タワマン節税の増税ルールでどう変わる？今すぐ売るべき人の特徴

「国税庁のルール改正で、タワマンを使った節税はもう意味がなくなった？」
「親が相続対策で買ったタワマンを持っているけれど、増税になる前に売却した方がいいのだろうか……」

富裕層やシニア層の間で定番の相続税対策だった「タワマン節税」。しかし、2024年1月の相続税評価額の見直し（通称：タワマン節税規制）により、そのメリットは大きく様変わりしました。

ネットのニュースでは「タワマン節税は崩壊した」「大増税時代」といった過激な見出しが躍っていますが、実はすべてのタワマンオーナーが損をするわけではありません。

今回のルール改正によって「今すぐ売るべき人」と「このまま持ち続けても問題ない人」の二極化が明確に分かれたのです。

今回は、不動産取引の現場で数々の資産組み替え（買い替え）に携わってきた宅地建物取引士の視点から、新しい増税ルールの仕組みをわかりやすく紐解き、あなたの資産を守るための「正しい売り抜け戦略」を徹底解説します。

毎日リビング(株) 代表取締役 / 宅建士

上野健太

タワマンの税制改正は、富裕層の「資産組み替え」の波を引き起こしています。自分の所有する物件が新しいルールでどう評価されるかを正しく把握することが、大損を防ぐ第一歩です。

※タワマンの税金対策や売却・組み替えをご検討中の方へ

新しい増税ルールでは、「市場での売買価格（時価）」がベースになって相続税評価額が計算されます。つまり、あなたのタワマンが今いくらで売れるのか（時価）を正確に把握していないと、将来の相続税の試算すらできません。

まずは大手や税務に強いプロ複数社から客観的な査定額を取り寄せ、売り抜けの判断材料を揃えましょう。

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そもそも「タワマン節税」の何が変わった？増税ルールの仕組み

そもそも、なぜこれほどタワマンが節税に使われていたのか、そして国税庁がどのようにルールを変えたのかを整理しておきましょう。

これまでの仕組み：時価と評価額の「激しい乖離」を利用

従来のルールでは、マンションの相続税評価額は「建物の固定資産税評価額」と「敷地全体の路線価を敷地権割合で割ったもの」で計算されていました。

タワマンは総戸数が多く、1戸あたりの土地の持ち分が極端に小さくなるため、「市場で1億円で売れる部屋なのに、相続税の計算上は2,000万円と評価される」という現象が当たり前に起きていたのです。

現金で相続するより、タワマンに変えて相続した方が大幅に税金を浮かせられた、これがタワマン節税の正体です。

新しいルール：時価の最低「6割」まで評価額が強制引き上げ

2024年1月からの改正ルールでは、この歪みを是正するため、国税庁が「市場価格（時価）」を反映した新しい計算式を導入しました。

これにより、時価と従来の評価額があまりにもかけ離れている物件（特に高層階や都心・人気エリアの物件）は、価額が自動的に「時価の約6割」の水準まで強制的に引き上げられることになりました。
評価額が2,000万円だったものが6,000万円になれば、当然、かかる相続税は跳ね上がります。

参考：最新路線価発表で実家の価値はどう変わった？地価上昇中に高く手放す売却戦略

増税ルール下で、今すぐ「売却（資産組み替え）」を検討すべき人

この改正を受けて、以下の条件に当てはまるオーナーは、現在の市況が良いタイミングで早期に売却し、現金化や他の資産への組み替えを検討すべきです。

① 「タワマン節税」のためだけに物件を購入した高齢オーナー

家族が住む予定もなく、純粋に相続税の圧縮目的だけで所有している場合、節税効果が大幅に薄れた今、あえてリスクの高い不動産のまま持ち続ける理由は少なくなりました。

不動産は現金と違い、売りたい時にすぐ売れるとは限りません。相続が発生して遺産分割協議で揉める前に、高値で売却できる今現金化しておくのが賢明な判断です。

② 総戸数が多く、時価と評価額のギャップが「4倍以上」あった物件

都心のランドマークタワーや、超高層階などで「市場価格は高いが、土地の持ち分が極めて少ない部屋」は、今回の増税ルールの直撃を受け、評価額が数千万円単位で跳ね上がっています。

節税のメリットよりも、将来の価格下落リスクや維持費の負担が上回る可能性があるため、市況がピークにある今のうちに売り抜けるのがセオリーです。

このまま「持ち続けていい（慌てて売らなくていい）」人

逆に、以下のようなケースであれば、ニュースの報道に焦って投げ売りする必要はまったくありません。

① 自身や家族の「実住居」として快適に暮らしている人

今回の改正はあくまで「相続税・贈与税」の計算ルールの見直しです。実際に住むための利便性や住み心地が変わるわけではありませんし、毎年の固定資産税が突然何倍にもなるわけでもありません。

実住の満足度が高いのであれば、売却コストを払ってまで動く必要はありません。

② もともと時価と評価額の差が小さかった物件

総戸数がそこまで多くない中規模のタワーマンションや、地方都市の物件、低層階の部屋などは、新築時でもそこまで時価と評価額の乖離が大きくありません（目安としてギャップが1.6倍未満）。

このような物件は、新しい計算式を当てはめても評価額がほとんど上がらないため、増税の影響は軽微です。

タワマンの税金対策売却で「絶対にやってはいけない落とし穴」

資産の組み替えや売却を決意したとしても、タワマンならではの注意点を無視して動くと大損します。

落とし穴：税金に疎い一般の不動産会社に丸投げする

タワマンの売却、特に相続対策が絡む取引は、一般的な中古マンションの売却とは実務の難易度が全く異なります。
「いつ売却を完了させるべきか」「売却代金を次のどの資産（生前贈与や小規模宅地の特例が使える他の不動産など）に組み替えるべきか」といった税務と不動産実務の両方にまたがる高度な戦略が必要だからです。

税知識のない営業マンに当たってしまうと、売却のタイミングを間違えて余計な譲渡所得税を支払う羽目になったり、相続対策のスケジュールが間に合わなくなったりします。