「専任媒介契約を結んでいるけど、なかなか売れない」
「専任媒介契約の解約方法を知りたい」
こんな要望にお応えします。
不動産会社と専任媒介契約を結んだものの、
- 不動産会社が売却に向けてキチンと動いているかわからない
- 不動産売却活動の報告をしてくれない
ただし、媒介契約の有効期間内に契約を解除すると、その間の経費を請求されるケースがあるので注意が必要です。
専任媒介契約解除の一番簡単な方法は、媒介契約の有効期間が切れるタイミングで解除通知することです。その後、別の不動産会社に変更しても契約期間中の費用を請求される心配はありません。
今回は、不動産会社との専任媒介契約の期間や、更新・解約の仕方について詳しく解説していきます。
＼厳選2,300社と提携・国内最大級！／
目次
専任媒介契約の有効期間は3ヵ月
専任媒介契約を解除・解約し、ほかの不動産会社に変更するのであれば、媒介契約の更新のタイミングがおすすめです。
専任媒介契約の契約日を確認しよう
専任媒介契約の有効期間は法律によって3ヵ月以内と定められています（宅地建物取引業法第34条の2第3項及び4項）。
宅地建物取引業法 第三十四条の二
三 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの（第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。）の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。）を実施する者のあつせんに関する事項
このように、仮に媒介契約書に3ヵ月以上の契約期間が設定されている場合でも、法律上の有効期間は3ヵ月までとなるため、3ヵ月を超える契約期間は無効です。
また、専任媒介契約を更新した場合の有効期間についても、同じく3ヵ月以内です。事前に専任媒介契約書の契約日を確認して有効期間を確かめておきましょう。
契約解除後の費用の請求は一切なし
専任媒介契約を解除したければ、有効期限を過ぎた後に契約更新をしなければよいだけです。
この場合、不動産会社はその間の一切の経費を売り主に請求できません。売買契約が成立しなければ、売却活動にどれだけ経費がかかったとしても同様です。
売り主も、売買契約が成立しない限りは、不動産業者に一切の費用を支払う必要はありません。
ただし、専任媒介契約の有効期間中に解約すれば、その間の経費を請求されることがあります。
また、専任媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。もし違反すれば違約金を請求される場合があります。
専任媒介契約とは1つの不動産会社に仲介を依頼すること
専任媒介契約とは、不動産会社1社のみに依頼する媒介契約です。一般媒介契約とは異なり、ほかの複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
専属専任媒介契約も1社のみとの媒介契約になり、専任媒介契約の場合は自己発見取引（依頼した仲介会社を通さず、自ら買い主を見つける取引）が認められています。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、依頼者である売り主に対して、次のような義務を追うことになっています。
- 買い主を探して契約条件を調整し、売買契約の成立に向けて積極的に努力する
- 売却物件を媒介契約から7日以内にレインズ（不動産業界のデータベース）に登録する
- 購入の申し込みがあった場合は、その旨を遅滞なく依頼主に報告する
- 契約書に記載する方法や頻度により、依頼主に業務の状況を2週間に1回以上報告する
不動産会社がこれらの義務を果たさず、相応の期間内に催告しても履行がない場合には、専任媒介契約を解除できます。
契約の有効期間内に解除する場合は必ず書面を交わす
専任媒介契約の有効期間の途中で契約を解除する場合は、書面を交わすことが鉄則です。解約の意思を明確に示すとともに、不動産会社にも契約解除に合意したことが分かるようにするためです。
専任媒介契約の解除を口頭のみで伝えるだけでは、不動産会社から後になって違約金を請求されるなど、トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
途中解約は、経費を請求されることがある
不動産会社は、自らの責任によらない理由で依頼者から媒介契約が解除された場合、契約履行のために要した費用を依頼者に請求できます。
ただし、不動産会社が契約義務を履行しなかったことが原因で媒介契約が解除された場合、依頼者は不動産会社から費用の請求があったとしても支払う必要はありません。
専任媒介契約は自動更新できない
専任媒介契約は契約期間が最長で3ヵ月なので、更新する場合は3ヵ月ごとに手続きが必要となります。
自動更新特約を付けることができる一般媒介契約とは異なり、専任媒介契約は契約書に自動更新特約があっても無効です。宅地建物取引業法第34条の2で、更新には依頼主からの申し出が必要と定められているからです。
このように、専任媒介契約では更新時に依頼主からの書面による申し出が必要です。
更新の流れは、基本的に以下のとおりです。
- 契約期限が近づくと不動産会社から連絡が届く
- 不動産会社から契約更新の申し出があるので、依頼主がその可否を検討する
- 契約更新を承諾した場合、不動産会社から契約書が送付される（契約更新を拒否した場合は、その時点で解約となる）
- 契約内容を確認のうえ、署名・捺印すれば契約更新が完了する
通常は3ヵ月ごとに契約更新し、契約期間の延長を行います。更新は自動ではないため、依頼主の書面による申し出が必要です。
不動産会社は依頼者に対して、3ヵ月ごとに更新の意思を確認しなければなりません。依頼主が更新を断れば、その時点で契約は解除されます。
なお、1ヵ月や2ヵ月の短期契約を結ぶことは可能ですが、それを快諾する不動産会社は少数です。腰を据えて売却活動に取り組みたいと考える不動産会社が一般的であるため、法律にも明記された3ヵ月が目安です。
専任媒介契約を結ぶ際のメリット・デメリット
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約最大のメリットは、不動産会社1社との単独契約であることから、不動産売却に向けて比較的熱心かつ丁寧な営業活動を見込むことができる点です。
販売状況の報告義務も2週間に1回以上の頻度で課せられているため、依頼者も安心できる契約になっています。
レインズへの登録が義務であるほか、自分で買い手を見つけられることもメリットのひとつです。
専任媒介契約のデメリット
一方で、専任媒介契約を結ぶ際に注意したいのが、不動産会社1社との単独契約であるため、その不動産会社の力量次第で大きく結果が変わるという点です。
一般媒介契約のように不動産会社間で競争原理が働かないため、依頼主の期待に反して売却活動が積極的になされない可能性がある点には注意が必要です。
契約締結後に力量がある不動産会社を見つけたとしても、少なくとも3ヵ月は契約に縛られます。専任媒介契約を交わす際は、不動産会社の力量を慎重に見極めることが大切です。
参考：その媒介契約ちょっと待った！一般媒介で会社間競争を過熱させよう！
専任媒介契約を解除するなら契約更新のタイミングがベスト：まとめ
専任媒介契約を結んだ不動産会社が売却に向けて真摯に活動をしないなど、契約義務を履行しない場合は、媒介契約を解除・解約し、ほかの不動産会社に変更できます。
ただし、媒介契約の有効期間内に契約を解除すると、その間の経費を請求されるケースがあるので注意が必要です。
専任媒介契約の有効期間は3ヵ月以内であるため、契約更新の手続きをしなければ自動的に解除となるので、専任媒介契約を結ぶ不動産会社を変更する場合は、このタイミングがベストです。
不動産会社の力量を慎重に見極めながら、媒介契約を交わしましょう。
信頼できる不動産会社選びです！
＼厳選2,300社と提携・国内最大級！／
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）