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サブリース契約とは
サブリース契約とは、アパートやマンションの管理形態のひとつです。
一般的に以下の過程を経て結ばれる契約のことを指します。
- 不動産管理会社がオーナーから不動産をまるごと借り上げする。
- 借り上げた不動産を、不動産会社が入居希望者に転貸する。
つまり直接オーナーが入居希望者と賃貸借契約をするのではなく、一旦オーナーと不動産会社とで賃貸借契約を結んだ後に、不動産会社と入居希望者が転貸借契約を結ぶ契約の形のことをサブリース契約と言います。
「一括借り上げ」と「サブリース」の違い
「一括借り上げ」と「サブリース」を同じ意味として使用する人もいますが、厳密には異なります。
サブリース契約における「オーナーと不動産会社が結ぶ賃貸借契約」をマスターリース契約ともいいますが、このときの借り上げる行為自体を「一括借り上げ」といいます。
一方で「転貸相手の入居者と不動産会社が結ぶ契約」を「サブリース契約」といいます。
つまり「一括借り上げ」と「サブリース」には、「行為」と「契約自体」という違いがあります。
しかし、借り上げからサブリース契約締結までの過程を総称して「サブリース」ということもあり、これらを同義としても差支えはありません。
サブリースと管理委託の違い
サブリース契約とは管理形態のひとつだと上記で触れましたが、不動産の管理形態は主に「自主管理」「サブリース」「管理委託」の3つに分かれます。
「自主管理」は不動産会社を利用せずにオーナー自ら不動産管理をすること。
では「サブリース」と「管理委託」はどのような違いがあるのでしょうか。
主に3つの観点で、以下にまとめました。
| サブリース | 管理委託 | |
| 契約形態 | 不動産会社がオーナーから不動産を借り上げ、入居者に転貸 | オーナーが直接、入居者に貸し出す |
| 管理業務 | 不動産会社が全て実施 | 管理の一部、または全部を不動産会社に委託 |
| 経営主体 | 不動産会社 | オーナー |
大きく違うのは、契約の形態が違うこととそれに伴い経営主体が異なること。
この差により、以下に挙げるようなメリット・デメリットが発生します。
サブリース契約のメリット
サブリース契約には、主に以下の4つのメリットが挙げられます。
空室や滞納に関わらず収入が安定する
サブリースの最大のメリットは家賃収入の安定にあります。
管理委託や自主管理で最も懸念されることは、空室や家賃滞納による収入の悪化。
一方でサブリースでは、不動産会社がオーナーに対して家賃保証をしており、仮に空室があっても一定の賃料を得ることができます。
管理の手間が省ける
賃貸物件管理には多くの手間と専門的知識が必要です。
入居者の募集、集金、契約更新、退去、メンテナンス、入居者トラブルなど全てを管理する労力は並みではないでしょう。
一方でサブリースでは、管理は全て不動産会社が行います。
管理全般をプロに任せることができ、オーナーの手間がかからないのが大きなメリットです。
相続税対策になり得る
もしもオーナーが亡くなってしまった場合、所有していた物件に対して相続税が発生します。
資産価値の観点では、一般的に物件の入居率が高いほど資産価値が下がり、相続税額は低くなる傾向があります。
このときサブリース契約で管理していた場合、実は入居率は100%という扱いになるのです。
つまり資産価値が低いと判断され、相続税額を抑えることができる可能性があります。
サブリース契約のデメリット
サブリース契約はデメリットについてもよく取り上げられます。
以下の5つがデメリットです。
収益性が下がる
サブリース契約は経営のほとんどを不動産会社に委託します。
よって一般的には、サブリース契約の手数料は他の管理形態よりも高くなる傾向があり、オーナーとしては収益性が低下するというデメリットに繋がります。
具体的な手数料でいうと、管理委託での手数料が賃料の5～10%であるのに比べ、サブリース契約では賃料の10～20%。
管理の手間が減るとはいえ、収益が大きく減少してしまいます。
賃料見直しに注意が必要
