「住宅ローンを滞納していて売却するしかない」
「リースバックと任意売却の違いは？」
上記のような悩みを抱えたことはありませんか？
住宅ローンは金額が高額なうえ長期に返済するものなので、滞納してしまうことは珍しくありません。
では、住宅ローンを滞納するとどうなるのでしょうか？
その場合は、家を売り払って住宅ローンの返済に充てなければなりません。
仮に、売りたくないと拒んでも、抵当権がある限り「競売」になってしまいます。
この競売は、家を差し押えられて、安い価格で売られてしまうデメリットしかない売却方法です。
競売を防ぐために、有効な方法がリースバックと任意売却になります。
そして、あなたにとってより良い方法で競売を防ぐためには、それぞれの方法の違いや特徴を理解することが重要です。
そこで、この記事ではリースバックや任意売却の違いや特徴について、詳しく解説していきます。
住宅ローンを滞納していて、不安を持っているのなら、この記事を参考にしてみてください。
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任意売却とはどういうもの？
任意売却とは、住宅ローンを滞納している場合に、通常の不動産売却と同じように物件を売り出して、売却金額を住宅ローンの返済に充てるものです。
条件として、金融機関などの債権者から同意を得たうえで、抵当権（住宅ローンの担保）を外してもらう必要があります。
その理由は、抵当権がついている物件を買い取ってくれる人は中々いないからです。
ですから、任意売却を検討しているのなら、事前に債権者と同意が得られるように交渉する必要があります。
仕組み・任意売却の流れ
任意売却の流れは以下の手順です。
- 任意売却を扱っている不動産会社に相談する
- 不動産会社と面談を行い、住宅ローンの滞納の状況などを説明する
- 物件の査定する
- 不動産会社と債権者である金融機関との交渉を行って、同意を得る
- 物件の売却を開始する
- 売買を行って、物件を引き渡す
- 債権者と残債の返済計画を打ち合わせる
このような手順で任意売却は行われます。
任意売却の特徴
任意売却の特徴は、通常の不動産売却と同じように物件を販売するため、よりよい条件の人に売れることです。
そのため、市場価格との差も少なく、競売よりも高く売却ができます。
他にも、不動産を売却するときに必要な仲介手数料などの経費が売却金から支払われるため、余計な持ち出しが必要ないメリットもあります。
さらに、交渉によって債権者の同意が得られると、売却金から引っ越し費用を出すこともできるのです。
ただし、任意売却を行うためには債権者の同意が必要なことは忘れないでください。
競売とは別物？
任意売却は競売を避けるための、手段のひとつです。
そのため、任意売却と競売は異なります。
競売は、住宅ローンを滞納し続けた場合に、抵当権を根拠にして金融機関が住宅を強制的に売却する手段です。
物件が競売に掛けられると、通常の不動産価格より5〜8割程度の値段で売られてしまいます。
このように、競売はデメリットが多いので、競売は極力避けなければいけません。
リースバックとはどういうもの？
リースバックとは、家を不動産業者などの第三者に売却したうえで、賃貸契約を交わしそのまま家に住み続けるものです。
最近では、新型コロナウイルスの影響もあり、注目が集まっている資金集めの方法になります。
では、リースバックの流れを確認していきましょう。
仕組み・リースバックの流れ
リースバックの流れは以下の手順です。
- 不動産会社に電話やメールで相談する
- 面談を行い、現在の資金状況などを説明し、意向を伝える
- 家を査定する
- 査定価格を伝えて、家賃などの条件をすり合わせる
- 条件にお互い納得して、契約が成立
このような手順で、リースバックは行います。
売却先が決まっているため、任意売却に比べて短い期間で現金を得ることが可能です。
リースバックの特徴
リースバックの最大の特徴は、家を売ったあとも、その家で生活を続けられることです。
また、短い期間で現金を得られることや家を買い戻せることも、特徴として挙げられます。
このように、リースバックは多くの利点を持っているのです。
しかし、気をつけるポイントも多く存在します。
例えば、売却金額が市場価格よりも安いことや、家を買い戻す場合には売却金額よりも買い戻す金額が高くなることなどが挙げられます。
