不動産会社との専任媒介契約の有効期間は3ヵ月！更新・解約方法を解説

「不動産売却で専任媒介契約を選ぶのは本当に正解なの？」
「1社だけに売却を任せるのは、囲い込みをされたりしそうで何だか不安…」

こんな疑問や、契約形態に対する慎重な不安を抱えていませんか？

結論から言うと、専任媒介契約には「不動産会社が広告費や人員を惜しみなく投入して熱心に売ってくれる」という非常に大きなメリットがありますが、同時に「実力のない会社と契約してしまうと3ヶ月間も売却活動が停滞する」という大きなリスクが潜んでいます。

媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、それぞれ法律で定められた報告義務やレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録期間などのルールが異なります。

専任媒介は1社に売却を一本化するため、売主様と不動産会社のパートナーシップが何よりも重要になります。

しかし、知識がないまま不動産会社の言われるがままに専任媒介を結んでしまい、物件情報を他社に紹介させない悪質な「囲い込み」に遭って売り時を逃してしまうケースが後を絶ちません。

どの媒介契約を選ぶべきかは物件のエリアや状態、そして何より「任せる会社の質」によって180度変わります。

今回は、専任媒介契約の具体的な仕組みやメリット・デメリット、一般媒介との違い、そして「専任媒介の縛りで絶対に後悔しないために、信頼できる優秀な会社を一括査定で見極める方法」をわかりやすく解説します。

✅記事の信頼性

監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

専任媒介契約の有効期間は3ヵ月

専任媒介契約を解除・解約し、ほかの不動産会社に変更するのであれば、媒介契約の更新のタイミングがおすすめです。

専任媒介契約の契約日を確認しよう

専任媒介契約の有効期間は法律によって3ヵ月以内と定められています（宅地建物取引業法第34条の2第3項及び4項）。

宅地建物取引業法 第三十四条の二

三　当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項

四　当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査（建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの（第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。）の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。）を実施する者のあつせんに関する事項

引用元：電子政府の総合窓口 e-Gov「宅地建物取引業法」

このように、仮に媒介契約書に3ヵ月以上の契約期間が設定されている場合でも、法律上の有効期間は3ヵ月までとなるため、3ヵ月を超える契約期間は無効です。

また、専任媒介契約を更新した場合の有効期間についても、同じく3ヵ月以内です。事前に専任媒介契約書の契約日を確認して有効期間を確かめておきましょう。

契約解除後の費用の請求は一切なし

専任媒介契約を解除したければ、有効期限を過ぎた後に契約更新をしなければよいだけです。

この場合、不動産会社はその間の一切の経費を売り主に請求できません。売買契約が成立しなければ、売却活動にどれだけ経費がかかったとしても同様です。

売り主も、売買契約が成立しない限りは、不動産業者に一切の費用を支払う必要はありません。

ただし、専任媒介契約の有効期間中に解約すれば、その間の経費を請求されることがあります。
また、専任媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。もし違反すれば違約金を請求される場合があります。

専任媒介契約とは1つの不動産会社に仲介を依頼すること

専任媒介契約とは、不動産会社1社のみに依頼する媒介契約です。一般媒介契約とは異なり、ほかの複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

専属専任媒介契約も1社のみとの媒介契約になり、専任媒介契約の場合は自己発見取引（依頼した仲介会社を通さず、自ら買い主を見つける取引）が認められています。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、依頼者である売り主に対して、次のような義務を追うことになっています。

不動産会社がこれらの義務を果たさず、相応の期間内に催告しても履行がない場合には、専任媒介契約を解除できます。

契約の有効期間内に解除する場合は必ず書面を交わす

専任媒介契約の有効期間の途中で契約を解除する場合は、書面を交わすことが鉄則です。解約の意思を明確に示すとともに、不動産会社にも契約解除に合意したことが分かるようにするためです。

専任媒介契約の解除を口頭のみで伝えるだけでは、不動産会社から後になって違約金を請求されるなど、トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

途中解約は、経費を請求されることがある

不動産会社は、自らの責任によらない理由で依頼者から媒介契約が解除された場合、契約履行のために要した費用を依頼者に請求できます。

ただし、不動産会社が契約義務を履行しなかったことが原因で媒介契約が解除された場合、依頼者は不動産会社から費用の請求があったとしても支払う必要はありません。

専任媒介契約は自動更新できない

専任媒介契約は契約期間が最長で3ヵ月なので、更新する場合は3ヵ月ごとに手続きが必要となります。

自動更新特約を付けることができる一般媒介契約とは異なり、専任媒介契約は契約書に自動更新特約があっても無効です。宅地建物取引業法第34条の2で、更新には依頼主からの申し出が必要と定められているからです。

このように、専任媒介契約では更新時に依頼主からの書面による申し出が必要です。
更新の流れは、基本的に以下のとおりです。

通常は3ヵ月ごとに契約更新し、契約期間の延長を行います。更新は自動ではないため、依頼主の書面による申し出が必要です。

不動産会社は依頼者に対して、3ヵ月ごとに更新の意思を確認しなければなりません。依頼主が更新を断れば、その時点で契約は解除されます。

なお、1ヵ月や2ヵ月の短期契約を結ぶことは可能ですが、それを快諾する不動産会社は少数です。腰を据えて売却活動に取り組みたいと考える不動産会社が一般的であるため、法律にも明記された3ヵ月が目安です。

専任媒介契約を結ぶ際のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約最大のメリットは、不動産会社1社との単独契約であることから、不動産売却に向けて比較的熱心かつ丁寧な営業活動を見込むことができる点です。

販売状況の報告義務も2週間に1回以上の頻度で課せられているため、依頼者も安心できる契約になっています。
レインズへの登録が義務であるほか、自分で買い手を見つけられることもメリットのひとつです。

専任媒介契約のデメリット

一方で、専任媒介契約を結ぶ際に注意したいのが、不動産会社1社との単独契約であるため、その不動産会社の力量次第で大きく結果が変わるという点です。

一般媒介契約のように不動産会社間で競争原理が働かないため、依頼主の期待に反して売却活動が積極的になされない可能性がある点には注意が必要です。

契約締結後に力量がある不動産会社を見つけたとしても、少なくとも3ヵ月は契約に縛られます。専任媒介契約を交わす際は、不動産会社の力量を慎重に見極めることが大切です。

まとめ：不動産売却は会社選びがすべて！一括査定で信頼できるプロを厳選しよう

ここまで、専任媒介契約の具体的な仕組みやメリット・デメリット、そして一般媒介との違いについて解説してきました。どの媒介契約にも一長一短はありますが、「会社の積極的な売却パワーを引き出せる」という強みを活かすことが、スムーズな売却への王道であると言えます。

しかし、繰り返しになりますが、不動産売却を成功させるか失敗させるかは「どの不動産会社に任せるか」というパートナー選びの質がすべてです。

ただ「大手だから」「査定価格が高かったから」という理由だけで安易に選ぶと、思うように買い手が見つからず時間を無駄にしてしまうリスクがあります。

本当に大切なのは、それぞれの会社の売却戦略（どのような広告を出し、どうターゲットにアプローチするのか）を事前にしっかり提示してもらい、「この会社、この担当者なら大切な資産を専任で任せられる」と納得した上で契約を結ぶことです。

そのためには、地元の1社だけに頼るのではなく、安全な一括査定サイトを利用し、複数の会社を必ずフラットに比較してください。

各社の対応や提案力をじっくり見比べることこそが、囲い込みなどのトラブルを防ぎ、あなたの大切な不動産売却を大成功させるための最大の近道です。

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