自宅などを不動産などで現金化し、生活資金などを確保する方法として、「リースバック」や「リバースモーゲージ」などが注目されています。
そしていずれも自宅を活用し、資金を得るという面では同じですが、その概要は大きく異なっています。
どちらを選んだ方が良いのか、自分の自宅状況や経済事情などを踏まえて検討するべきでしょう。
ということで今回はリースバックとリバースモーゲージの違いについて説明します。
そしてその中でもリースバックのメリット・デメリット、どのような人に利用が向いているのかなどについて詳しく説明していきます。
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リースバックとリバースモーゲージの違いは？
自宅を活用し、資金を得るという面では同じですが、具体的にどのような違いがあるのでしょうか。
リースバックの概要をわかりやすく解説
リースバックとは、個人などが所有している不動産を買い取ってもらい、売却後はリース契約をしてそのまま今までと変わらずに住み続けることができるというサービスです。
又、将来的にその不動産を再び購入して再度自分の所有物にすることも可能です。
つまり、一時的に資金が欲しく、尚且つ売却しても今の家に住み続けたいと考えている人におすすめな方法です。
リバースモーゲージの概要をわかりやすく解説
リバースモーゲージとは、自宅（個人の不動産）を担保にして、その家などに住み続けながら金融機関から融資を受けられる融資制度のことです。
主にシニア層におすすめな融資制度で、死亡後には家（個人の不動産）を売却し、その代金を融資の一括返済に充てます。
リースバックとリバースモーゲージどっちを選ぶべき？メリット・デメリットを紹介
では、不動産を活用して生活資金を確保する方法である「リースバック」と「リバースモーゲージ」はどちらを選ぶべきなのでしょうか。
それぞれメリット・デメリットを挙げて説明していきます。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックのメリットは、やはり慣れ親しんだ自分の家に今まで通り住み続けられるということです。
自宅の売却をすることによって一時的に大きな資金を得ながらも、退去や新居探しなどの大変なことをせずに済むというのは楽であり、何より安心感があります。
又、契約条件によっては将来的に買い戻しをすることができる可能性もあります。
他にもリースバックは一般的な売却方法に比べ、資金をいち早く得られるのもメリットです。
一般的な売却方法であると、家を売りに出し、更に成約するまで数カ月以上はかかることが当たり前です。
ですから、興味を持つ買主が現れたとしても、細部の条件などを詰めている段階で破談となってしまうことも多くあります。
その点では、リースバックは細々とした長期間な交渉などがなく、早い段階で売却が決定します。
そしてリースバックはカードローンやフリーローンなどでの多額の借り入れがあったとしても、利用することができます。
リースバックというのはお金の貸し借りなどではないので、資金の使い道も自由であり、住宅ローン以外の借金の返済に充てることも問題ありません。
更に、不動産に関連した固定費（月々の支払い）が減るということもリースバックのメリットであり、売却金で残債を完済するので、いつまでも住宅ローンの返済を続けなくて済みます。
固定資産税や管理費、修繕積立金などの面倒な税金、維持費もかからず大変便利です。
このように大変便利なリースバックですが、残念ながらデメリットも存在します。
先程、住宅ローンの返済や各種税金などの固定費が減ると説明しましたが、一方で家賃という固定費が増えるという点は切っても切り離すことができません。
そしてリースバックで設定される賃料というのは周辺地域の相場よりも高くなってしまうことが多く、事前の交渉の段階で、リース料が高すぎないかなど確認しておくことが大切です。
又、リースバックは一般的な不動産売却に比べ、売却価格が低くなってしまうことが多く、思ったより低い価格を相手から提示されることもあるので注意しましょう。
他にも、リースバックというのは所有権を手放すわけなので、家の所有者が第三者へ変更され、いろいろな面で不便なことも多くなります。
契約時に将来の買い戻しを考えていたとしても、勝手に他の買主に売られてしまっていたり、急遽家賃を値上げされたりなどといったトラブルも考えられます。
さらに、住宅の売却代金よりも残債が多くなってしまうオーバーローンという状態だと、リースバックを利用することができないこともあります。
これは住宅ローンの借入時に住宅に対して抵当権というものをかけられるため、住宅ローンを完済しない限り、抵当権を抹消できない可能性が高いということです。
リバースモーゲージのメリット・デメリット
では次に、リバースモーゲージのメリット・デメリットについて説明します。
最初にメリットとして、自宅を売却することなく融資を受けることができ、これがもっとも重要なメリットともいえます。