サブリース契約は安定して一定の収入を保証してくれるように思われるかもしれませんが、そうではありません。
不動産会社が一定期間で賃料の見直しをする場合があり、その際には収入が減少する場合があります。
中には訴訟にまで発展したケースもあるほど。
サブリース契約では経営主体が不動産会社に移るため、オーナー側が不利になると言われています。
不動産会社との賃貸借契約をよく確認し、賃料の見直しには充分注意する必要があるでしょう。
入居者を選べない
自主管理や一般管理委託の場合、オーナーは入居希望者の入居審査に介入することができます。
例えば、アパートの風紀が乱れそうなガラの悪い人や、家賃を滞納しそうな経済状況の人を審査不合格にすることができるのです。
しかしサブリース契約では決定権は不動産会社にあり、オーナーが介入できない可能性があります。
仮にその結果不適当な入居者が入居した場合、サブリース契約終了後もその入居者と付き合っていかなければいけません。
入居者トラブル、退去後の原状回復など多くのリスクが考えられるため、サブリース契約にするかの判断は慎重になる必要があります。
解約に違約金が発生する場合がある
オーナーが不動産会社と解約したいと思っても、その解約を難しくするものが解約時の違約金。
金額は会社によって様々ですが、6～12ヶ月分の賃料を請求された事例もあります。
また、仮に不動産会社が解約に合意したとしても入居者が拒否する場合も考えられ、その場合はオーナーから入居者に対して立ち退きの交渉をしなければいけません。
この場合の立ち退き料に関しても、場合によってはオーナーの負担になる可能性があるのです。
解約時に様々な出費やリスクが考えられる点もサブリース契約のデメリットだと言えます。
免責期間が設定されている場合がある
サブリース契約では免責期間が設定されていることがあります。
免責期間とは、オーナーに賃料を支払わなくてもよい期間のことです。
主に空室がある不動産でのサブリース契約開始時や、入居者が退去した直後などに設定されます。
この間はオーナーには賃料が払われません。
事前に契約書をよく確認し、免責期間の有無を把握しておく必要があります。
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サブリース契約にやばい、やめとけの声
サブリース契約に批判的な声はたくさんあります。
実際にSNSに投稿された声を見てみましょう。
実際に不動産投資を積極的にしている方からの経験論です。
サブリース業者の中には、詐欺まがいの対応をする業者もいるという事はよく言われています。
サブリースで現在運用している人の声も取り上げます。
管理は楽でも、解約金や法律の影響で解約しづらいこと、資産価値が下がることについて触れています。
サブリース解約の相談をされている方もいました。
サブリース契約の解除では、借主である不動産会社が有利になります。
よって解約理由が「正当な理由」とみなされなければ法的に解約は不可能。
さらに違約金も発生することも、サブリースがおすすめされない理由です。
サブリース＝悪ではない
ここまでサブリースのデメリットを多く挙げてきました。
サブリース契約をしたオーナーの中には、賃料見直しで収益を減らし続け、解約も難しく訴訟に発展したケースもあることは事実です。
そのようなリスクから、賃貸不動産の管理形態では以下の通り管理委託の割合が最も多くなっています。
| 管理委託（一部委託含む） | 54.7% |
| サブリース | 20.3% |
| 自主管理 | 25.0% |
しかし、サブリースがすべて悪いというわけではありません。
煩雑な管理全般を委託でき、賃料も安定し、丸投げしていても賃料を得ることができるというメリットもあります。
重要なことは、管理委託であれサブリースであれ信頼できる不動産会社を見つけること。
そして契約内容をよく確認し、慎重な投資を心がけることです。
「そうはいっても信頼できる不動産会社ってどう見つけるの？」
「手数料の相場を知りたい・・・」
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大切な資産を大きく使う不動産投資。
