「持ち家を競売にかけられるかもしれない」
「競売を回避する方法は？」
こんな疑問にお答えします。
不動産売却において、もっとも避けてほしい選択肢のひとつが「競売」です。
競売とは、住宅ローンを数ヶ月滞納している物件が金融機関によって差し押さえられ、裁判所を通して強制的に売却されてしまう手続きのこと。
不動産を売却する方法はいくつかありますが、基本的に住宅の持ち主が競売を選ぶメリットはありません。
むしろ、家を競売にかけられることでさまざまなリスクを背負うことになるため、不動産オーナーは競売を避けるための知識を知っておきましょう。
この記事では、住宅を競売にかけられるデメリットと、競売の回避策について解説します。
目次
住宅を競売にかけられるデメリットは住宅ローンを返せないことなど
住宅ローンの残っている持ち家を競売にかけられるデメリットは、以下の6つです。
- 競売物件は通常の不動産売却よりも売却価格が安い
- 不動産の売却価格はすべてローン返済にあてられる
- 競売後家がなくなっても住宅ローンの返済義務は残る
- 立ち退きを求められ引越し時期も自分で選べない
- 周辺住民や友人・知人に競売情報を知られる
- ローンを滞納すると連帯保証人へ請求がいってしまう
順に解説していきます。
競売物件は通常の不動産売却よりも2～3割売却価格が安い
競売物件は、一般的な不動産売却価格よりも、2～3割ほど売却価格が安くなってしまいます。
理由は簡単で、「元々の所有者がローンを滞納した結果、借金返済のために差し押さえられた家」という大きな問題を抱えているからです。
中古不動産市場では、基本的に物件や所有者に問題の少ない物件が好まれます。
その点、住宅ローンの滞納で競売にかけられている競売物件は、お金の問題で本来必要な住まいのメンテナンスが行われていない可能性が高いです。
所有者の意思とは無関係に競売の手続きが進むこともあって、直前になっても人が住んでいて内覧できないというケースが多く、買主から見たリスクが高いため、相場よりも低い金額でしか売れません。
また、売却価格が安いので、競売の代金を全額ローンの返済にあてても住宅ローンが残ってしまいます。
競売後家がなくなっても住宅ローンの返済義務は残る
競売におけるデメリットのひとつが、住宅ローン残債の扱いです。基本的に、競売の代金でも完済できなかった住宅ローンの残りは、ローンの契約者に一括で請求されます。
しかし、家を競売にかけられるということは、そもそもローンを返済する余裕がなく、滞納しているということです。
お金がない状態で家を差し押さえられ、さらにそのうえでローン残債の一括返済を求められると、自己破産しか選べなくなってしまう人もいます。
自己破産は、だれでも簡単に利用できる手続きではありません。一度でも自己破産をすると、最低でも10年ほどはローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることができなくなるので、できるだけ競売を避けることを重視しましょう。
不動産の売却代金が手元に残らない
競売では、不動産の落札価格を全額ローンの返済にあてることになります。多くの場合、競売物件は「ローンの残り＞売却金額」なので、所有者の手元にはお金が1円も入ってきません。
むしろ、競売の落札額を返済にあてても残るローン返済を求められるため、より家計の収支は厳しくなってしまうでしょう。
立ち退きを求められ引っ越し時期も自分で選べない
競売の特徴として覚えておきたいのが、「立ち退き」の存在です。
競売が成立すると、家は自分のものから落札者の所有物になります。お金を出して落札した人が不動産を利用できないと問題なので、競売後は立ち退きを求められるのです。
なお、立ち退きの時期については、落札者の意向次第なので自分で決めることができません。
「お金がなくても引っ越し費用できない」といった事情があっても、容赦なく立ち退きを求められるので、競売では引っ越し費用や新居の確保も必要になってきます。
周辺住民や友人・知人に競売情報を知られる
不動産の競売は、公開情報です。
競売について興味を持てば、だれでもどの物件が競売にかけられているのかを調べられるため、近隣住民や友人・知人に「あの家は差し押さえられた」という事実が広まってしまいます。
住宅ローンを滞納してしまう人は、金銭的に追い詰められているケースが少なくありません。
住宅ローンを返済できず、マイホームを差し押さえられたうえに周囲の人からあれこれうわさされると、大きな精神的ショックを受けることになります。
ローンを滞納すると連帯保証人へ請求がいってしまう
住宅ローンを組む際に連帯保証人を頼んでいる場合、ローンを滞納した時点で連帯保証人に迷惑をかけてしまう点にも注意が必要です。
住宅ローンの規約上、金融機関は滞納があった時点でローンの残債を連帯保証人に請求することができます。このときの請求は、「契約者が返済を滞納したから、ローンの残りを全額一括で払ってほしい」という内容が基本です。
残債が数十万円程度ならともかく、数百万円から数千万円もの金額が残っていたら、連帯保証人との関係にも亀裂が入ってしまいます。
参考：住宅ローンの連帯保証人から外れることはできる？4つの方法で解説
任意売却をおすすめする理由は競売よりも高く売れるから
