「不動産の任意売却について具体的に知りたい」
「不動産の任意売却のメリット・デメリットを知りたい」
こんな要望にお応えします。
住宅ローンが残る不動産を売却する方法の1つとして、「任意売却」があります。
任意売却とは、簡単に言うと、銀行などの金融機関の同意を得たうえで土地や家を売ることです。
任意売却には、競売にかけるよりも高値で不動産を売却できる可能性が高いというメリットがある一方、個人の信用力が下がってしまう可能性があるというデメリットもあります。
そこで今回は、任意売却とは具体的に何か、そのメリットやデメリット、任意売却後に残債が残った場合の扱いや残債がなるべく残らないようにするための工夫、さらに任意売却以外の売却方法などについても詳しく解説します。
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目次
任意売却とは金融機関の同意を得て不動産を売却すること
任意売却とは何か、詳しく説明していきましょう。
任意売却は金融機関の理解を得て不動産を売却する手段
任意売却とは、債権者の合意を得たうえで不動産を売却する方法です。
家やマンションなどの不動産を売却する際にローンが残っていて、そのローン残高よりも売却価格が低く、売却後にローンが残ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。
このようなオーバーローン状態でも、銀行などの金融機関の合意があれば、任意売却によって不動産を売却することができるのです。
住宅ローンを延滞したらすぐに任意売却できるわけではない
任意売却の手続きは、住宅ローンを延滞してしまったらすぐに開始できるというものではありません。
任意売却手続きは、開始できるタイミングも終了せざるを得ない期限も決められています。任意売却手続きを開始できるのは、その住宅ローンの延滞情報が個人信用情報に事故情報として登録され、いわゆるブラックリスト入りをしてからです。
ブラックリスト入りすると、その住宅ローンの回収業務窓口は、住宅ローンを取り扱っていた金融機関から保証会社や債権回収会社に移ります。
住宅ローン債務者のもとには、保証会社や債権回収会社から「あなたの代わりに金融機関にローンのお金を支払った（代位弁済した）ので、その分をこちらに返済してください」という趣旨の内容が記された代位弁済通知書が届きます。
任意売却の具体的な手続きは、この代位弁済があってから開始することができます。
そして任意売却ができる期限は、競売による開札日の前日までです。この期限までに買い手が見つかった、というだけではダメで、この期限までに任意売却の手続きがすべて完了していることが必要となります。
ローンが残っている不動産を任意売却するメリットとデメリット
オーバーローン状態となっている不動産を任意売却することのメリットとデメリットはそれぞれどんなものがあるか、見ていきましょう。
任意売却のメリット
任意売却の大きなメリットとしてはまず、競売にかけるよりも高値で不動産を売却できる可能性が非常に高い、ということが挙げられます。
競売にかけられた不動産は、市場の売買相場価格をはるかに下回る価格でしか落札されないケースが一般的ですが、任意売却の場合は、通常の不動産売却と同じような流れで、しかも競売よりも長い時間をかけて売却活動ができるため、市場の売買相場価格に近い価格で売却することが可能です。
また、競売にかけられた場合は官報などにその情報が掲載されるため、近隣の人にも競売にかけられてしまったことがばれてしまうリスクもあります。
しかし、任意売却の場合は一般的な不動産売却と同じような形で売却手続きが進められますので、ローンが支払えないことが理由で家を売る、ということがばれる可能性はきわめて低いというメリットもあります。
さらに、競売の場合は競売が成立したらすぐに家を明け渡さなければいけませんが、任意売却の場合は一般的な不動産売却と同じように、買主との交渉などで引っ越し時期を調整できる可能性があるという点も大きなメリットです。
参考：住宅を競売にかけるのはリスク大！そのデメリットと回避策を解説
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットとしてはまず、個人信用情報に事故情報が登録される、いわゆるブラックリスト入りするということが挙げられます。
とはいえ、長期延滞や代位弁済になった時点ですでにブラックリスト入りしてしまっており、あとは最終的に任意売却をしたか、自己破産をしたか、などという結果が記されるというだけです。
また、事故情報の重みとしては、任意売却よりも自己破産のほうが重いネガティブ情報とされています。そのため、事故情報が登録されたとしても、任意売却であれば自己破産ほどのデメリットはないという考え方もできるでしょう。
そのほかのデメリットとしては、住宅ローンに連帯保証人がついている場合はその連帯保証人の同意も得られなければ任意売却の手続きが進められないことや、オーバーローン状態がひどすぎるという理由などで任意売却について金融機関の同意が得られないケースもあることなどが挙げられます。
任意売却をしてもローンの残債が発生してしまうケースはどうなるか
任意売却の大前提として「任意売却をしても、その売却金額が住宅ローン残額には足りず、借金が残ってしまう」という現実があります。
任意売却をしても残債が残ってしまう理由
ローンを延滞していない状態では任意売却の手続きは当然できません。また、延滞していても普通に売却して残債が残らなければ、それで終わりです。
つまり、不動産の売却金額で住宅ローンが全額返せるという状態であれば、延滞する前に普通に売却手続きを進めれば済む話です。
