不動産売却の基礎知識【測量・建物状況調査・解体・登記編】

「不動産売却に関する基礎知識を身につけたい」
「不動産を売却するにはどんな手続きが必要？」

こんな要望にお応えします。

不動産を売却するには、売買契約だけではなく様々な手続きや業務が発生します。

売却方法や売主・買主の希望によっては不要になる場合もありますが、具体的にどんなケースでどんな手続きが必要なのか、そしてどのような内容なのかを、円滑な不動産売却を行うために知っておくことが大切です。

基本をしっかり理解して、不動産売却をスムーズに進めましょう。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

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不動産売却で知っておきたい4つの手続き

不動産売買契約の際に「契約書の内容と実際の不動産の状態が異なっていた」「土地の面積が違っていた」とトラブルになってしまったら大変です。

以下で説明する4つの手続きをしっかり理解することによって、トラブルを避けることができます。

この4つを理解しておくことは、トラブルがなくスムーズに不動産売却を行うためのコツでもあります。具体的にどんなことをするのか、基礎知識を身につけましょう。

測量

測量とは「対象土地の面積を測る・境界を明確にする」ことです。登記簿に記載されている面積と差があったり、登記簿上の境界線と実際の境界線が異なっている場合があります。

土地の境界はとても大事ですが、土地の売却時に測量をするケースしないケースがあり、明確なルールはありません。

市街地では土地の地価が高く、少し面積が異なるだけでも、売買金額は大きく変わることがあるため土地の面積は重要です。

市街地の土地を売買する際は、土地の測量を行い、境界を明確にするケースが一般的です。また、郊外地などは地価は低く、面積が大きいので、測量費用がかなり高額になるという理由で、土地の測量をしないで売買するケースもあります。

測量には現況測量と確定測量の2つの方法があります。

以下で見ていきましょう。

現況測量とは

地形図作成のような広範囲の測量ではなく、あくまでも必要な場所について、現在の土地の状況をそのまま反映させただけの測量です。

ブロック塀・建物・既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときにする測量です。

土地境界については調査や確認を行わないため、算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、境界確認後の「確定実測面積」とは寸法や面積が異なってくることが多く、注意が必要です。

また、土地境界に関しては、道路管理者や隣接土地所有者との立会いを行いませんので、費用を安く抑えられ、作業も比較的短期間で終了します。

確定測量とは

隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。
土地分筆登記や土地地積更正登記を行う場合は、申請を行う土地について、境界確定測量により境界が確定していることが必要です。

確定測量は一般的に以下の手順で行われます。

尚、境界確定測量は、隣接土地所有者や道路管理者（官公署）との立会いや、調査・測量図面作成等に約3ヶ月の期間を要します。

参考：土地売却における「測量」の必要性や流れ・費用について徹底解説

建物状況調査（インスペクション）

建物状況調査（インスペクション）はいわゆる「住宅の健康診断」です。
特に中古物件は築年数・使い方にもよりますが、基礎や柱、屋根、外壁、水回りなどの重要な部分に劣化や不具合がある可能性があります。
重要な部分を目視や触診などで状況調査することによって、売却する不動産の現況を知ることができます。

2018年4月からの住宅取引（賃貸契約も含む）ではこの「建物状況調査（インスペクション）」の説明が義務化されました。
建物状況調査をした場合は結果を買主（借主）に確認してもらい、書面として交付することになります。調査をしてない場合も、買主（借主）に対して、その旨を明示しなければなりません。

建物状況調査にかかる時間は建物の規模にもよりますが、一般的な住宅の場合は3時間程度となっています。
ただし、業者の予約状況によって希望日に実施することが難しくなることがあるので、早めに予定を立てることが重要です。
建物状況調査（インスペクション）は早く・高く売るためには必須条件と言えます。

参考：【宅建業法改正】建物状況調査(インスペクション)説明が義務化

解体工事

解体工事の目的は、対象不動産の建物を取り壊して更地にすることです。
中古戸建てとして売りに出していても、買主の意向や建物の状態によって、売主側で解体をすることになる場合もあります。

以下のポイントに注意して売却を依頼する不動産会社に相談しましょう。

参考：長年住んでいない家はそのまま売却するべき？それとも解体して更地にするべき？

登記

一般的に登記申請は司法書士に委任するので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備します。

この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができませんので十分に注意してください。特に、登記記録（登記簿）に記載された内容と事実が異なる場合（登記記録の住所と現住所が違うなど）や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、所有権移転登記に特別な手続きが必要となります。

これらの手続きには時間がかかることもありますので、なるべく早く準備することが大切です。

売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。
特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールをしっかりと調整することが重要です。
事前に、金融機関や不動産会社とよく相談しておくとよいでしょう。

参考：住宅ローンが残っていても不動産は売却できる？確認すべき3つのポイント

不動産売却は準備期間も考えて早めの相談を：まとめ

• 自分の売却したい不動産にはどの手続きが必要だろう
• 不動産売却のためにまずは何からはじめたらいいだろう

こんな悩みを抱えている方は、早めに不動産会社へ相談することが大切です。

円滑な不動産売却を実現させるために第一歩を踏み出しましょう。

不動産売却を成功させるカギは
信頼できる不動産会社選びです！