住宅ローンの返済が難しくなってきたら、滞納するまえに「任意売却」を検討しましょう。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、家を差し押さえられるまえに売却し、その代金をローン返済にあてるという資産整理の手段です。
「競売よりも高く売れる」「無理のない範囲で返済計画を立てられる」といったメリットがあるため、任意売却をおすすめする理由も知っておきましょう。
任意売却なら市場価格に近い金額で持ち家を売却できる
任意売却のメリットは、市場価格に限りなく近い金額で持ち家を売却できることです。
金融機関の同意を得ることで、物件を差し押さえられるまえに売却手続きができるので、「住宅ローンを支払えなくなった」という情報が外に出回りません。
物件に対するマイナス情報が少なくなれば、そのぶん不動産も高く売りやすくなります。
競売と任意売却の価格差は、およそ2割から3割です。
競売だと1,400万円で売れる物件が任意売却なら2,000万円で売れると考えれば、任意売却のメリットは決して無視できるものではありません。
売却代金の一部から引越し費用や売却に必要な諸費用を出せる
任意売却の場合、売却代金から引越し費用や売買手数料などを支払うこともできます。
また、家が売れてから引越し手続きを進められるので、競売と違って強制的な立ち退きにあう心配もありません。
交渉次第で元の家に住みつづけることもできる
持ち家を不動産会社や投資家などに売却し、買主に家賃を支払う「リースバック」という契約を利用すれば、任意売却後も元の家に住みつづけることができます。
必ずしも任意売却とリースバックの両方を利用できるわけではありませんが、「契約次第で家を出ていかなくてもよい」のは大きなメリットといって良いでしょう。
参考：最近よく聞く不動産のリースバックってなに？メリット・デメリットを解説
売却情報を他人に知られるリスクが少ない
任意売却では、広く情報が公開されてしまう競売と違って、売却情報が近隣住民などに伝わりません。
差し押さえや家を競売の情報が広まることで、良からぬうわさを立てられたり職場で肩身の狭い思いをしたりする場合もあります。
プライベートな情報を隠しておける点も、任意売却をおすすめする理由です。
金融機関に相談することで無理のない返済計画を立てられる
多くの場合、任意売却を選んでも、住宅ローンを完済することはできません。しかし、滞納を避けてローンを返そうとしている姿勢は金融機関も評価してくれます。
金融機関が残ったローンの返済方法や期間について相談に乗ってくれるため、収入に合わせた分割払いなども可能です。
競売に比べると、任意売却を選んだほうが返済負担も軽くなります。
競売を避けるために知っておきたい任意売却の利用法
任意売却を利用する際の流れは、以下の通りです。
- 不動産会社に相談する
- 不動産会社の協力を得て金融機関に任意売却を持ちかける
- 任意売却を許可してもらえたら家を市場で売却する
- 売却代金をローン返済にあてて物件の引き渡しや引っ越しをすませる
- 残ったローンを少しずつ返済していく
任意売却は、住宅の所有者が勝手に進めて良い手続きではありません。
なぜなら、住宅ローン未完済の住宅には「抵当権」があり、抵当権のついた不動産を売るときは、抵当権の持ち主（金融機関）から許可を得る必要があるからです。
金融機関に黙ってローン未完済の状態で家を売ると、契約違反でローン残債の一括返済を求められるといったリスクもあります。
任意売却をスムーズに進めるためにも、不動産会社への相談から始めましょう。
任意売却の注意点は連帯保証人への連絡が必要なことなど
任意売却を利用する場合、連帯保証人や金融機関への事前連絡が必要です。
とくに、金融機関への連絡をせずにローンを一度でも滞納してしまうと、金融機関側は任意売却の交渉を受け付けてくれません。
ローンの滞納は、返済するつもりがないという意思表示と取られてしまうため、滞納をするまえに関係者へ連絡を取りましょう。
また、任意売却の手続き自体は、通常の不動産売却と同じなので、仲介手数料や登記手続きの手数料といった各種手数料が発生します。
不動産売却の諸費用は、売却代金から支払うのが一般的なので、自分の懐からお金を出すわけではありませんが、売却手続きにお金がかかることは覚えておきましょう。
参考：不動産売却の手続きにかかる5つの経費・諸費用を解説【宅建士監修】
住宅ローンを滞納するまえに任意売却で賢くローンを整理しよう：まとめ
住宅ローンを滞納すると、金融機関側は物件の差し押さえと競売手続きを始めます。
売却代金が安いうえに引っ越し費用も確保できず、住んでいる家からの立ち退きまで求められる競売は、家の持ち主にとってリスクやデメリットの大きな手続きです。
もし、転職やリストラなどの事情によって住宅ローンを滞納しそうになったら、滞納するまえに任意売却の相談を始めましょう。
ただし、任意売却を成功させるためには、不動産売却に詳しい不動産会社の協力と、ローンを組んでいる金融機関からの承諾が必要不可欠です。
不動産売却手続きを個人で進めるのは大変なので、任意売却をサポートしてくれる不動産会社を見つけてから、金融機関との交渉を始めましょう。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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