「相続した複数の土地や実家を立て続けに売却したいけれど、個人が何度も売ると法律違反になるって本当？」
「不動産の『反復継続』にあたる基準や、無免許営業として処罰されないための注意点を知りたい」
こんな深刻な疑問や不安を抱えていませんか？
結論から言うと、個人が自分の不動産を売却する場合であっても、それが「不特定多数を相手に、利益を得る目的で、反復継続して（何度も繰り返し）」行われていると判断された場合、宅建業法違反（無免許営業）として警察の捜査や刑事罰の対象になるリスクがあります。
高額な資産整理や親からの相続が重なると、悪気がなくても短期間に複数回の売却を行わざるを得ないケースがあります。
しかし、法律の条文には「○回までならセーフ」という具体的な数字の基準が書かれていないため、「個人だから大丈夫だろう」と自己判断で取引を繰り返してしまうのが最も危険な罠です。
もし違法とみなされれば、3年以下の懲役や300万円以下の罰金といった非常に重いペナルティが科されてしまいます。
「知らなかった」では済まされない法律の境界線を正しく理解し、安全に資産を処分するためには、宅建業法に則った綿密な売却スケジュールや取引の組み立てが不可欠です。
個人の不動産取引におけるコンプライアンスや違法性のチェックは年々厳しくなっています。
今回は、不動産売却における「反復継続」の具体的な判断基準と違法になるリスク、そして「法律違反を100%回避し、安全かつ高値で複数の不動産を売却するためのプロの活用戦略」をわかりやすく解説します。
※複数の不動産売却を控えており、法律違反のリスクを完全に避けたい方へ
「反復継続」による違法リスクを未然に防ぐための最大の鉄則は、宅建業法や相続実務に極めて精通した、コンプライアンス意識の高い優秀な不動産会社に計画段階から相談することです。
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不動産売却における反復継続とは事業として物件を売却すること
不動産売却において、注意すべき行為のひとつが「反復継続」です。最悪の場合、【反復継続＝犯罪】になる可能性もあります。
あなたのその取引、大丈夫ですか？目先の利益に目がくらんでいませんか？
不動産売却を繰り返すことが反復継続
反復継続とは、複数の不動産を複数の相手に売却したり、ひとつの不動産を分割して多数の人へ売却したりする取引のことを指します。
宅建業法において、反復継続にあたる取引をしてもよいのは不動産業の免許を持っている人や事業者だけです。
免許を持たない一般人が反復継続の不動産売却をすると、法律に違反していることになります。
反復継続が免許制になっている以上、自己判断で「この取引なら問題ないだろう」と判断するのは危険です。最悪の場合、違法行為を働いたことで刑罰を受けることになったり、仲介をお願いした不動産会社が処罰されたりする可能性もあります。
反復継続の取引ができるのは不動産事業の免許を取得している事業者だけ
日本において、不動産の仲介事業、いわゆる宅地建物取引業は免許制です。
個人であれ法人であれ、業として不動産業を営むためには、国土交通大臣か都道府県知事から宅建業の免許を受ける必要があります。
反復継続の取引とは、ざっくり説明すると利益を目的として繰り返し不動産の売買をすることです。
売主が一般人で、自分の中では使わなくなった不動産を処分しているだけでも、取引の実態が免許の必要な「ビジネス」になっている場合、無免許営業で罰を受けることになります。
宅建業が免許制であること、無免許営業に罰則があることは、法律によって決められたルールです。
盗みを働いて「窃盗罪があるとは知らなかった」といっても通用しないように、不動産の反復継続取引をして「そんなことは知らなかった」といっても許してはもらえません。
個人で不動産売却をするときは、自身の取引が反復継続にあたるかどうかを考えましょう。反復継続しなければ、個人で不動産を売却すること自体は問題ありません。
不動産事業の免許と宅地建物取引士資格は異なる
不動産事業・宅建業の免許と、宅地建物取引士の資格を混同してしまう人もいますが、実際には両者はまったくの別物です。
宅建業の免許は、国土交通大臣または都道府県知事に対して申請を行います。
