今、世間を騒がせている「スルガ銀行の不正融資問題」の影響で、今後の不動産価格に大きな影響が出そうです。
結論からいうと、その影響のおかげで、不動産を売却するのは「今」が最適といえるでしょう。
今回は、その理由をスルガ銀行の不正融資問題と、もう1つ話題になっているTATERUの不正融資誘導問題、そして金融庁の対応から解説していきます。
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スルガ銀行の不正融資とは？
- スマートデイズ社が「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを展開
- スルガ銀行は上記のシェアハウスオーナーに積極的に融資をしていた
- しかし担保評価を水増しするなど不正融資が発覚
- 結果的にスマートデイズは破綻
- シェアハウスオーナーは受け取れるはずの賃料収入を受けとれない
このように、スルガ銀行の不正融資は、スマートデイズ社が運営していたシェアハウス事業への融資がきっかけです。
報道によると、担保評価を本来の倍以上に設定した例もあり、無理やり融資をしていた事例もあるようです。
不正融資を行った理由
スルガ銀行が不正融資を行った原因の1つに、営業ノルマの厳しさがあります。
報道によると、ノルマを達成できない営業マンに対して、上司からパワハラまがいの行為が横行していたようです。
そのため、担保評価を水増しするなどして、無理やりにでも融資を通すことで数字を積み上げたというわけです。
しかし、本来は融資できない事業（人）に融資をしているので、融資を受けた側は身の丈以上の借入をしていることになります。
実際に、シェアハウスを運用していたスマートデイズも、規模を拡大し過ぎて空室率が高まり、賃料収入を得られなくなりました。
しかし、一括借り上げ事業のため、空室でもオーナーには賃料を納めなければいけません。
その状況が何カ月もつづき、ついにはオーナーに賃料を納入することができず破綻したというのが、今回の不正融資の結果になります。
当然、スルガ銀行が不正融資を行なわなければ事業規模も広がらなかったと考えられます。その意味でも、今回のシェアハウス事業の失敗はスルガ銀行も責任があるのです。
第三者委員会の調査
前項の不正融資をキッカケに、第三者委員会がスルガ銀行を調査したところ、シェアハウス事業への融資を含め1兆円規模の不正融資が発覚しました。
もちろん、融資した1兆円の全てが焦げ付くわけではありませんが、シェアハウス事業の二の舞になる可能性もあります。
さらに、行員の2割が不正融資に関わっていたとして、会社のガバナンス体制にも問題があるとしています。
これらの結果を受け、創業家一族である会長を含む、数名の役員が退陣に追い込まれました。
TATERUの改ざん
スルガ銀行ほど話題になってはいませんでしたが、TATERU（旧社名：インベスターズクラウド）も不正融資を誘導する行為をしました。
TATERUは本田圭佑選手がCMに出演していることでも有名な東証一部上場企業です。
アパートの施工、管理を手がけるTATERUは、建設資金の借り入れ希望者の預金通帳を改ざんしていました。
これもスルガ銀行と同じで、本来借入できない人に無理やり融資を受けさせるための行為です。
預金残高が23万円しかないのに、その金額を623万円まで水増しして1億円以上の融資を実行したそうです。
金融庁の動き
さて、このような一連の報道を受けて、金融庁はアパートやマンション、シェアハウスなどを対象にした、投資用不動産向けの融資の実態調査の実施を決定しました。
この調査によって、融資が適切に審査されているか？管理体制はどうなっているか？を把握しようというわけです。
この金融庁の実態調査によって考えられるのは、アパート（不動産投資）ローンの審査が厳しくなるという点です。
つまり、不動産投資をしようと思い銀行に審査をしても、昔なら承認していた人も否決になるかもしれません。
また、それはアパートローンにとどまらず、住宅ローンにまで派生する可能性もあります。
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今後の物件価格への影響
ここまでで、スルガ銀行とTATERUなどの不正融資、もしくは不正融資の誘導により、ローン審査が厳しくなる可能性があるということは分かったと思います。
それが「今不動産を売るべき」という点につながるのは、以下のような流れになると考えられるからです。
- ローンが厳しくなると購入者が減る
- 購入者が減ることで物件価格は下落
- 物件価格が下落することで地価も下落する
ローンが厳しくなると購入者が減る
まず、ローンが厳しくなると「物件を買えない」人が出てくるので、購入者自体が減ってしまいます。
また、ローン審査が厳しくなるということは、審査に通ったとしても金利は高く設定されるかもしれません。
そうなると、物件購入を見送るという人も増えてくるでしょう。
このように、規制が強化されてローン審査が厳しくなれば、それは物件購入者が減ることにつながってくるのです。
購入者が減ることで物件価格は下落
不動産は、需要（購入者）と供給（物件数）のバランスで価格が決まります。
つまり、需要が落ちて供給が一定であれば物件価格は下がり、その逆であれば物件価格は上がります。
今回の状況は、まさに前者の「需要が落ちて供給が一定であれば物件価格は下がる」という状況なのです。
仮に、アパートローンの規制だけ厳しくなり、住宅ローンの審査は変わらなかったとします。
しかし、その場合でも投資用物件の価格が落ちるということは、その物件の家賃も落ちる可能性があります。
そうなると、「賃貸か分譲か」で迷っている人は賃貸物件を選択する可能性があります。
つまり、その状態でマンションを売却するときは、結果的にマンション価格を下げないと売れない可能性があるということです。
このように、投資用物件と入居用物件はつながりがあり、投資用物件の価格が落ちると、入居用物件もそれに連動して落ちる可能性があります。
物件価格が下落することで地価も下落する
一般的に、土地の価格は周辺の相場価格や、公示地価などから売却価格を判断されます。
仮に、投資用と入居用の不動産価値が下がれば、当然ながらその建物が建築されている土地の価格（地価）も下落しています。
そうなると、新しいマンションを分譲するディベロッパーは、安価で土地を取得できるというわけです。
一般的にマンションの価格は「建築費＋土地代+販売経費＋利益」で成り立っているので、土地代が安くなればそのマンション価格も安くなります。
新築マンションの価格が下がれば、当然中古マンションも価格を下げないと売れません。
そのため、スルガ銀行の不正融資は、回りまわって中古不動産の価格下落につながっているというわけです。
これが、冒頭で「不動産を売却するのは増々『今』が最適」といった理由です。
不動産売却は思い立ったら即行動：まとめ
このように、スルガ銀行の不正融資、およびTATERUの不正融資を誘導する行為により、金融庁を動かす事態になりました。その結果ローンが厳しくなる可能性は高く、購入者が減ってしまいます。
アパートローンはあくまで投資用不動産のローンではありますが、結果的に地価が下がり新築マンションの下落につながっていきます。
さらには、コロナ禍の影響による不動産価格の下落も避けられない状況です。
それが中古物件の下落につながる可能性もあるので、そうなる前の「今」売却した方が良いという結論になります。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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