不動産売却の法令調査とインスペクションとは？トラブルを防ぐ重要ポイント

「不動産を売却する際、法令調査やインスペクションってどこまでやればいいのだろう？」
「引き渡しが終わった後に、建物の不具合や法律の違反が見つかってトラブルになるのだけは絶対に避けたい！」

こんな疑問や不安を抱えていませんか？

結論から申し上げますと、不動産売却を安全に成功させるためには、物件の「法令上の制限」を正しく把握し、必要に応じて「インスペクション（建物状況調査）」を活用することが極めて重要です。

高額な資産が動く不動産取引では、目に見えない法律の規制（建築基準法や都市計画法など）や、建物の構造的な欠陥をあらかじめ明確にしておかないと、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われ、売主様が多額の損害賠償や修補費用を請求されるリスクがあります。

しかし、専門知識のない売主様が、自分で役所を回って法令を調べたり、信頼できるインスペクター（専門業者）を個別に探して手配したりするのは現実的ではありません。
不動産取引における重要事項説明の義務化やルールはますます厳格化しています。

今回は、不動産売却で絶対に無視できない法令調査・インスペクションの基礎知識と、売主様の手間とリスクを最小限に抑えて安全に高値売却を実現するための「プロの活用戦略」を、わかりやすく本音で解説します。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

建物状況調査（インスペクション）とは？

宅建業法の改正によって実施されるインスペクション（建物状況調査）は、「目視等を中心とした非破壊による現況調査を行い、構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握しようとするもの」です。

調査対象となるのは、基礎・壁・柱などの「構造耐力上主要な部分」や、屋根・外壁・開口部などの「雨水の浸入を防止する部分」です。すべての部位を調査するのではなく、重要部分に限られます。

中古住宅の取引における建物に関する瑕疵は一般的に「給排水管の故障、シロアリの害、主要な木部の腐蝕・腐朽」とされていることから、このような重要な箇所を対象としています。

現況検査の内容は、売買の対象となる住宅について、基礎、外壁等の建物の部位に生じているひび割れ、欠損といった劣化事象及び不具合事象の状況を、目視を中心とした非破壊調査により把握し、その調査・検査結果を依頼主に対し報告することを指します。

以下の内容は、現況調査に必要ありません。

また、瑕疵があるかないかの保証や、耐震性や省エネ性能を判定するものでもなければ、建築基準法令の違反有無の判定を目的としたものではありません。
あくまでも、通水・目視・触診などの非破壊検査によって分かる範囲で劣化具合を調査するものです。

参考：国交省の既存住宅インスペクション・ガイドライン

法施行後における既存住宅の売買等の取引の流れ

実際の法改正の重要なポイントは3つです。

順に解説します。

ポイント①：建物状況調査を実施する者のあっせんの有無

媒介契約時に宅地建物取引業者が、売主または買主に、建物状況調査（インスペクション）を行う業者を紹介できるかどうかを示し、意向に応じてあっせんする。

あっせんとは

（参考資料：国土交通省　改正宅地建物取引業法の施行について）

ポイント②：建物状況調査（インスペクション）の結果を説明

重要事項説明として、建物状況調査（インスペクション）の結果を買主に対して行う。

ポイント③：書面交付

売買契約時に建物の現況（基礎、外壁等）を売主、買主が相互に確認し、その内容を宅地建物取引業者が売主・買主に書面で交付する。

参考：ホームインスペクションを行うべきベストタイミングを解説！おすすめは売却前

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建物状況調査の費用は？依頼主は売主・買主どっち？

行政と宅建協会の補助金を受けられます

調査を受ける建物の種別や規模、オプション検査によって費用は異なります。

例えば福岡の場合は、福岡県宅地建物取引業協会の「住まいの健康診断」事業に加盟している不動産会社に建物状況調査のあっせんをしてもらうと、補助金を受けられます。

令和6年度も宅建協会と福岡県の補助を受けられます。毎年度、数に限りがありますが補助金を受けて通常より安くご利用できます。調査をご検討であれば、不動産会社に早めに問い合わせすべきです。