事業を始める地域が管轄する土木事務所や県庁窓口で身分証明書や商業登記簿謄本等を提出し、申請料を払って審査を受ける必要はありますが、本人がテスト等を受けるわけではありません。申請内容に問題がなく、審査に通れば宅建業の免許を取得することができます。
一方、宅地建物取引士は国家資格です。不動産取引に関する各種手続きに必要な専門知識を証明する資格で、申請者が勉強をし、テストを受けて合格する必要があります。
宅地建物取引士の資格を持っていても、宅建業の免許を持っていないと反復継続の不動産取引をすることはできません。
また、不動産の仲介をする場合、宅建業法では事務所に一定数以上の宅地建物取引士を置くことも義務づけています。
細かい説明をすると、反復継続の不動産取引をするためには、「宅建業の免許」と、必要な数の「宅地建物取引士資格の所有者」の両方が必要です。
「宅建の資格を持っているから大丈夫」というわけではないことは、覚えておきましょう。
ポイントは事業性！不動産売却における反復継続の判断基準
自身の不動産売却が反復継続にあたるかどうかは、以下のポイントで判断されます。
- 誰に売るのか
- 何のために売るのか
- どういった事情で売るのか
- どうやって売却しているのか
- 反復継続性があるのか
つまり、「不動産売却に事業性があるのか」で判断されます。
似たようなケースでも、取引によって「反復継続である」と判断されることもあれば、「反復継続ではないので問題ない」と判断されることもあるので、不動産会社によって答えが変わることも少なくありません。
ただ、基本的な基準を知っておけば、「この取引は反復継続にあたるかもしれない」と判断できるようになるので、基準を知っておきましょう。
それでも反復継続にあたるか不安な場合は、国土交通省に問い合わせしてみましょう。
不特定多数を対象に不動産を売ろうとしている
不動産を不特定多数に売る場合、反復継続にあたる可能性が高いです。ここでいう不特定多数とは、以下のような身内以外を指します。
- 親族
- 家を貸して家賃を取っている入居者
- 自社の社員
親族間の売買や、顔も名前も住所もわかっている相手との取引であれば、ビジネスのために不動産売却をしているわけではないため、業とはいえないだろうという判断です。
不動産の売却で利益を出そうとしている
「自分の不動産を自分で売却し、手数料や差額を取って儲ける」ことを目的とした取引は、ビジネスなので宅建業の許可を求められます。
例えば、旅行にいくときに家族からお土産を頼まれ、お土産の代金を相手へ請求することはビジネスにはなりません。しかし、「お土産を買ってくるから手数料を払ってほしい」と要求すれば、ビジネスになるという考え方です。
住み替えのため、または相続や相続税の納税資金を用意するためなど、利益を出すというよりも赤字を出さないことを目的とした取引なら、反復継続にならないと判断されやすくなります。
最初から転売することを考えて物件を購入している
- 中古の不動産を購入して、リフォームや修繕して転売している
- 短期間に何度も不動産の売買を繰り返している
上記のように不動産売買価格の差額で儲けている場合は、事業とみなされる可能性が高いです。
複数の不動産を購入しているにも関わらず、住んだり活用したりせずに売却して利益を得ていたり、安く仕入れた不動産を高く売って利益を手に入れていたりする場合は、反復継続にあたります。
例えば、節税のために不動産売買をしても把握されているということです。
不動産会社に仲介せず自分で買主を探している
売主本人が不特定多数に不動産の宣伝・広告をして、不動産売却を狙っている場合、「事業性が高い」と考えられやすいです。
自分が持っている不動産を売ること自体に、宅地建物取引士等の資格は必要ありません。しかし、不動産売却は高額な資産と現金をやり取りする取引です。
素人同士で直接交渉をすると、思わぬトラブルに発展する場合もありますし、不動産の査定や宣伝広告等も簡単ではありません。
手間を考えると、面倒な不動産売却手続きをあえて自分でするのは、身内に信頼できる取引相手がいて、価格交渉等でトラブルになりづらいケース等に限られるでしょう。
もちろん、興味があって第三者相手の不動産売却を自分ですべての作業をやってみたいと考える人もいます。
