住宅ローンが残っていても不動産は売却できる？確認すべき3つのポイント

「住宅ローンが残っているけど、家を売却したい」
「そもそも住宅ローンが残った状態で売却できるの？」

こんな要望にお応えします。

子供の独立、両親との同居、実家の相続などさまざまな理由で家の売却を考えることがあると思います。
しかし、そこで問題になるのが住宅ローンの残債。

住宅ローンの返済が終わっていれば、家の売却は簡単にできるのですが、残債があると、売却額によっては手出しが必要になります。

住宅ローンが残っていても、問題なく家を売却できるのでしょうか。確認すべき3つのポイントをまとめました。

✅記事の信頼性

監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

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【住宅ローン残債ありの不動産売却】3つのポイント

住宅ローン残高がある状態でも不動産売却は可能です。

ただ、以下の3つのポイントを押さえて慎重に行動しなければ失敗します。

順に解説します。

1.売却する不動産の残債がいくらかを正確に知る

最初に、現時点での住宅ローンの残債がいくらになっているのかを調べましょう。

住宅ローンを支払っている間は、半年に一度「返済予定表」が金融機関から送られてきます。
そこには、月々の返済予定金額、元金の返済額と利息支払い額の内訳、住宅ローンの残高が記載されています。それを見れば、現時点での残債がわかります。

ただし、繰り上げ返済をしていたり、滞納があったりする場合は、記載された残債と実際の残債が異なっていることもあります。
それらがある場合は、取引している金融機関に直接問い合わせをしたほうが良いでしょう。

返済表が送られてこない場合は、住宅ローンの取引をしている金融機関に直接問い合わせをします。
電話で構いませんが、その際は口座番号はもちろん、本人確認のために生年月日等を尋ねられることもあります。

インターネットバンキングを導入している金融機関の場合、利用の手続きをしておけばネット上で住宅ローンの残債を確認することができます。

入出金の動きや、ネット上からの振込みを行うだけでなく、住宅ローン関連の返済状況もネット上で確認できるようにしておけば何かと便利です。

2.自分の家がいくらで売れるかの相場を知る

売却を考えている自分の家がいくらくらいで売れるのか、相場を調べましょう。
今回は、不動産売却相場を調べる3つの方法をご紹介します。

順に解説します。

①不動産仲介会社に依頼する

一つ目は、実際に不動産仲介会社に査定をしてもらう方法です。1社だけでなく、複数の仲介会社に査定をしてもらいましょう。

不動産の査定方法は「訪問査定」と「簡易査定」の2つの方法があります。

「訪問査定」は、不動産仲介会社のスタッフが実際に家に来て、家の状態や、室内の状態、周辺環境などを確認して査定を行うものです。

家そのものの確認は長くても1時間ほどで終わりますが、建築協定等周辺の法規制やインフラの状況などを確認する必要があるため、査定額が提示されるまでに時間がかかることがあります。

実際に売却することを見据えた査定であるため、正確な売却価格が算出されます。不動産仲介会社によって査定額に差がつくこともあるので、それぞれの会社に査定額の根拠や理由についてしっかり説明を受けましょう。

「簡易査定」は、家の近所で売りに出された別の物件の売買価格や、過去の売買価格、さらには土地の最新の公示価格などを参考にして、おおよその査定額を算出する方法です。

実際に現地を見に来ることはほとんどありません。そのため、家の状態については考慮されず、築年数が参考とされる程度です。

今は便利な不動産一括査定サイトがあるので利用しない手はありません。

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②広告（インターネット・チラシ）から調べる

二つ目は、インターネット上の住宅情報サイトや、新聞の折込チラシなどに掲載されている中古住宅の売買物件の中に、近所で同じような間取りの家がないかを探してみる方法です。

まったく同じではなくてもいいですが、築年数や広さが似通っていればおおよその参考にはできます。

しかし、実際にその価格で売れているかどうかは確認のしようがないので、この方法のみで相場を算出するのではなく、他の方法と併せて、参考にする程度にしておきましょう。

参考：不動産売却は相場を知ることから始めよう！宅建士が4つの調べ方を解説

固定資産税から調べる

三つ目は、固定資産評価額をもとに相場を計算する方法です。

固定資産評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。見当たらない場合は、家のある自治体の役所に行き、固定資産課税台帳を閲覧することで確認できます。
また、役所のホームページから固定資産評価証明書を取り寄せる手続きをすることもできます。

