「不動産投資で、毎月安定した家賃収入が欲しい」
「空室はなぜ起こってしまうのか？原因と対策を具体的に知りたい」
不動産投資において、最も大きなリスクが「空室リスク」です。
入居者が常にいる状態は、物件オーナーの憧れですよね。
今回の記事では編集部が、空室リスクが高まる原因や対策について解説していきます。
入居率を上げたい方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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空室リスクが高まる3つの原因
空室リスクとは、所有物件の借り手が見つからず、家賃収入を得られなくなってしまうリスクを指します。
長期にわたって空室が発生しているのであれば、なにか原因があると考えられるでしょう。
この章では、空室リスクが高まる3つの原因、
- 人口が減少傾向にある
- 立地の悪い物件を選んでいる
- 周辺にライバル物件が増えている
について、解説していきます。
人口が減少傾向にある
空室リスクが高まる原因の1つに、人口が減少傾向にあることが考えられます。
人口が減少すると、住居を必要とする人の数自体も減ってしまうため、自然と空室リスクは高まります。
総務省統計局の人口推計のデータによると、2022年12月時点では日本の人口は1億2484万人でした。
2008年から人口は減少傾向にあり、このまま続くと、2048年には1億人を切るといわれています。
都道府県別にみると、引越しなどの移動で人口が微増しているエリアはありますが、やはり全体数の減少は空室リスクに影響を与えていると考えられるでしょう。
立地の悪い物件を選んでいる
不動産投資の成功は、ほぼ立地で決まるといっても過言ではありません。
前提として、立地の良さはターゲットによって異なります。
ターゲットによって異なるものの、一般的には都内であれば「最寄り駅から近い・スーパーや飲食店が周辺にある・主要駅に乗り換えなくアクセスできる」などが、好立地の要素として挙げられます。
立地が悪いと、賃料が予算内・間取りも理想的、と条件が揃っても、入居は決まりにくくなるでしょう。
周辺にライバル物件が増えている
もし、立地の良い物件を選んでいるなら、所有物件の近辺にはライバル物件が増えます。
物件オーナーは、競合をリサーチした上で賃料や設備を決めるため、自分の所有物件より優れたポイントを揃えた物件が新規参入すると、空室につながりやすくなります。
空室を防ぐ6つの対策
現状、空室が続いていても、物件への工夫次第で入居率を高めることはできます。
ここでは、空室を防ぐ6つの対策、
- 需要の高いエリアで物件を選ぶ
- 賃料を相場に合わせる
- 入居特典をつける
- 入居条件をゆるめる
- 設備を改善する
- 管理会社を変える
について、解説していきます。
需要の高いエリアで物件を選ぶ
空室対策に最も重要なことは、需要の高いエリアで物件を選ぶことです。
入居者も決まりやすく、物件オーナーとしても万が一空室が発生した際のリカバリーが効きやすいからです。
需要の高さを図るための2つの指標を以下で見ていきましょう。
1つ目は、総務省統計局のWebサイトで公開されている「住民基本台帳人口移動報告」です。
住民基本台帳に基づき、地域ごとに「どれくらいの人が県外、または県内を移動したのか」という移動数のデータが公開されています。
前述したとおり、日本の人口は減少傾向にあります。
しかし、人口の全体数は減っていても、都道府県別に見ると人口が増加傾向にあるエリアがあるのです。
人がどこへ向かって流れているかを把握することで需要の高いエリアを見つけやすくなります。
2つ目は、物件周辺の充実度です。
充実度とは、主に周辺施設を指していますが、施設の種類はターゲットにより異なります。
単身者であれば、コンビニ・コインランドリー・遅い時間まで営業している飲食店、などが周辺にあると好まれると考えられます。
ファミリー層であれば、スーパー・保育園・病院・公園、などが近いと生活がしやすいでしょう。
需要の高いエリアで、ターゲットに好まれる物件を選べれば空室リスクは減らせます。
賃料を相場に合わせる
賃料が相場より高いと入居は決まりにくい傾向にあります。
エリアの賃料相場・ライバル物件の賃料と照らし合わせて、金額が高ければ値下げも検討しましょう。