これは自宅など（不動産）があっても、年金収入などが少なく、手元の資金が少ない場合は融資額というのは住宅に応じて決められることになりますが、一括で受け取れる場合と年金のように毎月受け取ることができる場合があり大変便利です。
次に、資金を生活資金以外に利用できるという点です。
資金使途に関しては金融機関により異なることにはなりますが、自由型と限定型があります。
自由型であれば生活資金に限らず、趣味、旅行、リフォームなどの資金に使うことも可能です。
最近では、価格が高騰している老人ホームなどの入居一時金に充てたりする人も多く、大変便利です。
更に、利用時の収入要件などが比較的緩やかであるという点です。
利用することができる年齢は金融機関により異なりはしますが、55歳、60歳以上などの利用者が多いものの、利用時の収入要件などは住宅ローンなどと比べ、厳しくありません。
続いてリバースモーゲージのデメリットに関して説明していきます。
一つ目のデメリットは、対象となる住宅に制限があるということです。
対象となる住宅は基本的には土地付きの一戸建てであり、マンションは対象外になってしまう場合が多く、又、地域においての制限がある場合もあります。
しかしながら、ごく稀に金融機関によって、地域によって、マンションでも利用することが可能な場合もあるので金融機関に事前に確認しておくことが大切です。
次に、推定相続人の同意が必要であるという点です。
リバースモーゲージは、利用にあたって推定相続人全員（子供など）の同意が必要になってきます。
つまり、相続人である子どもなどが拒否する場合は利用することができないことがあり、将来の相続なども見据えた上で慎重に対応しなくてはなりません。
長生きや金利上昇、不動産価格下落などのリスクがあるということです。
長生きすることは人間にとって大変重要なことではありますが、残念ながら長生きすればするだけ融資額が大きくなりますので、将来の返済額も大きくなってしまいます。
そして生存している際に、融資枠を使い切ってしまうことも考えられるので注意が必要です。
また、リバースモーゲージにおいての融資の適用金利というのは、基本的に変動金利の場合が多く、将来金利が上昇してしまうと返済額が膨らむ可能性があります。
さらに、担保となる自宅の評価は定期的に行われ、評価額が下落して融資限度額を割り込んでしまい、場合により一括返済を求められてしまうことがあるので注意しましょう。
リースバックを利用すべき人の特徴
ではここで、リースバックを利用すべき人の特徴を説明していきます。
まず、リースバックで締結される賃貸借契約というのは、期限付きで契約更新のない定期借家契約であることが多いです。
つまり、一定期間経過後に転居を予定している人におすすめで、2年契約のケースが多くなっています。
例えば、新築戸建に引っ越しする予定がある際、高齢者住宅に転居する予定があるなどの将来的に転居を予定していたとしても、その前にまとまった多額の資金の用意が必要である人だとリースバックの利用を大きくおすすめします。
又、子供の学校の学区などの問題で転居したくないが、資金は必要である場合や、転居先を探すのに時間がかかるが資金を欲しいという人でも、リースバックで余裕を得ることができるかもしれません。
リバースモーゲージを利用すべき人の特徴
続いてリバースモーゲージを利用すべき人の特徴を説明します。
今現在、資産価値の高い自宅を保有していたとしても、手持ち資金が少ないという高齢者は多くいます。
そのような貯蓄が少ない、生活資金を補填する手立てが必要な人に大変おすすめです。
続いて、相続人がいない場合や、子ども1人のため、自宅を残さず生活を充実させたい人におすすめします。
ただし、子どもが1人いる場合は、リバースモーゲージを利用する前に、いくら子供だとしても、必ず利用するということを伝え理解してもらうようにしましょう。
最後に、住宅ローンの残高が残っていて、毎月の返済が辛い人におすすめします。
例えば住宅ローンの返済があったとしても、収入源が公的年金だけの人は、住宅ローンの返済を負担に感じることも多くあると思います。
このような場合、リバースモーゲージを利用してまとまった多額の融資を受けることができ、そして現在の住宅ローンを全額返済するという方法があります。
最終的に自宅売却をしても大丈夫だと考えるなら、新しく組んだリバースモーゲージは、利息払いだけとなることができるため、日々の生活は過ごしやすくなります。
まとめ
ここまで、リースバックとリバースモーゲージの違いと、それぞれのメリット・デメリットについて説明しました。
それぞれ、似て似つかない性質をもったサービスであるということと共に、どちらがより自分に合ったものであるか確認できましたでしょうか。
又、活用できる資金には限度があるので、リースバックの場合では売却金額と家賃を、リバースモーゲージの場合では各種制約、借入枠と金利を予め見積り、将来の収支計画を見通しておくことが重要となるなど、確認しておきましょう。
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