「不景気でテナントの退去が続いて将来が不安」
「テナントビルを売却したいが、具体的にどうすれば良いのか分からない」
こんな悩みを解消します。
テナントビルの賃料収入が大きく落ち込んでいる場合、テナントビルを売却して少しでも損失を抑えることをオススメします。
コロナ禍によるテレワークの増加や外出自粛店舗の閉店によって発生したテナントの退出は、不動産投資家や不動産のオーナーにとって非常に大きな痛手となっています。
不景気の終わりが見えない以上、先を見据えた決断も必要です。
そこで今回は、不景気・コロナ禍が不動産経営に与えている影響や、ピンチを切り抜けるために知っておきたい、テナントビルの売却方法について解説していきます。
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目次
不景気・コロナ禍でテナントビルの経営が苦しくなっている
不景気・コロナ禍で日本の不動産経営は大きな打撃を受けています。とくに影響を受けているのが、中小企業や個人事業主に貸している事業用テナントビルです。
まずは、新型コロナウイルスが不動産市場にどういった経緯で影響を与えているのかを押さえていきましょう。
新型コロナウイルスの出現で人々が外に出られなくなった
新型コロナウイルスの出現によって緊急事態宣言が出た結果、外に出る人が一気に減ってしまいました。
当然ですが、外出する人の数が減ると、消費者向けの遊興施設や飲食店といった店舗の売上は大きく下がります。
とくに、経営規模の小さい個人商店は、1ヶ月2ヶ月と売上のない状態が続くと経営を維持できません。
テナントビルのオーナーが受け取っている家賃は、各店舗の毎月の売上から出ているお金です。
外出自粛によって小売店の売上が下がり、その結果テナントビルオーナーの家賃収入にも悪影響が出ています。
企業がテレワークを進めた結果オフィスの需要が低下
新型コロナウイルスの影響を受けて、多くの企業がテレワークの導入に踏み切りました。
もちろん、すべての企業がテレワークに適応できたわけではありません。
緊急事態宣言の収束によってオフィスへの出社も戻っていますが、動画を使った会議通話や業務用チャットのやり取りは、本来不透明だった同僚や上司間のやり取りを記録に残し、セクハラ・パワハラを予防できる便利なシステムです。
また、テレワークによって出勤する必要がなくなったことで、ストレスが減り仕事の効率が上がった社員も出てきました。
その結果、「オフィスを解約する企業」が増えつつあります。
企業にとって、オフィスの賃料は負担の大きな固定費です。
オフィスを都市部に集約したり、不要なオフィスを減らしたりする企業が増えていけば、ますますテナントビルの借り手は減ってしまうでしょう。
政府から賃料の支払い猶予を求められるようになった
テナントビルオーナーにとって頭の痛い問題のひとつが、「政府からの要請」です。
新型コロナウイルスの影響によって、売上の下がった企業や店舗を保護するため、政府からテナントビルオーナーに対して「賃料支払いの猶予」が要請されています。
経営規模の小さな企業や店舗にとって、外出自粛期間中の売上低下は経営を左右する問題です。
ただ、テナントビルオーナーの中には、賃料収入が途切れるとローンを返済できなくなってしまう個人投資家も少なくありません。
契約書通りの賃料支払いを強く求めることで、テナントの退去や店舗の閉鎖といった問題が発生する可能性もあるため、テナントビルオーナーは売上を維持することも難しくなっています。
新型コロナウイルスが国難である以上、ウイルスの影響が完全になくなるまでは、テナントビルオーナーの収入や立場が元に戻らない可能性が高いです。
早めにテナントビルを売却すれば将来の赤字を圧縮できる
新型コロナウイルスの影響で、テナントビルの経営状況が悪化している場合、持ちビルの売却をおすすめします。
ワクチンが世界的に普及したからといって、テナントビルオーナーの状況が良くなる保証はありません。
テナントビル経営のやめどきを見失うと、延々と赤字が積み重なってしまうため、人によっては早めの売却で損失を抑えることも重要です。
テナントビルは不動産が売れなくなる前に売却しよう
テナントビルは、売れなくなってしまう前に売却しましょう。
新型コロナの影響で、テナントの新規開店が以前ほど見込めない以上、売却の時期が遅れれば遅れるほどテナントビルの需要は下がっていきます。
テナントビルを売りたいと思っても、テナントビルをほしがる人がいなければ売却することはできません。売りどきを逃すと、売却条件が悪くなっていく一方なので、売るなら早めに決断するのがおすすめです。
需要がある内に売却すれば、居住用物件への買い替え等も検討できるようになります。
多少の損失が出ても、売れるときに売り切る。ビジネスの鉄則ですね。
不動産会社に売却を依頼！テナントビルを売却する方法
テナントビルを売却する場合は、不動産会社に仲介を依頼しましょう。
ここからは、テナントビル売却の流れを解説します。
- テナントビルの相場を調査する
- 相見積もりをとって媒介契約を結ぶ
- 価格を決めてテナントビルの広告宣伝をする
- 内覧対応する
- 売買契約を結び引渡し
順に解説します。
①テナントビルの相場を調査する
テナントビルの売却手続きで、最初にやるべき作業は相場の調査です。条件の良い物件でも、相場から外れた値段だと中々売れません。
しかし、事前に相場を理解しておけば、適正価格を設定できるようになります。
なお、相場の調査は、物件広告サイト等で調べるのがおすすめです。複数の情報をチェックできるほか、地域やテナントビルの規模ごとに取引相場を調べられます。
②相見積もりを取って契約する
