので、ぜひご利用ください。

多くの場合儲からない！マンションを賃貸にするデメリット

マンションの賃貸経営には、そもそも成功するのが非常に難しいといったリスクがあります。

リスクは主に以下の4つです。

賃貸マンション経営は儲からない可能性が高い

賃貸物件として、見た目や立地、間取り等が魅力的なマンションは一部です。

賃貸マンションは、部屋を借りてもらって初めて家賃収入が発生するため、入居者を確保できないと維持費だけがかかることになります。

区分マンションの場合は、【「0」か「100」】の世界です。

また、仮に短期間で入居者を確保できたとしても、「引っ越し等で退去するリスク」への対処が必要です。

賃貸物件の運用は不動産投資の一種で、知識がないと有効な対策を打てないケースも多いので、賃貸物件として条件の良い一部のマンション以外は、売却を検討したほうが良いでしょう。

清掃やマンション管理会社の契約といったコストが必要

マンションを賃貸にする場合、住民の相談や苦情を受け付けたり、家賃を回収したりしてくれる管理会社との契約が必要になってきます。

また、入居者が変わる度に内装工事や掃除等が必要ですし、故意過失がない設備の故障はオーナー負担で修理しなければならないため、意外と資金が必要です。

問題のある相手に貸すとマンションの劣化が早く進む

マンション賃貸の意外な落とし穴が、入居者の選別です。

備え付けの設備を手荒く扱うタイプの人や、ゴミをため込んでしまう人、暴れる人などに部屋を貸すと、短期間でマンションの状態が悪化してしまいます。

また、近隣住民とトラブルを起こす人に貸すことで、賃貸物件としての評判が下がってしまうのも問題です。

賃貸として使っている間に資産価値が下がってしまう

マンションを賃貸として使っている間にも、築年数の関係でマンションの資産価値は下がっていきます。多くの場合、自宅用のマンションは売却を検討する時点で、ある程度古いケースが多いです。

賃貸にすることで売却タイミングを逃すと、いずれ売るに売れない状態になってしまいます。

また、古い物件は、賃貸として活用できる期間も短いです。本格的に不動産投資をするつもりなら、マンション売却の資金を使った賃貸向き物件の購入を考えたほうが良いでしょう。

マンションの条件に合わせて売却と賃貸のどちらがお得か見極めよう：まとめ

マンションを売却するか賃貸に出すか迷った場合、基本的には売却したほうがお得です。

ただし、中には駅に近かったり、子育てに最適な立地だったりと、安定して入居者を確保できる物件も存在します。

マンションに対する思い入れや、物件の状態・資産価値によっても売却と賃貸どちらを選ぶべきかが変わってくるため、相見積もり等でマンションの市場価格を調べて、自分にとってもっともお得な選択ができるようになりましょう。

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