とはいえ、やっていることは事業者と同じなので、「個人的な取引だと主張しても、実際には事業だろう」と指摘されるリスクは避けられません。
参考：不動産売却を個人で行うメリット・デメリット【仲介してもらう方が安全】
複数回の取引を行っているかどうか
明確な基準はないものの、例えば毎年2回不動産を購入しては売却しているなど、継続性が認められる場合も反復継続性があると判断されやすいです。
なお、厳密にいえば、取引自体が1回でも「広い土地を5つに分け、異なる相手に売った」といったケースでは、売買契約を複数結んでいるので反復継続にあたる場合があります。
取引数が多ければ多いほど反復継続性が認められやすくなるため、注意しておきましょう。
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お金を取ったり不特定多数に不動産を売却したりすると危険！反復継続で処罰の対象となるケース
不動産売却時に反復継続の取引をしてしまった場合、処罰の対象になるのは以下のようなケースです。
- 不動産会社を通さず個人的に紹介料を取って不動産を売却した
- 複数の物件を不特定多数の人へ売却した
- 中古や競売等で安く仕入れた不動産を転売している
基本的に、金銭的な利益を目的としていたり、一般的な住み替えや相続では起きないような複数回の取引をしていたり、または事業者でないにも関わらず手数料等を取っていたりする場合、反復継続にあたる可能性があります。
「年間○回以上の取引は反復継続」といった明確な基準がないため、お金稼ぎを目的としていない取引、事業性の低い取引であれば、複数回の取引でも反復継続になりません。
具体的な取引回数や取引の規模は、不動産会社によっても意見がわかれます。
ただ、複数の要素から「事業性の有無」「反復継続かどうか」を判断して違法かどうかが決まるので、不動産売却をするときは、以下を心がけましょう。
- できるだけ1回の取引で
- 不動産会社に仲介を頼む
反復継続による罰則は300万円以下の罰金や免許の取得不可など
反復継続の不動産売却をした場合、以下のような罰則が科せられます。
- 300万円以下の罰金または3年以下の懲役刑
- 違反後5年間の宅建業の免許取得禁止
- 違法な取引に協力した不動産会社の業務停止命令
宅地建物取引業法には、法律違反の内容に合わせた罰則があります。無免許営業は非常に罰が重いため、罰金または懲役の実刑です。
また、宅建業法に違反した人は、その後5年間宅建業の免許を取得できません。
その他、反復継続の可能性があると認識できていたにも関わらず、不動産売却の仲介等を受けていた不動産会社も処罰の対象になるため注意しましょう。
こっそり反復継続をしようと思っていても、反復継続の疑いがある場合、不動産会社も売却の仲介を受け付けてくれなくなります。
まとめ：知らなかったでは済まない「反復継続」の罠！一括査定で法律に強いプロを味方につけよう
ここまで、個人による不動産売却が「反復継続」とみなされて違法（宅建業法違反）になってしまう基準や、そのリスクについて解説してきました。
資産整理や相続といった正当な理由であっても、売り方やタイミングを間違えるだけで、予期せぬ法律違反の泥沼に足を踏み入れてしまう危険性があることがお分かりいただけたかと思います。
法律の明確な数値基準がない以上、「このスケジュールで売り出して本当に大丈夫か？」「一括して不動産業者に買い取ってもらうべきか？」といった判断を、売主様が一人で抱え込んで悩む必要はまったくありません。
本当に必要なのは、あなたの置かれた状況（相続や資産整理の背景）を正しく理解し、宅建業法違反にならないための「安全な売却スケジュール」や「最適な売却手法（仲介・買取の組み合わせなど）」を先回りして提案してくれる、法律と実務に強い本物の不動産会社をパートナーに選ぶことです。
そのためには、1社の意見だけを鵜呑みにするのではなく、安全な一括査定サイトを利用し、複数の実績豊富な優良会社に相談してみてください。
複数のプロから多角的なアドバイス（セカンドオピニオン）をもらうことで、法律違反のリスクを100%シャットアウトし、最も安心・安全で、かつ手残りの多い売却を実現することができます。
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