「駅近マンションを高く売却したい」
「駅近なのに査定価格が思っていたよりも低かった」
こんな悩みにお答えします。
マンションは、駅から近いほど当然利便性が高く、資産価値も高いと考えられます。そのため、駅近マンションは売買価格も家賃も高めに設定されていることが一般的です。
今回は、この駅近マンションの資産価値について詳しく解説します。
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目次
駅近のマンションは、資産価値が高い
「駅から徒歩5分以内」がひとつの基準
マンションの資産価値を考える場合、駅から距離が近いこと、いわゆる「駅近」は最重要のポイントとなります。
その他、広さや築年数などもマンションの価格を決めるうえで評価されるポイントになりますが、それ以上に駅からの距離が優先されて考慮されます。
「駅近」と称されるには、最寄駅から徒歩5分以内であることが条件といっていいでしょう。徒歩5分を超えても10分以内であれば、「徒歩圏」と称されます。
徒歩15分を超えると「徒歩圏」とは言いづらくなり、それだけ資産価値が下がることになります。
不動産広告に掲載されている分数は、以下の基準をもとに計算しています。
徒歩1分＝80m 車1分＝400m
駅から近いほど価格が高くなる
駅までの距離が6分となっているマンションの価格を基準として考えた場合、徒歩3分以内であれば価格が5%アップ、6分を超えて10分以内であれば5%ダウン、さらに15分以内となると13%のダウンになるという調査データがあります。
仮に徒歩6分のマンションの価格を3,000万円とした場合、広さや築年数が同じ条件であるなら、徒歩3分以内のマンションは3,150万円、10分以内のマンションは2,850万円、15分以内となると2,610万円になるわけです。
徒歩数分の距離の差が、数百万円の差になるということです。
また、一般的には都心部に近いマンションのほうが、郊外のマンションよりも高い価格になりますが、数駅程度の差であれば、その規則性が当てはまらないことがあります。
例えば、都心部に近い立地ではあるが、最寄駅まで徒歩10分以上かかるマンションよりも、都心部から数駅離れていても、最寄駅から徒歩5分以内の駅近マンションのほうが高く売れたりするのです。
駅近のマンションはそれだけ高く評価されるということです。
なぜ駅近のマンションは高い評価となるのか？
マンションを購入する方も、賃貸でお住まいになる方も、最寄駅からの距離、徒歩何分かかるのかを重視して選ぶ方が多くいます。
交通の便が悪い郊外にお住まいの方は、車による移動がメインになるので、駅からの距離をさほど気にしないこともあります。
しかし、都市圏にお住まいの方にとっては、日常の移動が電車になることが多いため、自宅から駅までの距離はマンションを選ぶ上での重要なポイントになります。
駅近の最大のメリットは、職場への通勤や学校への通学が楽であることです。また、都市圏の駅前は商業施設が集中しているなど、日常生活の買物等に便利であることも理由になります。
天気の悪い日も、駅までの距離が短いと傘をさして足元の悪い道を歩く時間が短くなります。女性の場合は、夜に帰宅する際、夜道を歩く時間が短くてすむという安心感もあります。駅近のマンションが高い評価になるのは、生活の利便性が良いということが最大の理由です。
駅から遠く、徒歩で移動することが難しいと場合、自転車を使ったり、バスを利用することになりますが、駅前の駐輪場に空きがあるかどうか、バス路線はあるか、帰宅が夜遅くなった際、バスは遅い時間まで運行しているかといった懸念があります。
また、バスの場合、朝夕の時間帯は運行本数が多くなっていますが、日中の時間帯は数十分に1本、1時間に1本といった運行となっていることも珍しくはありません。
そのため、その時間に合わせた外出スケジュールを組まなければならず、生活に不便を感じることになります。
駅近のマンションのデメリット
利便性が高い駅近のマンションですが、デメリットもあります。
マンションが駅から近いと、路線によっては電車が通過する際の音がうるさいと感じることがあります。地下鉄の場合は問題がないでしょう。
地域にもよりますが、線路わきのマンションなどは終日窓を開けることができないといった声を聞くことがあります。
慣れてしまえば気にならなくなるのかもしれませんが、いつまでも慣れない方もいるかもしれません。
また、電車の音だけではなく、駅によっては駅前が繁華街となっているところもあります。特に都心部の駅は、夜遅くまで営業している飲食店が多く建ち並んでいることもあります。
そのため、夜遅い時間に帰宅する際などは、道路も明るく、人通りがあるため安全であるといえますが、深夜まで喧騒が続く騒がしい環境であるともいえます。
それだけに、お子さんがいる家庭では環境を優先して、郊外のマンションを購入される方も多いようです。
駅が近いマンションのデメリットは、生活の利便性は良い分、騒音や治安の問題があります。当然、購入希望者は生活スタイルに合った環境を選びます。
参考：騒音に耐えられない！マンション売却時の告知義務について徹底解説
駅近でないと、売却価格は安くなってしまうのか？
もともとの分譲価格も安いため、売却価格も安くなる
駅近ではないマンションは、新築時の分譲価格が安く設定されています。これは先述したとおり、マンションを購入される際に、駅から近いことを最優先の条件として選ばれる方が多いためです。そのため、駅近のマンションよりも分譲価格が安くなっています。
そのマンションを中古物件として売却するとなれば、どうしても分譲価格を基準とした評価がなされるため、売却価格も安いものになってしまいます。ただ、その値下がり幅は比較的小さなものであることが多いです。
多少は安くなってしまうが、他に魅力があれば大幅ダウンはない
確かに駅近のマンションは高い評価をされるため、売却価格も高く設定されることが多くあります。
では、駅近でないマンションは安くなってしまうのでしょうか。
駅近は最優先されることが多い条件ですが、それ以外の部分で強いアピールポイントがあれば、マンションの売却価格はさほど大きく下げられることはありません。
同じ価格帯であれば、駅近のマンションよりも住居面積が広いことが一般的です。さらに、共用施設が充実していることも多くあります。周辺環境が良いことなどは大きなポイントになります。
駅近ではないけれど、騒音が少なく、閑静で住みやすいといった住環境があればそれは大きな魅力といえます。
お子さんがいる家庭は、学校区がどこになるのかを気にする方も多くいます。人気のある学校区であれば、それも魅力となります。
また、管理人が常駐しているなどセキュリティが万全であるなども、大きなポイントとなります。若い年代の方であれば、駅からは少し遠いけれど、静かな環境で子育てには最適だと考える方も少なくはないでしょう。
その他にも、数年以内にマンションの周辺が都市開発される計画があるなど、将来に明るい材料があれば、それも大きなアピールポイントになります。
そのようなポイントがあれば、駅近のマンションよりも多少は安い売却価格になる可能性はありますが、大きな価格ダウンはないでしょう。
マンション売却に強い不動産会社に依頼しよう：まとめ
マンションを売ると決めたら、まずは不動産仲介会社と十分に相談し、マンションのアピールポイントをできるだけ多く探してもらいましょう。
また、すでに不動産会社に依頼していて不満があるなら、この機会に変更するのもいいかもしれません。信頼できる不動産会社なら、より高く売却してくれます。
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