注意点として、賃料は一度下げると再び値上げするのが難しいので最終手段にとっておくこと。
入居特典をつける・設備を充実させる、などの付加価値をつけることで、現行の賃料を維持する方法もあります。
さまざまな工夫をした上で入居者が決まらない場合には、賃料の値下げを検討してみましょう。
入居特典をつける
入居特典をつけるのも空室対策として有効な手段です。
入居者には引越し費用の負担もあるため、初期費用が抑えられる特典付きの物件は喜ばれる傾向にあります。
広告に搭載する上でも、ライバル物件との差別化になるでしょう。
具体的には以下のような特典が挙げられます。
- フリーレント
- 敷金・礼金なし
- 仲介手数料無料
- 家具・家電付き
このような特典は、物件オーナーにとっては出費が大きいものの、一回限りで済むので長期的にみれば有効といえます。
しかし、負担が大きくてキャッシュフローが悪化するといった事態は避けなければなりません。
たとえば、家具・家電付きは「故障時の修繕はしない」など、契約書に文言を入れておくことで、追加の費用発生は防げます。
入居条件をゆるめる
入居条件をゆるめるのも、空室を防ぐ1つの方法です。
一般的に、入居者として敬遠されがちな層を積極的に受け入れることを検討してみましょう。
とくに、ペット可の物件は需要が高いので有効な策です。
一般社団法人ペットフード協会が2020年に行った全国犬猫飼育実態調査では、 ペットの飼育世帯率は、犬が11.85%・猫は9.60%であったという資料があります。
大まかに、家を探す人の10％はペット可物件を条件に探していると読み取れるでしょう。
ペット可物件の普及率は、全物件のうち12％しかないといわれており「ペット相談可」を広告に記載するだけで入居が決まりやすくなると考えられます。
不安要素となるのは匂いと近隣トラブルですが、家賃を値上げして退去時のクロスの張り替え代にあてる・定期借家契約にする・ペット同伴で面接をする、など対策があります。
空室が続く場合は、入居条件の緩和を検討してみましょう。
設備を改善する
人気設備を設置して空室を防ぐ方法もあります。
全国賃貸住宅新聞の2022年人気設備ランキングでは、次のような設備が「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」と紹介されました。
| 単身者向け | ファミリー向け | |
| 1位 | インターネット無料 | インターネット無料 |
| 2位 | エントランスのオートロック | 追い焚き機能 |
| 3位 | 高速インターネット | エントランスのオートロック |
| 4位 | 宅配ボックス | 高速インターネット |
| 5位 | 浴室換気乾燥機 | システムキッチン |
| 6位 | 独立洗面台 | 宅配ボックス |
| 7位 | システムキッチン | 浴室換気乾燥機 |
| 8位 | 24時間利用可能ごみ置き場 | ガレージ |
| 9位 | 防犯カメラ | ホームセキュリティー |
| 10位 | 追い焚き機能 | 24時間利用可能ごみ置き場 |
上記の表から、インターネット環境とセキュリティ面を入居者がとくに意識していると考えられます。
単身者・ファミリー向けに共通している人気設備なので、導入しておくと入居につながりやすくなるでしょう。
管理会社を変える
空室の原因が、物件そのものにある場合は、少しでも改善して入居率を高める必要があります。
すでに改善をしているのに内見や入居の連絡がこない場合は、管理会社の客付け力に原因があるのかもしれません。
目安として、空室が3カ月以上続いているようであれば、客付け力の強い管理会社への変更を検討しましょう。
まとめ
今回紹介した空室リスクについて、重要なポイントを3つにまとめました。
- 人口の減少は空室リスクに少なからず影響を与えている
- 入居条件の緩和は、コスパ良く入居率を高められる
- 賃料の値下げは最終手段にとっておき、まずは付加価値をつける工夫をする
長期的な家賃収入に興味を持たれた方は、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
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