その固定資産評価額は、固定資産税を決定するための金額であり、現実的な売買相場額ではありません。不動産売買取引の実勢価格の7割ほどになっていると考えておけばいいでしょう。

例えば、固定資産評価額が1,000万円とされていた場合は、実勢価格は約1,400万円で、その価格が売却の相場と考えるとよいでしょう。

念のため計算式にすると以下になります。

ただし、あくまで目安なので必ずその価格で売れるとは限りません。他の方法で算出された査定価格と併せて、参考にする程度にとどめておいたほうが良いでしょう。

参考：固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】

３．相場価格－(残債＋売却経費)＝プラスorマイナス？

それでは実際に具体的な数字を算出していきましょう。

まず、支払わなければならない金額を計算します。住宅ローンの残債に、家の売却にかかる経費を加えます。

売却にかかる経費として、不動産仲介会社に支払う仲介手数料があります。仲介手数料は売却価格の3パーセント+6万円+消費税です。（取引額400万円を超える場合）

その他、売買契約書に貼付する印紙代や抵当権を抹消する登記費用、住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料などがあります。

それらの総額の概算を相場価格から引き、手元にお金が残るならプラス、不足するならマイナスとなります。

参考：不動産売却の手続きにかかる5つの経費・諸費用を解説【宅建士監修】

マイナスなら、補填できる貯蓄はあるか？

上記の計算で、マイナスとなった場合ですが、それを補填できるだけの貯蓄があるなら、そのお金をマイナス分に充当して決済することができます。

しかし、売買取引にかかる費用は印紙代や司法書士への支払いなど細かい金額が追加されてくることもあり、思わぬ出費がかかる可能性もあります。

その点を考えてもまだ十分に余裕がある場合に、貯蓄での補填を考えましょう。

売った後の住まいはどうするか

住んでいる家を売却すれば、当然、次の住まいが必要となります。売却を決める前に、売却した後の住まいはどうするかをあらかじめ決めておきましょう。

選択肢は、新たに別の家を購入する、借りる、実家に転居する、の3つが一般的です。その他に最近では、住みながら売却する「リースバック」を利用する人も増えてきました。

売却後の住まいの予定を決めておかないと、予想より早く売れてしまった場合に、慌てて転居先を探さなければならなくなります。

参考：最近よく聞く不動産のリースバックってなに？メリット・デメリットを解説

買い替えローン(つなぎ融資)を利用する

住んでいる家の住宅ローンの残債を、新たに買った家の住宅ローンに組み入れることができる「買い替えローン」という商品があります。
この買い替えローンを利用すれば、家を売却した後に住宅ローンの残債が残っても、新たな家を購入することができます。

しかし、家の売却と新しい家の購入とを同時に進めなければならないため、新しい家の購入が決まっても、今の家の売却が決まらなければ決済を進められないといった難しい点があります。

また、新しい家の住宅ローンと、売却した家の住宅ローンの残債を組み込むため、住宅ローンの総額は家の購入金額よりも高いものになり、残債が多ければ多いほど、完済する時間も長くかかります。

万一、購入した家を売却することになっても、時期が早ければ売却した金額でローンを完済することが不可能となるわけです。

このローンの利用を検討している場合は、リスクをよく考えてから決めましょう。

不動産売却は事前準備が大切：まとめ

住宅ローンが残っている状況であっても、家やマンションを売却することは可能です。ただし、住宅ローンが完済できることが条件になります。

売却に出す前に完済していなくても構いません。購入者が決まり、その売却代金で住宅ローンの残債を完済することがほとんどです。

しかし、売却した金額で住宅ローンの残債を完済できなければ、不足する金額は自己資金を充てるか、別に借り入れをして完済しなければなりません。

住宅ローンを残したまま今の家を売却する場合は、次の住まいと住宅ローンの残債に気を付けることが重要です。売るタイミング、そのための段取りについてしっかりと準備をして、安心できる売却を行いましょう。