【不動産売買におけるクーリングオフ】適用される5つの条件

「不動産売買にもクーリングオフが適用されるの？」
「不動産売買のクーリングオフはどんな条件で適用されるの？」

こんな疑問にお答えします。

不動産売買の契約後「クーリングオフ」できる可能性があることをご存知でしょうか。
ただ、不動産売買の場合、適用される範囲は限定的で、売主が不動産業者であることが条件です。個人が不動産売却をする場合は適用されません。
なので、個人の方が不動産を売却するにあたってクーリングオフをおそれる必要はありません。

一方で、住み替え等で不動産業者から購入する可能性がある以上、クーリングオフ制度について知っておいて損はありません。

今回は、不動産売買に適用されるクーリングオフの適用条件と効果、方法を解説します。

✅記事の信頼性

監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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クーリングオフとは

商品やサービスを購入したときに契約後一定期間内であれば無条件に契約を取り消せる制度です。

商品やサービスを購入する契約を「売買契約」と言いますが、売買契約を締結するとき、人は必ずしも冷静に判断できるとは限りません。

特に売主が事業者の場合、巧みな勧誘に乗せられて、消費者がその場の勢いで契約してしまうことが多々あります。
後になって冷静になってみると「やっぱり買わなければ良かった」と考えることもありますし、業者が不当ともいえる強引な方法で消費者に契約をさせるケースもみられます。

そこで、そういった消費者保護のために認められるのが、クーリングオフの制度です。その場の勢いで冷静に判断できずに契約してしまった場合や、業者から良いことばかりを言われてその気になって契約してしまった場合など、条件なしに契約を解除して、白紙（なかったこと）にできます。

不動産売買・不動産売却のクーリングオフの適用条件

不動産売買でも、クーリングオフの制度が適用されます。
不動産売買のクーリングオフの制度は「宅地建物取引業法（第37条の2）」という法律に規定されています。
適用される条件は、以下の通りです。

順に説明します。

不動産の売主が宅地建物取引業者である

不動産売買のクーリングオフは、不動産の売主が「宅地建物取引業者」である場合にしか適用されません。つまり、不動産会社から直接購入した物件でないと、クーリングオフできないということです。

個人から中古でマンションや戸建てを購入したときにはクーリングオフできないと考えましょう。

住み替え等で不動産業者からマンションや一戸建てなどを直接購入したときに、クーリングオフが適用されます。

契約場所が宅地建物取引業者の事務所等ではない

不動産のクーリングオフは、契約場所も限定されるので注意が必要です。「宅地建物取引業者の事業所等」で契約した場合には、適用されないことになっています。

これらの場所で契約した場合には、消費者が自ら「不動産を買おう」と希望して契約場所に行ったと考えられるので、冷静になってクーリングオフする期間を与える必要がないと考えられているのです。

不動産会社の支配の及ぶ事務所やモデルルーム、それだけではなく消費者が指定した自宅や勤務先などの場所であってもクーリングオフは適用されません。

このように、不動産会社の事務所以外の場所や、消費者の自宅・勤務先であっても不動産会社が指定した場合にはクーリングオフが適用されます。

法定書面の交付後8日以内である

クーリングオフには「適用期間」があります。それは「法定書面」の交付後8日間です。法定書面とは、以下のような事項が書かれている書面です。

法定書面は、通常売買契約と同時に不動産会社から渡されますが、もしも渡されなかった場合には、渡されるまで8日間の期間は経過しないのでいつまでもクーリングオフできます。

まだ引き渡しや代金支払いが完了していない

クーリングオフするには、まだ不動産の引き渡しや登記、代金支払いが完了していないことが必要です。これらがすべて終わってしまっていたらクーリングオフはできません。

個人が不動産を売却する際にはクーリングオフの適用はない

不動産を売却したときに相手からクーリングオフされることがあるのかどうか心配される方がいらっしゃいますが、個人が不動産を売却するときにクーリングオフされることはありません。

クーリングオフは、「売主が宅地建物取引業者のケース」でしか適用されないからです。マンションや戸建てなどの不動産売却の際に、クーリングオフをおそれる必要はありません。

また、いったん不動産を売却する契約をした場合「やっぱり売りたくない」と思ってもクーリングオフすることはできません。

クーリングオフの効果

クーリングオフをすると、不動産売買契約がなかったことになります。まだ代金を支払っていない場合には代金支払いの必要がなくなりますし、手付金を払ってしまっている場合、返してもらえます。ただ、手付解除ではないので、手付金の2倍返しはしてもらえません。

参考：不動産売却の際に聞く「手付金」とは？宅建士が3つのポイントで解説

クーリングオフの方法

不動産売買契約のクーリングオフをするときには、必ず「書面」で行う必要があります。不動産会社に対して口頭で「やっぱり契約をやめたいです」などと言ってもクーリングオフの効果はありません。

また、普通郵便ではなく「内容証明郵便」を使ってクーリングオフ通知を送ることを推奨します。内容証明郵便を使うと、あなたの手元と郵便局にクーリングオフ通知の写しが残り、あとになっても郵便局が、クーリングオフ通知を送ったことを証明してくれて、確実に期間内にクーリングオフした証拠を残せるからです。

内容証明郵便を送るときには、まったく同じ内容の「クーリングオフ通知書」を3通作り、郵便局に持参して発送しましょう。
内容証明郵便の取扱いのある郵便局とない郵便局があるので、事前に調べておく必要があります。

また、インターネットの「電子内容証明郵便サービス」を使えば郵便局に行かなくても内容証明郵便の発送ができて便利です。

なお内容証明郵便は特殊な書式になっているため、注意して作成する必要があります。

クーリングオフが適用されない場合の対処方法

最後に不動産売買や不動産売却で、クーリングオフが適用されない場合の対処方法もご紹介しておきます。

繰り返しになりますが、自宅や勤務先で契約したケース、8日の期間が過ぎてしまったケース、不動産を売却したケースや相手が個人の場合などではクーリングオフが適用されません。

しかし、相手があなたを騙した場合、脅されて無理矢理契約をさせられた場合、あなたが大きな勘違いをしていて契約書にサインしてしまった場合には、契約を取り消したり無効にしたりできます。

これらの場合には、「詐欺や強迫による取消」や「錯誤無効」などを主張できる可能性があります。
この方法であれば、不動産売却のケースでも契約を取り消せる可能性がありますし、契約場所に無関係に契約をなかったことにすることが可能です。

詐欺や強迫による取消をしたり錯誤無効を主張したりするときにも、やはり内容証明郵便を使って相手に通知書を送りましょう。

クーリングオフで迷ったらまずは不動産会社に相談する：まとめ

以上が不動産売買、不動産売却の際のクーリングオフの説明です。
不動産会社によって半ば強引に契約させられて「困ったな…」と思っているならば、早めにクーリングオフ通知を送りましょう。

どうすれば良いかわからない場合はすぐに他の不動産会社・弁護士等に相談しましょう。

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