マンション売却で損をしないための4つのポイント【宅建士監修】

「マンション売却は初めてだけど、絶対損をしたくない！」
「マンション売却のポイントを知りたい」

こんな要望にお応えします。

マンション売却をはじめ不動産売買は高額な取引になります。また、マンションの売却スピードや売却価格は、売却時期や依頼する不動産仲介会社によって大きく異なります。

そのため、損をしないでマンションを売却をしたいのが売主の本心でしょう。
「損をしない」とは、言い換えると「売り時を逃さない」「少しでも高く売ってくれる不動産仲介会社に依頼をする」ということです。

今回は、この点に即したマンション売却の重要なポイントを解説します。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

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マンション売却で損をしないためのポイント4つ

マンション売却で覚えておきたいポイントは以下の4つです。

順に解説していきます。

①マンション売却は販売初期を重視する

マンション売却時に損をしないための1つ目のポイントは、販売初期段階を重視するという点です。

マンション売却時は、売主と不動産仲介会社はいつでも最大限協力すべきですが、その中でも販売初期段階は特に重点的に協力しましょう。

なぜ販売初期が売りやすいか？

販売初期段階が最もマンションを売りやすい理由は、最も高値でマンションを買ってくれる人は、そのエリアのマンションを探し続けている人だからです。

そのような人は、マンションの販売を告知するとすぐに反応してくれます。つまり、販売初期段階で来訪してくれる人は、そのエリアでずっとマンションを探している人の可能性が高いのです。

そのため、販売初期で来訪してくれる人の方が、高値で買ってくれる確率がぐんと上がります。

販売初期にすべきこと

そんな販売初期には、以下の3つを心掛けましょう。

しかし、その負担によってマンションの売却価格は全く異なるので、特に初期段階は負担を覚悟して売却に臨みましょう。

①内見の希望日時を合わせる

居住中であれば、購入希望者の内見日時にできる限り合わせることです。

平日の夜や休日に突然予約が入る場合もあるので、最初の数週間は土日全て見学してもらうつもりでいることが大事です。

時間の調整が原因で当分の間来訪できない人もいるので、できる限り日程調整には協力しましょう。

②値引き交渉に応じる

中古マンションの売買は、値引き交渉されることがよくあります。特に初期段階で来訪がたくさんあると、「値引きしなくても売れる」と思いがちです。

しかし、初期段階では先ほど言ったように「そのエリアでマンションが売られるのを待っている人」を集客できるので、集客が多いことは当たり前です。

そのため、ほとんどのマンションでは、初期段階で集客は多くても、その後目に見えて集客は減っていきます。

自分の売却希望価格の範囲内であればという前提ではありますが、初期段階から積極的に値引き交渉には応じるべきです。

参考：マンション売却時の値下げタイミングや値引き交渉の対応方法を解説

③オープンルームを実施する

オープンルームとは、たとえば日曜の10：00～17：00までのように、期間を定めて家を自由に見学できるようにすることです。

オープンルームのメリットは、予約なしで気軽に来訪できる点です。特に、初期段階で行うことで同じマンション内の人を集客できます。

同じマンション内には、「親や子どもを近くに呼びたい」という理由で、自分の家の近くで住まいを探している人は少なくありません。
そのため、同じマンション内であれば興味を示す可能性が高いので、オープンルームの実施はおすすめです。

もちろん、そのような人だけでなく、単純にマンションを探している人にもオープンルームは良い集客方法になります。

参考：不動産売却での内覧の準備や当日の流れなど基本を解説

②一般媒介契約を結ぶ

マンション売却時に損をしないための2つ目のポイントは、「一般媒介契約」を結ぶことです。

一般媒介契約が良い理由

不動産売却、または媒介契約の経験がある方は「あれっ？」と思われた方もいるのではないでしょうか。
ほとんどの不動産仲介会社は専任・専属専任媒介契約を勧めてきます。

その理由は、一言でいうと不動産仲介会社にとって一番都合がよいからです。つまり、お客様目線ではないということです。

媒介契約の種類

媒介契約には一般媒介・専属専任媒介・専任媒介があり、それぞれの違いは下の表の通りです。

参考：不動産媒介契約とは？3つの種類と違いについて【おすすめは一般媒介】

③不動産売却の活動報告をフォーマット化する

マンション売却時に損をしないための3つ目のポイントは、不動産売却の活動報告をフォーマット化するということです。

売却報告の内容

具体的には、以下の項目をメールなどで報告してもらうようにしましょう。

売却報告には規定のフォーマットがないので、各社でそれぞれ報告内容が異なります。報告方法は記録が残るようにメールなどが望ましいです。

不動産売却活動をフォーマット化する理由

不動産売却の活動報告をフォーマット化する大きな理由は、以下の点になります。

①営業マンの管理ができる

営業マンもたくさんの物件を抱えているので、いつも完璧に売却活動ができるわけではありません。

そのため、不動産売却報告をフォーマット化することで、営業活動に抜けや漏れがないように管理できます。

②不動産会社を変更するときに役立つ

仮に、媒介契約を結んでいる不動産会社を変更したいのであれば、媒介契約の期間満了時などに変更できます。

その際、新しい不動産会社には今までの広告状況などを正確に伝える必要があります。その情報がないと、効率の良い広告などを実施できないからです。

しかし、媒介契約を解約される方の仲介会社からすると、新しい会社に変更することは喜ばしいことではありません。
そのため、そこまで正確な情報を伝えることは少ないので、不動産売却報告をフォーマット化して、正確な情報を残すことが重要というわけです。

参考：不動産会社との専任媒介契約の有効期間は3ヵ月！更新・解約方法を解説

③売り出し価格の変更時に役立つ

また、不動産売却活動中に集客や競合環境などをチェックして、売り出し価格を下げることは良くあります。
そのとき、「競合物件情報」が価格を下げるタイミングと、具体的な金額に大きな影響を及ぼします。

競合物件情報なども毎回伝えるようにフォーマット化しておけば、その情報によって適切な売り出し価格の変更ができるというわけです。

参考：不動産売却における売り出し価格の決め方とは？【査定価格と成約価格の違いも解説】

④3,000万円の特別控除を理解する

マンション売却時に損をしないための4つ目のポイントは、3,000万円の特別控除を理解するという点です。この特別控除を利用できるかどうかで、譲渡所得税という税金を支払うかどうかが大きく変わります。

不動産売却時の税金とは？

マンションを売却して利益がある場合、それは所得と見なされ譲渡所得税がかかります。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

上記の計算をした上で所得がプラスになれば、確定申告をして譲渡所得税を支払う必要があるのです。

参考：不動産を売却したら確定申告が必要？3つのポイントで徹底解説

3,000万円の特別控除とは？

3,000万円の特別控除とは、前項で計算した譲渡所得を、3,000万円控除してくれる制度のことです。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかからないということです。

一般的なマンション売却で譲渡所得が3,000万円を超すことは少ないです。ただ、3,000万円の特別控除を利用するには、以下のような条件があります。

参考：5分でわかる！3,000万円特別控除とは？【マイホーム編】

不動産売却を成功させるには売主の協力も大切：まとめ

おさらいになりますが、マンション売却時には以下の点に気を付けることがポイントです。

すべて不動産会社に任せるのではなく、しっかり協力することが不動産売却成功への近道です。特に、販売初期は非常に重要です。手間ではありますが売主が協力できることは惜しまず行いましょう。

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