「家を売った後、もし雨漏りが見つかったら自分で弁償？」
「引き渡した直後に古い設備が壊れて、クレームが来たらどうしよう…」
マイホームや相続不動産の売却を控えて、このような「売った後の重い責任」に強いプレッシャーを感じていませんか？
結論から言うと、売却後の隠れた不具合（契約不適合責任）による高額な補修費リスクは、売る前に「インスペクション（建物状況調査）」を実施して状態をクリアに証明しておけば、完全にゼロに抑えられます。
民法改正で売主の責任が重くなった今、建物の状態が分からないまま売り出すのは、後から数百万の請求をされるリスクがあり非常に危険です。
事前にプロの建築士によるインスペクションの手配をリードしてくれる、実務に強い優秀な不動産会社を味方につけることこそが、売主様に求められる唯一の防衛策です。
今回は、売却後のリスクを回避するインスペクションの重要性と、売った後も一切後悔しない「実務に強い会社の選び方」をプロの視点から凝縮してお届けします。
※売却後のトラブルを回避し、安全に家をリセットしたい方へ
高額な補修費請求を防ぐ鉄則は、インスペクションのノウハウを持ち、売主を徹底的に守るプランを提示してくれる優良会社を比較することです。
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瑕疵担保責任を理解する
不動産売却時の契約不適合責任トラブルを回避するために最も重要なことは、契約不適合責任とは何か？をよく理解することです。
トラブル事例と対処法を解説する前に、まずは契約不適合責任の概要を解説していきます。
契約不適合責任とは？
引渡した物件に瑕疵（≒欠陥）があったとき、売主が補修などの対応をして、その瑕疵に対しての責任を取ること。
仮に、瑕疵の内容が重大である場合には、買主は売買契約の解除を求めることもできます。
契約不適合責任は売主にとっては大きなリスクで、何も知らないまま引渡しをするとトラブルに巻き込まれる可能性があります。
瑕疵とは以下のようなことです。
- 一戸建ての土台部分にシロアリ被害がある
- 物件の壁部分に亀裂が入り雨が浸水してくる
- 天井から雨漏りがする
- 事故物件などの心理的瑕疵
契約不適合責任の期間
契約不適合責任の目的は、「隠れた瑕疵」による買主の損害を守るためにあります。隠れた瑕疵とは、売主も知り得なかった瑕疵のことです。民法上は、「買主が瑕疵を知った時から1年以内」が期限です。
例えば購入から10年後に買主が瑕疵を知ったとします。その場合、その1年以内は売主に契約不適合責任があるため、売主の立場からするといつまで経っても契約不適合責任があるということになります。
そのため、さすがに売主の責任が重すぎるということで、一般的な中古物件売買の場合には「引渡しから半年～1年」程度の期間を設けて、契約不適合責任が免責になる特約を付けます。
なお、売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により契約不適合責任を負う期間を2年以上としなければなりません。
売主に悪意（瑕疵を知っていた）がある場合は話が別です。瑕疵について売主の悪意が認められた場合には、契約書に契約不適合責任の免責期限を設けていても損害賠償などを支払うことになります。
契約不適合責任のトラブルと対処法
瑕疵担保責任の概要が分かったところで、次は実際に起きたトラブル事例とその対処法について解説していきます。
住宅品質確保促進法による注意点
住宅品質確保促進法（品確法）とは、引渡し後も買主が安心して住めるように、新築住宅の契約不適合責任の期間を「10年間」に義務化した法律です。
新築住宅の分譲は基本的に建築・不動産業者が行うので、分譲業者が10年間の契約不適合責任を負います。
しかし、個人が売主の場合も品確法に該当すれば、10年間の瑕疵担保責任を負う場合があるので注意が必要です。
○宅建業者限定ではない
品確法で10年間の契約不適合責任を負うのは、宅建業者などの法人に限定されているわけではありません。
品確法は、売主が法人か個人かは問題ではなく、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）」とされています。
そのため、たとえば新築物件を購入して、何かの事情で未入居のまま転売しなければいけないときは、
個人の売主であっても契約不適合責任を10年負う場合があるということです。
○特約の効果はなくなる
仮に、売買契約書に「売主の契約不適合責任の期間は、物件引渡しから1年間に限る」という特約を付けたとします。しかし、この特約も付けても品確法の方が優先されるので、この特約は無効になります。
まずは、この点を理解しておきましょう。
○対処法
対処法ですがあらかじめ分譲主との間で、分譲主が品確法に基づく契約不適合責任を負う旨の書面を取得することです。
たとえば、A社が分譲した新築マンションを購入したＢさんが、新築未入居のままＣさんに売却するとします。
このままだと、品確法に基づきＢさんが10年間の契約不適合責任を負う場合があるので、事前に分譲主であるA社との間で「A社がＣさんに対して契約不適合責任を負う」旨の書面を交わしておくということです。
まずは、A社に相談しましょう。
