福岡市西区姪の浜にある土地の売却を任せていただいた東様。
大手不動産会社に専属専任契約で売却を任せていましたが、3ヶ月経過した後に売る研に売却をお任せしていただき、1ヶ月で成約となりました。
不動産会社を変える経緯や、他社との違いについてお話しをうかがいました。
古家がある土地を売却された経緯について
売却開始後、どのくらいの期間で売れましたか？
東様：売却活動を初めた当初の3ヶ月間は、全国展開している大手不動産仲介会社に専属専任媒介契約でお願いしました。
しかし、納得のいかない部分があったので、更新はせずに4ヶ月目からは御社にお願いしました。
すると、お願いしてから約1ヶ月で購入申込書の提出があり2ヶ月目には売買契約を締結できました。
売却活動を始めて約8ヶ月で決済・引渡しの運びとなり、やや時間が掛かりましたが無事に売却を完了することができました。
売却を考えたきっかけは何ですか？
東様：父親から借家がある土地を相続したのですが、建物や擁壁が老朽化しており、修繕して利用するには高額な費用が必要になることがわかりました。
また、私自身は福岡市内に住んでいないため、大金を払って維持管理していくよりも現金化しようと思い、売却を決断しました。
売却する際にどんなお悩みが出てきましたか？
東様：売却する古家（土地建物）は父が銀行から融資を組んで購入していて、返済がまだ残っていました。
「修繕して新たに貸すか」、「アパートや貸家を建てるか」、「相続したばかりなのに売ってバチが当たらないか」
など、色々悩みました。
売却時に不安はありましたか？
東様：売却開始したのが11月で、早期売却につながるようにと、売却する前に古家を解体したのですが、その結果、翌年の1月1日までに売却出来なければ固定資産税が約6倍に上がり、このまま長期間売却できなければ、負担が大きくなるのでとても不安になりました。
固定資産税は1月1日に所有している方に課税され、その現況（建物があるか、更地なのか）で翌年度の税額が決まります。
１月２日以降に解体すると次の固定資産税が大きくなるまでに約12ヶ月の猶予がありますが、東様のように年をまたいで解体する場合は土地の固定資産税の軽減税率（200㎡未満は6分の1になる）が無くなり高額な納付書が届いてビックリする方も少なくありません。
売る研について
他社と当社を比較して違いはどこですか？
東様：売却を考え始めた時に、大手なら大丈夫だろうと2社に売却査定を依頼しました。
御社は「売る研パートナーズ」サイトから無料査定を申し込みましたが、査定内容はやや高めで本当にこの金額で売却できるのかな？という印象でした。
しかし、中には極端に低価格を提示してくる会社も数社あり、極端に査定価格が低いとやる気が無いんだなぁと思いました。
御社に依頼する前の会社（媒介契約を解除した会社）は、多少強引なところがありました。
全国的に有名な会社でブランド力もあり、販売力があると思い任せてみました。 しかし、実際にはなかなか売却できず、当初の強引な部分が次第に気になるようになってきました。
そこで、査定を依頼したときに印象が良かった御社へ再度連絡し、その会社との専属専任契約は更新せずに、4ヶ月目からは御社にお願いしました。
担当の山野さんは、査定を受けた時からとても親切丁寧に対応していただいて、信頼できました。
おそらく、買主さんも、山野さんに対して同じように信頼できると思ったので、早期成約につながったと思います。
当社の販売方法についてどうでしたか？
東様：査定を受けた時に、＂チャレンジ価格＂というものをご提案されていました。
相場価格から無理のない範囲内で高く売却することにチャレンジすることで、興味を持ちました。
また、高く売るために分割販売・セットプラン販売の提案してもらいました。非常におもしろいと思いましたが、「施工業者が決まっているので販売条件を絞ってしまい、問合せが少なくなるのでは？」とも思いましたが、建築会社を制限する販売法ではなかったため、こちらのリスクもないと判断してお願いしました。
いざ売却活動をしていると、結局、購入者は自宅を建てるので土地代だけで検討するのではなく、土地と建物を併せた総合価格で購入を検討することが分かり、やはり土地代は安価な方が売却しやすいということがだんだん分かってきました。
分割販売やセットプラン販売を提案していた御社に頼むことが早期売却につながると思い、改めてご連絡をさせていただき、専任媒介契約で任せる事にしましたが、最初から頼んでおけばよかったですね。
- チャレンジ価格とは
当社が不動産売却査定をおこなう際に、査定価格から1.2倍の範囲内で＂高く売る＂ために設定している売出価格です。
査定価格は公示価格や過去の取引事例を参考に算出します。その査定価格と需要がかけ離れない範囲で高めに売出価格を設定し、売却活動を取り組ませていただいております。
チャレンジ価格の成功率は、販売物件の立地や条件に異なりますが、約8割以上の成功率を挙げています。※2020年2月当社調べ
- セットプランとは
土地の測量して、土地の形状と隣接地（道路や隣接土地）の高低差を確認します。
当社の協力会社（注文住宅の建築会社）が現地を調査し、規格住宅の作成に取り掛かります。
図面が出来上がって建物と造成工事の積算をおこない、セットプラン価格が決まって売り出すことができます。
このような手順を踏むため、時間が掛かります。一般的な販売方法では早く・高く売れない場合に取り組む方法であり、販売方法のルール等をしっかりと説明させていただき、売主様のご理解を頂くことが必要です。
高く早く売却したいなら分割販売とセットプラン販売を検討するのも手
これから売却を考えている方に一言お願いします。
東様：売主としては「早く、高く」売却したい、買主としては「安価で」買いたい、と相反するのですが、分割販売とセットプラン販売だと、その両方が可能だと思います。
全ての土地がこのように上手くいかないかもしれませんが、他の不動産仲介会社に売却を依頼していて、売却に時間がかかっている方がいたら、売る研さんの売却方法を試してみるのは有効的だと思います。
－－－山野：分割販売は一戸建てが建つために十分な面積が必要で、セットプラン販売も同様に宅地造成をする工事代金や建築費用などを販売前に見積もりをします。
購入者にとっては、土地だけではいくらぐらいの建物を建てられるのか、不透明な部分があり購入に踏み込めない部分があります。
あらかじめ、建売住宅のような企画を準備しておくと、スムーズな売却ができ、早期売却に繋がります。
また、建築条件を付けないため、購入者を制限するようなこともありませんので、販売活動の妨げになるものはありませんので大変好評いただいております。
今日はお忙しい中ありがとうございました。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
以下のフォームからも査定依頼可能です。お気軽にご利用ください。
