不動産売却のトラブル事例：契約不適合責任（瑕疵担保責任）編

「不動産売却時の契約不適合責任（瑕疵担保責任）ってなに？」
「そもそも不動産売却時に契約不適合責任は必要？」

こんな疑問にお答えします。

不動産を売却するとき、売主が気をつけてなければならない事項として「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」というものがあります。
仮に、売主が契約不適合責任を追及されれば、大きな金額を支払うことにもなりかねません。

そこで今回は、瑕疵担保責任の概要を解説し、実際のトラブル事例、および対処法も併せて解説していきます。

※2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という名前に変わりました。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

＼厳選2,500社と提携・国内最大級！／

瑕疵担保責任を理解する

不動産売却時の契約不適合責任トラブルを回避するために最も重要なことは、契約不適合責任とは何か？をよく理解することです。
トラブル事例と対処法を解説する前に、まずは契約不適合責任の概要を解説していきます。

契約不適合責任とは？

引渡した物件に瑕疵（≒欠陥）があったとき、売主が補修などの対応をして、その瑕疵に対しての責任を取ること。
仮に、瑕疵の内容が重大である場合には、買主は売買契約の解除を求めることもできます。

契約不適合責任は売主にとっては大きなリスクで、何も知らないまま引渡しをするとトラブルに巻き込まれる可能性があります。

瑕疵とは以下のようなことです。

契約不適合責任の期間

契約不適合責任の目的は、「隠れた瑕疵」による買主の損害を守るためにあります。隠れた瑕疵とは、売主も知り得なかった瑕疵のことです。民法上は、「買主が瑕疵を知った時から1年以内」が期限です。

例えば購入から10年後に買主が瑕疵を知ったとします。その場合、その1年以内は売主に契約不適合責任があるため、売主の立場からするといつまで経っても契約不適合責任があるということになります。

売主に悪意（瑕疵を知っていた）がある場合は話が別です。瑕疵について売主の悪意が認められた場合には、契約書に契約不適合責任の免責期限を設けていても損害賠償などを支払うことになります。

参考：RETIO判例検索
http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/105-084.pdf

契約不適合責任のトラブルと対処法

瑕疵担保責任の概要が分かったところで、次は実際に起きたトラブル事例とその対処法について解説していきます。

住宅品質確保促進法による注意点

住宅品質確保促進法（品確法）とは、引渡し後も買主が安心して住めるように、新築住宅の契約不適合責任の期間を「10年間」に義務化した法律です。
新築住宅の分譲は基本的に建築・不動産業者が行うので、分譲業者が10年間の契約不適合責任を負います。

しかし、個人が売主の場合も品確法に該当すれば、10年間の瑕疵担保責任を負う場合があるので注意が必要です。

○宅建業者限定ではない

品確法で10年間の契約不適合責任を負うのは、宅建業者などの法人に限定されているわけではありません。
品確法は、売主が法人か個人かは問題ではなく、「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）」とされています。

そのため、たとえば新築物件を購入して、何かの事情で未入居のまま転売しなければいけないときは、
個人の売主であっても契約不適合責任を10年負う場合があるということです。

○特約の効果はなくなる

仮に、売買契約書に「売主の契約不適合責任の期間は、物件引渡しから1年間に限る」という特約を付けたとします。しかし、この特約も付けても品確法の方が優先されるので、この特約は無効になります。
まずは、この点を理解しておきましょう。

○対処法

対処法ですがあらかじめ分譲主との間で、分譲主が品確法に基づく契約不適合責任を負う旨の書面を取得することです。
たとえば、A社が分譲した新築マンションを購入したＢさんが、新築未入居のままＣさんに売却するとします。

このままだと、品確法に基づきＢさんが10年間の契約不適合責任を負う場合があるので、事前に分譲主であるA社との間で「A社がＣさんに対して契約不適合責任を負う」旨の書面を交わしておくということです。
まずは、A社に相談しましょう。

引渡し前のトラブル

たとえば、一戸建ての売買契約を締結し、引渡し前に火事になり買主から契約解除を求められたとします。このケースも、広義の意味で「契約不適合責任」になります。
基本的に、売買契約では以下のような条文があります。

○売主の対応は？

前項のような条文内容なので、火事がボヤ程度の修復できるレベルであれば、売主が修復をして、買主も引渡しが延びる旨を了承するのが契約内容です。
しかし、心理的な瑕疵として、買主が「縁起が悪いから住みたくない」と思うかもしれません。

このようなケースで、仮に「契約解除になるか？引渡しか？」について訴訟になれば、判決はどっちに転ぶかは難しい問題でしょう。

○対処法

対処法としては以下が挙げられます。

まず、火災保険や地震保険は引渡し日までに解約してはいけません。稀に、売買契約と同時に保険を解約してしまうケースがあります。

この場合、売買契約～引渡しまでは保険に守られていないということです。そのため、仮に火事になってしまえば、売主の負担で補修する必要があります。

また、引渡し日を早めることで、売買契約～引渡しまでの災害などに対してリスクヘッジすることができます。
この2点を頭に入れて取引しましょう。

参考：不動産売却時の火災保険の疑問を6つのポイントで徹底解説

ホームインスペクションの活用

前項で、契約不適合責任に関するトラブルと対処法を解説しました。
ほかの対処法として「ホームインスペクションの活用」があり、これは宅建業法改正によって注目されています。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、簡単に言うと「建物診断」のことです。
建築士や公認ホームインスペクターなど、有資格者や不動産業務従事者が、売却する物件を以下のように細かくチェックします。

このように、目視できる範囲は全て目視してチェックします。ただ、マンションの場合には基礎部分のチェックは難しいため、目視できる範囲に限定されます。

ホームインスペクションと瑕疵担保責任

ホームインスペクションを実施することで、契約不適合責任について以下のようなメリットがあります。

まず、事前に瑕疵を発見できるという点が大きいです。瑕疵を事前に知っておくことで、買主に告知しておくことができますし、補修して引き渡すことでリスクヘッジできます。

また、仮に引渡し後「売主に悪意があったか？」などと問われた場合、ホームインスペクションを行っていることで売主に悪意はないという証明ができるのです。

ただ、ホームインスペクションには5～10万円程度かかるので、その点を加味して検討すると良いでしょう。

契約不適合責任は信頼できる不動産会社に相談しよう：まとめ

不動産を売却するときは、まず契約不適合責任の概要を理解しましょう。その上で、品確法に該当するときや、災害時の対処法について理解し、心配であればホームインスペクションの実施をおすすめします。

インスペクションを利用する場合は、事前に不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

不動産売却を成功させるカギは
信頼できる不動産会社選びです！