以前から返済が苦しい状態だったうえに、普通に不動産売却をしても住宅ローン（残債）を返しきれないからこそ売却することができず、それでにっちもさっちもいかず延滞状態になってしまった。という状況になってから任意売却手続きをとるという流れになるため、残債が出てしまうというわけです。
任意売却の残債の返済をどうするかについては交渉が必要
任意売却後に残った残債は、返済しなければいけないというのが大原則です。
しかし、残債をそっくりそのまま返済することは厳しいという状態であることがほとんどですので、この返済をどうするかについても、債権者と債務者が交渉する必要があります。
この交渉の際に、不動産会社が債権者への説得を頑張ってくれれば、債務者にとってできるだけ無理のない返済プランにしてもらえる可能性も高くなります。
「残債は数百万円あるが、月々の支払いは1万円程度」というような結果にしてもらえることも不可能ではありません。
任意売却後にローンの残債が残らないようにするための3つの工夫
先ほどご説明したとおり、任意売却は「普通に不動産売却をしても住宅ローンを返しきれない」という状態になってから手続きが始まるので、残債が残ってしまうのは当然です。
しかし、その残債をできるだけ残さないように、以下3つのポイントをチェックしておきましょう。
1．不動産売却が得意な業者に相談・依頼する
任意売却の残債をできるだけ少なくするためには、何よりも不動産の売却価格を少しでも高くすることが重要です。
任意売却は、売却活動の内容自体は一般的な不動産売却と同じようなものですが、任意売却手続きができる期限が区切られている分、スピーディーかつ効率的な売却活動が求められます。
だからこそ少しでも高値売却の可能性を高めるためには、不動産売却が得意な業者に相談・依頼することが必要です。
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2．できるだけ早く任意売却の相談を開始する
任意売却においてできるだけ高値で不動産売却を実現するためには、不動産売却活動に使える期間をなるべく長くとれるようにすることも大切です。
任意売却の具体的な手続きを開始できるのは、保証会社や債権回収会社による代位弁済があってからになりますが、できればそれより早い段階で業者に事前に相談しておきましょう。
事前の相談があれば、業者側も任意売却手続き可能なタイミングになったらすぐに動くための準備をしておけるので、その分売却活動に使える期間が長くなり、高値売却の可能性が高まります。
間もなく延滞せざるを得ない状態になってしまう、ついに延滞が始まってしまった、という段階から相談を開始するのがおすすめです。この段階から親身にお客の立場に立って相談にのってくれる業者を選びましょう。
3．債務者も売却活動がスムーズにできるよう協力する
不動産の売却価格を少しでも高くするためには、債務者も売却活動をスムーズに進めるための協力をすることが大切です。
まず物件の見映えをよくするために、家の中の掃除をしっかりするのはもちろんのこと、庭などの手入れもしておきましょう。また、任意売却期間中にもその家に住み続けるのであれば、内覧に積極的に協力することも大切です。
任意売却以外の方法でローンが残っている不動産を売却する方法
住宅ローンが残っており、その残額が不動産売却額を超えている状態である、という場合の手段は任意売却または競売となりますが、「住宅ローンだけでなくほかのローンもあって、それが原因で苦しい状況」という場合は、住宅ローン以外のローン返済金の負担を減らす手段として、特定調停や個人民事再生といった手段を選ぶことも可能です。
特定調停とは
特定調停とは、裁判所に間に入ってもらったうえで、債務者と債権者とが話し合ってローンの減額をしていくという手続きです。
特定調停で減額してもらったローンは、おおむね3～5年以内に完済する必要があります。減額後のローン残債や返済期間など、話し合いで合意できた内容は調停調書に記され、債務者はその内容にしたがって返済をしなければいけません。
これを守れなかった場合は、差し押さえなどの強制執行手続きをとられてしまいます。
個人民事再生とは
個人民事再生とは、裁判所に個人再生の申立てをして、住宅ローン以外のローンを大幅に減額してもらい、減額後のローンを、再生計画認可決定で決めた返済計画にもとづいて3年以内で完済するというものです。
減額率はおおむね、元のローン額の5分の1～10分の1となります。
減額率が非常に高い点は魅力的ですが、もし再生計画を守れず延滞してしまった場合は、再生計画そのものが取り消され、せっかく減額できたローンが元の金額に戻ってしまいます。
この場合、自己破産という手続きに入らなけらばならない可能性が高まります。
任意売却に強い不動産会社に仲介を依頼しよう：まとめ
住宅ローンの返済が滞り、しかも不動産を売却したとしても残債が残るオーバーローン状態になった際には、競売にかけられてしまうのをただ待つよりも任意売却を検討することをおすすめします。
任意売却が成功すれば、不動産が競売よりも高値で売れる可能性が高いだけでなく、残債についても交渉次第で無理のない範囲の返済で抑えてもらうことが可能です。
任意売却の手続きに使える期限が限られている分、スピーディーで効率のよい売却活動が必要となるため、不動産売却に強い業者を選ぶよう心がけましょう。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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