賃貸に出していて入居中の物件も売りたいときには、居住用物件の売却とは異なる注意点があります。
賃貸中の物件を売ることは可能
そもそも賃貸中の物件を売ることは可能なのでしょうか？ 「借主に出ていってもらわないと売れないのでは？」と心配される方がおられます。 これについては、問題なく可能です。 借主が入居したままでも物件は売れますし、借主の同意を得る必要もありません。法律上、物件を売ったら賃借人の同意なしに、当然に賃貸人が変更されることになっているからです。一般には「オーナーチェンジ」と言われる現象です。
賃貸中の物件を売る2つの方法
賃貸中の物件を売却するときには、以下の2種類の方法があります。
入居者がいる状態で売る
1つは、入居者がいる状態で売り、買主に賃貸人の地位を引き継いでもらう方法です。この場合、物件は「投資用物件」として売却することになります。現状、賃料を高くとれている物件であれば、投資家によって高額で購入してもらえる可能性があります。
退去してもらってから売る
もう1つは、今の借主に退去してもらってから「居住用物件」として売る方法です。一般的には投資家より家に住みたい人が多いので、居住用物件の方が買手を広く集めやすいです。また現状賃料をあまり高くとれていない場合には、居住用物件として売り出した方が高く売れる可能性があります。
賃貸中の物件の評価方法
賃貸中の物件の場合、物件の評価方法も通常の居住用物件と異なります。 入居中のケースでは「収益還元法」という方法で評価します。これは、賃料収入額と経費をもとに、将来得られる見込みの利益を計算して物件を評価する方法です。現状賃料を高く取れていれば査定が高額になりますが、賃料が低ければ査定は低額となります。 現状儲かっている良い物件なら高く売れますが、そうでなければ安くなってしまうということです。
一方賃借人に退去してもらって「居住用物件」として売る場合には、類似の取引事例を参考にした「取引事例比較法」で評価するので、収益還元法とは異なる数字になります。こちらの方が収益還元法より高額になるケースも多いです。
賃貸中の物件の注意点
賃貸中の物件を売却するときには、以下のような点に注意が必要です。
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内見ができない 1つは、賃借人がいる状態では不動産の内見ができないことです。売却後に「不具合が見つかった」と言われてトラブルになるケースも多々あります。そういった問題を防ぐため、売却時にはリフォームの履歴を開示したり瑕疵担保責任の免責条項をつけたりする工夫が必要です。
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価格が下がる可能性 賃貸中の物件の場合、収益還元法で評価するので、現状さほどもうかっていない物件の場合には低額になってしまう可能性があります。 また内見ができないことを理由に値下げ交渉されることも多く、居住用物件として売り出した方が高額で売れるケースが多いです。
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売却理由を聞かれる 賃貸中の物件を売り出すと、買手候補は「なぜ売るのか？」と売却理由に関心を持ちます。儲かっている良い物件ならば、普通は売らないのではないか？と考えるからです。 怪しまれないためには、あえて売却する合理的な理由の説明が必要です。「投資を辞めたいから」「もともと投資に関心がなかった」「手持ち物件数を減らしたい」など、状況に応じて説明をしましょう。
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退去してもらって売却するときは、時間と準備が必要 賃貸中の物件でも、できれば賃借人に退去してもらって居住用物件として売却した方が高い評価となったり買手候補が見つかりやすくなったりすることが多々あります。 しかし、売却するからといって賃借人に出ていってもらうことはできません。退去の交渉をして立退料などを払って出ていってもらうか、契約期限が切れるなどして賃借人が自ら出ていくのを待つしかありません。急ぐなら居住中のまま売却するしかありません。
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敷金、先払い家賃の精算方法 賃貸注の物件を売却するときには、敷金の精算が必要です。敷金返還義務は次のオーナーに引き継がれるので、受けとった敷金の分は、売買代金額から差し引く方法で調整をします。 たとえば4000万円の物件で預かり敷金が100万円の場合には、4000万円から100万円を差引き、買主から3900万円を支払ってもらうことによって敷金を清算します。 同様に先払い家賃の日割り分についても、売買代金から差し引くことによって清算します。
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借主への通知 賃貸人の変更は所有者の自由であり、借主の承諾は要りませんが、以後は新たなオーナー（買主）に対して賃料を払ってもらう必要があるので、必ず借主にオーナーチェンジの連絡を入れましょう。