テナントビルの売却手続きは、どの不動産会社に相談するかによっても結果が変わってくるため、注意が必要です。
物件を安値で買おうとしたり、宣伝や広告に消極的だったりする会社に任せると、希望額で売却できません。
そこでおすすめしたいのが、相見積もりです。
複数の不動産会社に相談することで、「見積もり額は適切なのか」「対応に問題がないのか」等を確認することができます。
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③価格を決めてテナントビルの宣伝広告をする
不動産会社と契約を結んだら、売り出し価格を決めて物件の売却を始めましょう。
インターネット上の広告サイトに物件情報を登録したり、全国規模で不動産情報を共有できる業者向けのデータベース、REINS（レインズ）に登録したりします。
基本的に広告作業は不動産仲介会社が一手に担いますが、任せっぱなしではなくキチンと宣伝されているかの確認も必要です。
④内覧対応をして買主を吟味する
物件広告を出したら、興味を持った人からの反応を待ちましょう。問い合わせや内覧の申し込みに対応し、「この人に売りたい」と感じる人を探すステップです。
中には、強気で値引きを求めてきたり、強引に話をまとめようとしたりする人がいることもあります。
売却後のトラブルを避けるためにも、相手の購入意欲や頭金の有無等をチェックすると良いでしょう。
関連：不動産売却における【買付証明書】とは？3つのポイントで解説
⑤売買契約を交わして残金の決済や物件の引き渡しをする
正式に誰に売るかを決めたら、代金の決済をしてもらって物件の引き渡しを行います。なお、物件の引き渡しと残金の決済は、同じ日に行うのが一般的です。
先にテナントビルの所有権を渡してしまうと、代金を支払ってもらえずに持ち逃げされるといったリスクもあります。
トラブル予防という意味でも、決済日や引き渡し日は売買契約書で明確に決めておきましょう。
テナントの立ち退き交渉での注意点は感情的な対立を避けること
買い手側が、「入居中のテナントの立ち退き」という購入条件を出してくる場合があります。その場合、仲介会社とよく相談した上で条件をのむか判断してください。
相手の条件をのむ決断をし、入居中のテナントに立ち退きを求める場合、相手側の感情を逆なでしないことが大切です。
日本では、お金を払って不動産を借りている側の権利が強く保証されています。
大家だからといって、強引なやり方で立ち退きを求めることはできないので、立ち退き交渉を進めるうえでの注意点も知っておきましょう。
立ち退き交渉はプロに任せよう
立ち退き交渉を進める場合、テナントビルのオーナーとテナントの入居者が直接交渉するのではなく、不動産会社の担当者に交渉を任せることをおすすめします。
テナントビルの立ち退きは、立ち退き料の支払いなどで多額のお金が動く手続きです。
たとえ知り合いでも、当事者同士が交渉することで話がこじれると、その後の関係にも亀裂ができてしまうため取り返しがつきません。
また、知り合いだからこそ要求すべき内容を伝えられない場合もあるため、話し合いは第三者を通じて冷静に進めましょう。
立ち退きの理由は包み隠さず伝える
テナントの立ち退きを求める場合、立ち退きの理由は包み隠さず伝えることをおすすめします。
基本的に、テナント側にとって、立ち退きはデメリットの多い手続きです。
テナントから立ち退く場合、テナントの借主は店舗を移転するか閉店するかを選ぶことになりますし、移転する場合でも引っ越し作業等で一時的に売上は減ってしまいます。
立ち退き交渉では、相手に納得してもらうことが重要なので、立ち退きの理由を正直に伝えて「自分がないがしろにされている」という気持ちを軽減しましょう。
説明を省くよりも、あえて正直に説明したほうが、交渉相手の納得感を引き出しやすくなります。
相手側のメリットをアピールすることも大切
立ち退き交渉を成功させる場合、相手側にメリットを提示することも重要です。具体的には、立ち退き料の支払いを明言して、立ち退きに応じることで得られる利益を理解してもらいましょう。
トラブル予防を考えると定期借家契約への変更がおすすめ
もし、交渉が難航しそうな借主がいる場合、または立ち退きをスムーズに進めたい場合は、契約更新や新規入居のタイミングに合わせて、契約期間を限定できる「定期借家契約」を結ぶのもおすすめです。
普通借家契約は、借主から更新を求められた場合、基本的に拒否することができません。
しかし、定期借家契約なら一定期間でテナントから出ていってもらえるので、立ち退きトラブルをある程度予防することができます。
ただ、定期借家契約は一般的に通常の家賃相場より安く設定されるので注意が必要です。
参考：立ち退きトラブルを避けて不動産を売却する方法とは？古いアパート・マンションも高値で売れる！
テナントビルの売却方法を知ってコロナ禍の影響から抜け出そう：まとめ
新型コロナウイルスの影響でテナントビル経営の売上が下がっている人は、手遅れになるまえに物件を売却して損失を減らしましょう。
ただし、テナントビルのような高額な物件は、個人で売却するのが困難です。
立ち退き交渉にも細心の注意が求められるため、相見積もり等を通じて不動産会社を見極めて、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。
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査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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