新築・築浅物件の売却に関する詳しい記事はコチラから
引渡し前のトラブル
たとえば、一戸建ての売買契約を締結し、引渡し前に火事になり買主から契約解除を求められたとします。このケースも、広義の意味で「契約不適合責任」になります。
基本的に、売買契約では以下のような条文があります。
- 毀損に関しては売主が修繕をして引き渡し日が延びても買主は了承する
- 滅失した場合は売買契約は白紙解約になる
○売主の対応は？
前項のような条文内容なので、火事がボヤ程度の修復できるレベルであれば、売主が修復をして、買主も引渡しが延びる旨を了承するのが契約内容です。
しかし、心理的な瑕疵として、買主が「縁起が悪いから住みたくない」と思うかもしれません。
このようなケースで、仮に「契約解除になるか？引渡しか？」について訴訟になれば、判決はどっちに転ぶかは難しい問題でしょう。
○対処法
対処法としては以下が挙げられます。
- 保険は解約しない
- 引渡し日を早める
まず、火災保険や地震保険は引渡し日までに解約してはいけません。稀に、売買契約と同時に保険を解約してしまうケースがあります。
この場合、売買契約～引渡しまでは保険に守られていないということです。そのため、仮に火事になってしまえば、売主の負担で補修する必要があります。
また、引渡し日を早めることで、売買契約～引渡しまでの災害などに対してリスクヘッジすることができます。
この2点を頭に入れて取引しましょう。
参考：不動産売却時の火災保険の疑問を6つのポイントで徹底解説
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ホームインスペクションの活用
前項で、契約不適合責任に関するトラブルと対処法を解説しました。
ほかの対処法として「ホームインスペクションの活用」があり、これは宅建業法改正によって注目されています。
ホームインスペクションとは？
ホームインスペクションとは、簡単に言うと「建物診断」のことです。
建築士や公認ホームインスペクターなど、有資格者や不動産業務従事者が、売却する物件を以下のように細かくチェックします。
- 基礎部分にひび割れはないか？
- 外壁部分に損傷はないか？
- バルコニーに破損などはないか？
- 壁や床に剥がれや腐食はないか？
- 天井にひびや水シミはないか？
このように、目視できる範囲は全て目視してチェックします。ただ、マンションの場合には基礎部分のチェックは難しいため、目視できる範囲に限定されます。
ホームインスペクションと瑕疵担保責任
ホームインスペクションを実施することで、契約不適合責任について以下のようなメリットがあります。
- 瑕疵を発見できる
- お墨付きをもらえる
まず、事前に瑕疵を発見できるという点が大きいです。瑕疵を事前に知っておくことで、買主に告知しておくことができますし、補修して引き渡すことでリスクヘッジできます。
また、仮に引渡し後「売主に悪意があったか？」などと問われた場合、ホームインスペクションを行っていることで売主に悪意はないという証明ができるのです。
ただ、ホームインスペクションには5～10万円程度かかるので、その点を加味して検討すると良いでしょう。
まとめ：売却後のリスクをゼロにする鍵は「インスペクション」を提案できる会社選びにあり！
ここまで、不動産売却後に売主様が負うべき「契約不適合責任」の恐怖や、雨漏り・シロアリによるトラブルを防ぐためのインスペクション（建物状況調査）の仕組みについて解説してきました。
家を高く売ることと同じくらい、売る前に建物の状態を100%クリアにして、売った後に1円の損も出さない安全な契約を結ぶことが、どれほど重要であるかがお分かりいただけたかと思います。
「古い家だから売った後のクレームが心配」「手元の資金が少ないから補修費を請求されたら払えない」と、売主様がお一人で怯える必要はまったくありません。
本当に実務能力が高く、売主様の味方になってくれる不動産会社であれば、売却活動の早い段階でプロの建築士によるインスペクションを提案し、不具合の有無を隠さずデータ化することで、売主様にかかるリスクを徹底的に排除した安全な売却スケジュールを組んでくれます。
一番やってはいけないのは、近所にあるから、あるいは大手だからという理由だけで1社だけに査定を依頼し、他と比較せずに決めてしまうことです。
ライバルがいない状態では、その不動産会社が売主様を守るためのインスペクションや安全な特約をどこまで真剣に組み立ててくれるか、フラットに比較することができなくなります。
あなたの大切な資産を売却し、売った後も枕を高くして眠るためには、複数の優秀な会社からリアルな査定額と、あなたを守るための「インスペクションを活用したリスク回避プラン」を集めて比べることが最も確実なスタートダッシュです。
そのためには、最初から1社に絞るのではなく、日本最大級の実績を持つ安全な一括査定サイトを利用し、それぞれの会社が提示する防衛策や建物の調査提案の充実度をフラットな目で比較しましょう。
インスペクションというプロの証明を上手に味方につけて、売却後も一切後悔しない大成功の不動産売却を掴み取りましょう。
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