「不動産のリースバックってなに？」
「リースバックのメリット、デメリットを知りたい」
こんな要望にお応えします。
不動産の「リースバック」という言葉をよく耳にするけど、具体的に何のことかわからない方もいるでしょう。
リースバックは、主に短期間で多額の現金を手に入れたい方に向いている取引です。
今回は、リースバックの概要やメリットとデメリットなどを詳しくご紹介します。
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リースバックとは
不動産のリースバックとは、所有している家やマンションなどを不動産業者や投資家に売却し、買主に対してリース料（家賃）を支払うことで、引き続き不動産を使用し続ける取引です。
つまり、該当の不動産に住んでいる場合にリースバックしても、立ち退く必要がありません。売却時には、一括で費用が支払われるため、まとまった現金を手に入れたいときに利用します。
ただし、住宅ローンの残債よりも売却額が低い場合は、リースバックを利用できません。ローンを完済しなければ抵当権を抹消できないため、第三者に売却できないのです。
したがって、売却したお金で住宅ローンを完済できる場合にのみ利用できます。
リースバックに向いている人
リースバックするのに向いているのは、住宅ローンの残債よりも高い売却額がつくことがわかっており、一度にまとまった現金を手に入れたい人です。
また、子供の学区の関係で、一定期間は住み続ける必要があるなど、まとまった現金を手に入れたうえで、その不動産に住み続けたい人にも向いています。
リースバックに向いてない人
信頼できる第三者を見つけられない人は、リースバックに向いていません。定期借家契約として買主にリース料を支払うことになるため、契約更新時に不当に契約を拒否される場合があります。
そのため、一定の信頼を置ける人物が周りにいなければ、リースバックは難しいでしょう。ただし、信頼できる不動産業者に仲介を依頼することで、良識のある第三者に対して売却できる可能性があります。
ただ、一般の方がリースバック物件を購入するのは極めて稀です。
リースバックのメリット
リースバックのメリットとデメリットを比べて、自分に合っているかどうか考えましょう。リースバックには、次のようなメリットがあります。
短期間でまとまった現金を手に入れられる
リースバックによって、短期間で多額の現金を手に入れられます。子供の教育費、病気の治療費、住宅ローン以外の借金、事業資金、老後の資金などに多くの現金が必要になったときに活用できます。
銀行などから借金しようにも、すでに住宅ローンを利用していると、残債によっては新たに借り入れられません。リースバックであれば、住宅ローンを完済したうえで、まとまった現金を手に入れられます。
借り入れの審査に通りやすくなる
住宅ローンが完済されることで、新たに借り入れしやすくなります。リースバックによって得た現金と新たな借り入れによって手に入れた現金を合わせて活用できます。
引っ越す必要がない
自宅を単に売却した場合、引っ越すことになります。賃貸物件の引っ越し時には、仲介手数料や敷金礼金、保証料、引っ越し業者の依頼料など様々な費用がかかります。
また、子供の学区や職場、親族との関係などの理由で引っ越せないケースもあるでしょう。
リースバックであれば、引き続き不動産に住むことができるため、生活環境や親族との関係に支障をきたす心配がありません。
住宅の売却を知られる心配がない
住宅から立ち退く必要がないため、住宅の売却を近所の人や親族に知られる心配がありません。
うわさ話をされるなどの理由で住宅の売却に踏み切れない方も検討できます。
買い戻すことを視野に入れられる
単純な住宅の売却の場合には、一度売却した住宅を買い戻せる可能性は低いでしょう。買い戻しに同意されたとしても、多額の現金を要求される可能性が高いと言えます。
また、買い戻し特約をつける必要があり、時効が10年に設定されているため、10年以内に買い戻さなければなりません。
リースバックであれば、将来的に買い戻すことを前提とした契約が可能です。時効もないため、状況を見つつベストなタイミングでの買戻しを目指せます。
税金や修繕積立金の負担を免れられる
リースバックすることで、不動産の所有権が買主に移るため、買い戻すまでの間の固定資産税や修繕積立金の負担を免れられます。
また、経年劣化した部分の修繕費なども買主に請求できます。ただし、原状回復義務を負うため、故意や過失による破損や汚染などは、借主負担で修繕が必要です。
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リースバックのデメリット
リースバックは、最終的に多額の利益を目的としていないため、売却額や家賃、買戻し価格などにおいてデメリットがあります。
リースバックのデメリットについて、詳しくみていきましょう。
売却額が相場よりも安くなりやすい
売却額は、単純な売却よりも、リースバックの方が安くなりやすい傾向があります。「多少、安くてもいいから短期間で多くの現金を得たい方」に向いていると言えるでしょう。
リース料が家賃相場よりも高くなりやすい
毎月、買主に支払うリース料が家賃相場よりも高くなりやすいため、長期的に見ると損をすることになります。
買い戻し価格が売却額よりも高くなりやすい
買い戻す際の価格は、売却したときに得た額よりも高くなりやすいため、将来的にまとまった収入の見込みがなければ買い戻すことは難しいでしょう。
状況が変わって買い戻せなくなるリスクがある
当時は、将来的にまとまった現金を手に入れられると思っていても、状況が変わって買い戻せなくなる可能性があります。
特に、事業資金にあてる場合は注意が必要です。事業に失敗して資金繰りが厳しくなった場合は、不動産を買い戻せなくなるでしょう。
信頼できる第三者や業者を見つけることが難しい
リースバックは買い戻しを前提とした契約が可能ですが、やはり一度不動産を手放すことに不安を感じる方もいるでしょう。
また、不当に買い戻しを拒否されるなどトラブルも予想されます。信頼できる第三者や不動産業者を見つけることが難しいため、慎重に行動しなければなりません。
リースバックを利用して心にゆとりを持とう：まとめ
リースバックに対応している不動産会社には限りがありますが、まずは一括査定サイト等を利用して可能な会社を探すのもひとつの手です。
対応力やコンプライアンス、契約数の豊富さなどを見極めて、不動産業者を選びましょう。
リースバックでは、不動産を売却することで多額の現金を手に入れられるうえに、将来的に買い戻すことも可能です。引き続き、該当の不動産に住み続けられるため、生活を変えることもありません。
早急に現金が必要な場合などには、リースバックを検討してみてください。
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