せっかくなら信頼のおける不動産会社に委託したいですよね。
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アパート建築メーカー大手5社の特徴
アパート建築メーカーは全国に何社もありますが、安いのか、高いのか、何が良いのかもわからない方が多いと思います。
ここではアパート建築メーカー大手5社である、
- 積水ハウス
- 大和ハウス
- 大東建託
- 東建コーポレーション
- 三井ホーム
の2階建て単身者向け8世帯アパートの初期費用とメリット・デメリットを解説していきます。
積水ハウス
戸建て、賃貸住宅の建築戸数も業態トップクラスの企業です。
確かな品質で、賃貸住宅経営をはじめとする、価値・魅力ある土地活用プランを提案しています。
2階建て単身者向け8世帯アパートの初期費用は7,300万円。
積水ハウスで賃貸経営を始めるメリットとしては、誰もが知っている一流企業というブランド力と、高級ホテルのような内装や設備が入居者に喜ばれる点でしょう。
建物金額が高いがゆえに、金融機関からの借り入れが難しく、また家賃設定が高いので入居者確保がむずかしいなどのデメリットが挙げられます。
大和ハウス
建設業界の売り上げで常にトップクラスに居続ける企業です。
創業した1995年からいままで、総販売戸数150万戸超えという実績がなによりもの信頼の証です。
2階建て単身者向け8世帯アパートの初期費用は7,000万円。
最近では洗面化粧台を広くしたり、アクセントでクロスのデザインを変えたりなど、女性入居者が喜ぶ仕様の賃貸住宅を建築しております。
それにより、若い女性入居者からの支持が強いところがメリットと言えるでしょう。
しかし、積水ハウス同様、建物金額が高いため、初期費用は大きくなり、金融機関からの借り入れ審査をクリアする必要があります。
大東建託
全国で一番アパート建築実績が多い企業です。
その実績から得たノウハウを活かし、常に最先端を走り続ける企業でもあります。
2階建て単身者向け8世帯アパートは6,000万円。
大東建託は建築実績のみならず、賃貸仲介件数も5年連続で1位を獲得してます。
その実績をみれば、入居者確保が非常に強い企業です。
建物に関しては日本ツーバイフォー建築協会の認定を受けているため、しっかりした建物です。
しかし、営業マンが常に数字に追われているため、しつこく営業に来ることがあります。
断っても何度も家に押しかけられることもあるので注意しなければなりません。
東建コーポレーション
東証一部上場しており、全国規模で事業展開を行い、CMでも有名芸能人を多数起用する土地活用のパイオニアとして、名実ともに大企業建築会社です。
2階建て単身者向け8世帯アパートは6,800万円。
東建コーポレーションは賃貸仲介、不動産管理も行っております。
入居者を確保するため、常に仲介手数料のキャンペーンを行っている企業です。
仲介件数は全国3位の実績であり、空室リスクを抑えられるメリットがあります。
建築費は決して安くないものの、入居者確保を優先しているため、賃貸住宅の家賃設定が相場より少し低く、収益性は弱いです。
三井ホーム
三井不動産の完全子会社ではありますが、年間売上高は2,600億円にもなる実績ある企業です。
戸建てのイメージが強いですが、近年では賃貸住宅にも力を入れております。
2階建て単身者向け8世帯アパートは5,800万円。
パリのアパートを意識したデザインや、海外リゾートをデザインした建物は入居者だけでなく、賃貸住宅オーナーからも人気です。
そのデザインが良いゆえに、細部までこだわり過ぎてしまうと価格が大きく跳ね上がってしまいます。
木造でありながらも一坪当たりの単価が90万円を超えるということもあり、重量鉄骨造並みの価格になってしまうこともあるでしょう。
価格帯だけを見れば、三井ホーム、大東建託、東建コーポレーション、大和ハウス、積水ハウスの順番で初期費用が安いです。
しかし、コストだけを重視するのではなく、各メーカーのメリット・デメリットをしっかり理解したうえで比較しましょう。
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