「不動産一括査定サイトを使うと、一番高い査定額の会社に頼めばいいの？」
そう思っているなら、少し待ってください。数多くの不動産取引に立ち会ってきた宅建士の私から言わせれば、「査定額の高さ」だけで会社を選ぶのは、売却失敗の入り口です。
今回は、私が実際に「HOME4U」を通じて受け取ったA社・B社・C社、3社の査定書を例に、プロがどこをチェックし、どこで「信頼できる会社」を判断しているのか、その裏側をすべて公開します。
記事の信頼性監修者
宅地建物取引士上野 健太
不動産業界での豊富な実務経験に基づき、徹底して売主様の立場に立った客観的でフェアな情報を発信しています。
不動産一括査定・活用のアドバイザー
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目次
今回査定した物件のプロフィール
- 自社物件
- エリア：福岡市中央区（地下鉄空港線沿い）
- 間取り：3LDK（75㎡） / 築15年
- 特徴：角部屋、大規模修繕直後
この条件でHOME4Uから査定依頼を出し、届いた3社の回答がこちらです。
| 会社名 | 査定金額 | 査定の種類 | プロの第一印象 |
| A社（地元中堅） | 5,480万円 | 訪問査定推奨 | 地域の競合状況を熟知している |
| B社（銀行系準大手） | 5,200万円 | 机上査定 | 堅実。融資の観点からも妥当なライン |
| C社（大手系） | 5,800万円 | 机上査定 | 非常に強気。媒介契約を狙う「釣り」か？ |
宅建士はここを見る！「査定書の信頼度」5つの深掘りポイント
届いた査定書を、私は以下のポイントで格付けしています。ここが一般の売主様が見落としがちなポイントです。
① 「比較事例」の鮮度と類似性
C社は5,800万円と高額でしたが、根拠となる事例が「1年以上前の成約データ」や「隣の駅の築浅物件」でした。
不動産市場、特に動きの早い福岡市中央区において、1年前のデータは参考になりません。
逆にA社は、「先月、同じ町内で成約した同等物件」を事例に出してきました。この「鮮度」こそが、査定書の命です。
② 「販売戦略」が具体的にイメージできるか
単に「5,000万円です」という数字だけでなく、「どうやってその金額で売るか」のシナリオがあるかをチェックします。
- ダメな例：「弊社の顧客リストに紹介します」のみ。（具体的でない）
- 良い例：「現在、同マンション内で50㎡を探している層が3組待機しており、その層に75㎡のゆとりを訴求すれば、強気な価格設定でも引きが強いはずです」（具体的）
③ 住宅ローンの「担保評価」を超えていないか
B社が5,200万円と低めに出たのは、銀行系ならではの「冷徹な評価」です。
実は、査定額がどんなに高くても、買主の住宅ローン審査が通る「評価額」を大きく超えていると、結局契約は流れてしまいます。
B社の査定書には「銀行審査の目安」も添えられており、非常に誠実なプロの仕事だと感じました。
④ 査定書自体の「作り込み」
最近はシステムで自動生成されただけのペラペラの査定書を送る会社も増えています。しかし、優秀な担当者は、その物件固有のプラス材料（眺望、オプション設備、管理状態など）をわざわざ加筆しています。
「自分の家のために、どれだけ時間を割いてくれたか」は、そのまま売却活動の熱量に比例します。
⑤ 提示された価格の「幅」
誠実な会社は「チャレンジ価格（高値）」と「成約期待価格（現実的な値）」の2段構えで提案してきます。
「この一点張りで売れます！」という断定的な会社は、売れなかった時の責任逃れが激しい傾向にあるため注意が必要です。
要注意！高すぎる査定額に隠された「媒介契約」の罠
今回、C社の5,800万円は魅力的ですが、宅建士の目から見ると「媒介契約（売却の依頼契約）を取りたいがための、根拠なき高値」である可能性が極めて高いです。
これを信じて媒介契約を交わすと、以下のような地獄のパターンに陥ります。
- 売れ残る：1ヶ月経っても内覧が1件も来ない。
- 値下げの提案：業者から「今の相場は少し厳しいですね、200万下げましょう」と連絡が来る。
- 負のスパイラル：結局、最初から妥当な金額を出していたA社の5,480万円を下回る価格で成約する。
「高く売ってくれる会社」と「高い査定を出す会社」は、似て非なるものです。
参考：【不動産会社の選び方】信頼できる仲介会社を見分ける5つのポイント
査定書が届いた後、担当者にぶつけるべき「魔法の質問」
査定書を受け取ったら、ぜひ電話やメールでこう聞いてみてください。
「この査定金額で売り出した場合、3ヶ月以内に成約しなかったら、次の一手（戦略）はどうなりますか？」
この質問に、「その時に考えましょう」と濁す担当者は失格です。
「近隣の在庫状況を見て◯◯万円まで調整する」「内覧者の声を反映して家具の配置を提案する」など、出口戦略を明確に答えられる担当者こそが、あなたの資産を託すに値するプロです。
まとめ：プロが「HOME4U」を入り口に勧める理由
なぜ私が、あえてHOME4Uを使ってこの比較を行ったのか。それは、HOME4Uが「比較されることを前提とした企業」しか登録していないからです。
- 選ばれた2,500社：悪質な「釣り価格」を繰り返す会社は、ユーザーの通報により即座に排除される「イエローカード制度」があります。
- NTTデータグループの安心感：高額な査定書を受け取るには個人情報を入力しますが、その管理体制が日本トップクラスであることは、売主にとって最大の安心材料です。
不動産売却の成功は、複数の査定書を「見比べる」ことから始まります。
1社の言うことを鵜呑みにせず、私が今回行ったように「金額の裏にある根拠」を戦わせてみてください。HOME4Uなら、それが最短60秒でスタートできます。
あなたの家が、今の市場で「本当はいくらで売れるのか」。
まずはプロから、納得感のある回答を取り寄せ、売却の羅針盤を手に入れてください。
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信頼できる不動産会社選びです！