このように、利点も気をつけるポイントも多いので、リースバックを行うなら特徴をよく理解することが重要です。
任意売却と併用できる？
リースバックと任意売却の併用は出来ます。
住宅ローンの残債がある家を任意売却するときに、リースバックを選択できるのです。
家を任意売却したあとも、そのまま住み続けられるので、引っ越しをしたくない人は併用することをおすすめします。
ただし、売却金額で住宅ローンを完済できない場合は、返済について金融機関と話し合う必要があります。
その際に、リースバック後の家賃が高いと問題になることもあるので、注意してください。
リースバックを利用する4つのメリット
では、あらためてリースバックを利用するメリットについて説明していきます。
それは、以下の4つです。
売却後も家に住み続けられる
家を売ったあとも、賃貸契約を交わして家に住み続けられます。
そのため、通常の家の売買と違い、引っ越しをする必要がありません。
引っ越しをしないので、引越し費用や転校などの負担を減らすことができるのは、大きなメリットといえます。
周囲に家を売ったことが知られない
すでに販売先が決まっているため、買主を募集しません。
そのため、物件情報が公開されず、周囲に知られる可能性も低いです。
また、いつも通りの生活を続けるため、売却したことに気づかれることは無いと言えます。
将来家を買い戻せる
契約を結ぶ際に、買い戻しの特約を設定できます。
設定した場合は、買い戻せる資金が手元にできたときに、家を買い戻すことが可能です。
ただし、契約時に設定する必要があるので、買い戻しを検討するなら、設定のし忘れに注意してください。
最短5日で現金をえられる
不動産会社によっては査定から5日以内で、現金を得ることができます。
なぜなら、売却先が不動産会社に決まっているため、買主を探す必要がないからです。
また、資本のある不動産会社との取引であるため、売却金をすべて現金で受け取ることもできます。
任意売却する3つのメリット
つぎに、任意売却のメリットも見ていきましょう。
メリットは以下の3つです。
市場価格により近い価格で売却できる
通常の家の売り方と同じように販売できるので、市場価格に近い価格で売れます。
ただし、競売の日時が迫った物件の場合は、短い期間で売ることが必要です。
そのため、市場価格より安い価格を設定し、素早く買主を見つけることになります。
それでも、競売より高く売れるのは、任意売却を選ぶ大きなメリットです。
仲介手数料などの経費が売却した資金から出せる
任意売却では、売却して得た資金から、税金や仲介手数料を差し引くことができます。
そのため、預貯金などの自己資金がない状態でも、売却することが可能です。
ローンの残債を分割で返済可能
通常の方法で家を売って住宅ローンの残債ができた場合には、残額を一括返済しなければなりません。
しかし、任意売却の場合は、金融機関と一緒に返済計画をたてるため、分割での返済が可能です。
月々の返済額についても交渉できるので、金融機関と無理なく返済できる計画をたてることができます。
それぞれのリスクやデメリットはある？
では、このふたつの売却方法に、リスクやデメリットはあるのでしょうか？
それは、当然あります。
例えば、リースバックの場合は売却金額が安いことや家賃が周辺相場よりも高くなること、家の買い戻し金額が高いことがデメリットとして挙げられます。
一方で、任意売却の場合は、競売になるリスクやローンを滞納するためクレジットカードなどが作成できないこと、債権者の同意がないと売却できないことなどのデメリットがあります。
このように、注意しないといけないこともありますが、最悪のケースである競売を避けられるので、このふたつの方法から選ぶことがオススメです。
まとめ
競売を避けるためには、リースバックや任意売却を実施することは非常に有効です。
そして、その中でも、あなたにとってより良い方法で競売を防ぐためには、それぞれの方法について深く理解しなければなりません。
ですから、この記事では、リースバックと任意売却の特徴について解説してきました。
最後まで読んでくれたあなたは、リースバックと任意売却について詳しく理解して頂けたと思います。
この記事で得た知識を、あなたの大切な財産を守るための参考にして頂けますと幸いです。
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