参考：福岡県宅地建物取引業協会

このように、行政と宅建協会の補助を受けられるため、少ない負担で住宅診断を利用することができます。
小屋裏調査や床下調査等はオプション調査になりますが、調査をすることによって買主からの減額交渉に応じなくてもいい可能性が高まります。

建物状況調査の依頼者は売主でも買主でも良い

建物状況調査の実施を依頼するのは、売却したい売主と、購入したい買主どちらでしょうか。

国土交通省のガイドラインに記載されている内容によると、検査業者が「客観的、誠実に取り組み、公正なインスペクション業務の実施に努める」前提であれば、どちらの依頼でもよいとしております。

建物状況調査を依頼しなくても問題ない？

告知だけでも問題ない？

不動産売却を考え始めたとき、自分の住まいであれば設備の状態や、建物の補修内容など、今まで住んでいたわけですから、ご自身の告知でも問題ないと考える方も多いです。

しかし、長年空き家にしていた状態や、築年月が20年以上経過している場合はご自身でも把握していないことも多くあります。
また、同じエリアで住宅診断をしている家が売り出され、自分の家が住宅診断を受けていない場合は、明らかに差がつきます。

建物の状態が分からないまま買主も購入を検討する訳ですから、抽象的なリフォームの計画しか立たず、不明確な分、売買価格の減額交渉を求められることも大いに考えられます。
昨今ではこのような事象により、減額交渉を受けるために売主の瑕疵担保責任を免責することが通例となっていましたが、国が既存住宅の流通促進を狙い、建物状況調査の有無を義務付けることによって既存住宅市場の拡大を考えたのだと言えます。

不動産早期売却には建物状況調査は必要

今後、国は政策として既存住宅の流通を増やすように進めています。
買主は建物の構造や質に不安を抱え、売主は瑕疵担保責任を負う場合、引渡し後に欠陥・キズといった瑕疵が見つかった際にその修復や損害金を支払うリスクがありました。

今後は契約時に建物状況調査（インスペクション）を行い、建物の状態を明らかにしておくことで買主にとっては住宅の質の不安が解消され、売主にとっては物件引渡し後のトラブルを防げる目的があります。

取引内容によっては、売主の瑕疵担保責任を免責とすることもありますが、調査内容はその建物の状態を明らかにするものであって、保証されるものではありません。

しかし、建物の構造や質に対して不透明さがなくなり、購入者が安心して取引できるようにすることは、売主が抽象的な減額交渉に応じることもなく、結果的に高く売れる秘訣にもなります。

さらには、「住まいの健康診断」を実施した住宅をご購入の方は、金融機関によっては住宅ローンの金利優遇を受けられる場合があります。

まとめ：難しい法令・調査はプロに丸投げ！一括査定で「実務に強いパートナー」を選ぼう

ここまで、不動産売却における法令調査の内容や、インスペクションの仕組みについて解説してきました。

売却後のトラブルを100%防ぎ、買い手に安心して選んでもらうためには、こうした専門的なステップを一つずつ確実にクリアしていく必要があります。

しかし、売主様自身が法律の条文を暗記したり、専門業者に見積もりを取って頭を悩ませたりする必要はまったくありません。

本当に必要なのは、「あなたの物件に潜む法律上のリスクを先回りして洗い出し、インスペクションの要否から瑕疵保険の手続きまでを完璧にナビゲートしてくれる優秀な不動産会社」を味方につけることです。

そのためには、地元の1社だけに飛びついて、知識不足の担当者に実務を任せるのだけは絶対に避けてください。
安全な一括査定サイトを利用し、複数の会社から「売却時のトラブル防止策」や「サポート体制」を提示してもらって比較するのです。

各社の提案力や宅建士としての専門性を見比べることで、あなたの財産を安心・安全に、そして最も高く売ってくれる『本物のプロ』に売却を任せることができますよ。

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