不動産売却に関する悩みを解決!【3つの状況別に解説します】

不動産売却の悩み

不動産売却に関する悩みを解決したい

こんな要望にお応えします。

 

不動産売却は何度も行なうことではないので、悩みがあっても不思議ではありません。重要なのは「正しい解決方法を確認して実行すること」です。

 

そこで今回は、不動産売却に関する悩みを、

  • 売却全般
  • お金
  • 取引内容

の3つに分類して、解決方法を詳しく紹介していきます。

 

記事の信頼性
監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太
不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。 このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

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不動産売却全般に関する悩み

まずは、不動産売却全般に関する悩みと解決方法をご紹介していきます。
不動産会社の選び方や契約方法に関する悩みも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

何から手を付けていいのかわからない

不動産売却は、物件の価値を知るための「査定」から始めます。主な査定方法は次の2つです。

  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産一括査定サイトを使う

いきなり不動産会社に査定の依頼をするのは避けたいというときは、複数の業者に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。

複数の業者が算出した査定額を知っておけば、適切な査定額かどうかの判断もしやすくなります。不動産一括査定サイトで納得できる業者が見つかった場合は、そのまま媒介契約に進んでもいいでしょう。

参考:知識ゼロでも大丈夫!不動産売却・不動産一括査定について完全解説

 

不動産会社の選び方がわからない

不動産会社を選ぶ際には、直近の売買実績を確認することが大切です。一戸建て・マンション・土地など、売買を得意としている物件の種類もチェックしておきましょう。

売買実績豊富な不動産会社に売却を依頼すると、次のようなメリットがあります。

 

すでに顧客を抱えている可能性が高い

顧客を抱えている不動産会社なら、売却開始直後から購入希望者が見つかることもあります。

 

売却のノウハウがある

ノウハウが豊富な不動産会社は、トラブル発生時の対応方法なども熟知しているため、安心して売却を任せられます。

参考:【不動産会社の選び方】 信頼できる仲介会社を見分ける5つのポイント

 

不動産会社との契約方法がわからない

不動産会社との契約方法には、次の3種類があります。各契約方法の違いを確認しておきましょう。

 

 

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

契約有効期間

原則なし

3か月以内

3か月以内

自分で買主を見つける

×

他社への同時依頼

×

×

依頼主への報告義務

なし

2週間に1回以上

1週間に1回以上

レインズへの登録義務

なし

7日以内に登録

5日以内に登録

 

各契約の特徴を考慮すると、不動産売却に最適な媒介契約は下記となります。

 

人気物件なら「一般媒介契約」

「一般媒介契約」は他社にも依頼できるため、不動産会社は自社で独占できない売買に消極的となります。しかし、人気物件は複数の不動産会社が積極的に営業活動を行なってくれるので、早期売却も可能です。

 

売れにくい物件は「専任媒介契約」

1社から手厚いサポートを受けられる専任媒介契約なら、売れにくい物件の成約率も高まります。他社での成約もあり得る一般媒介契約では、不人気物件の販売活動に力を入れてもらえません。

 

信頼できると判断した不動産会社なら「専属専任契約」

不動産会社がもっとも積極的に営業活動をしてくれる契約方法です。レインズへの登録も早く、1週間に1回は進捗状況の連絡を受けられます。ただし、自分で売買することはできないので、不動産会社との信頼関係構築は欠かせません。

参考:【不動産媒介契約とは?】3つの種類と違いについて【オススメは一般媒介】

 

不動産売却お金に関する悩み

不動産売却は高額な取引なので、お金に関する悩みも少なくありません。思わぬトラブルを防ぐためにも、お金の悩みは売却前に解決しておきましょう。

 

住宅ローンが残っていても売却できる?

住宅ローンを完済していなくても、残債を完済して抵当権を外せば売却できます。売却代金で残債を完済できるのであれば、物件引き渡しの際に抵当権を抹消することも可能です。

売却代金で残債を完済できないときには、預貯金などの現金を充てて完済しましょう。なお、買い替えの場合は、売却代金で返済できなかった残債を新居のローンに上乗せする「住み替えローン」で抵当権を外せます。

参考:ローンが残っていても不動産は売却できる?確認すべき3つのポイント

 

不動産を売却してすぐにでも現金化したい

不動産売却に要する平均期間は3か月~半年と短くありませんが、自社での買取に対応している不動産会社に依頼すれば即日売却も可能です。ただし、売却価格は相場よりも低くなります。

売却したい時期が事前に決まっている場合は、期間内に不動産を現金化できる「買取保証付き仲介売却」の選択がおすすめです。

「買取保証付き仲介売却」の具体的な流れは下記となります。

  1. 希望価格で販売してもらう
  2. 期間内に買主が見つかれば通常の仲介方法で売却する
  3. 期間内に買主が見つからない場合は不動産会社が買い取る

不動産会社の買取となった場合は売却価格が低くなりますが、期間内に買主が見つかる可能性もあるので、検討してみる価値はあるでしょう。

 

瑕疵担保責任を負えない

本来は有しているべき品質・性能を欠いている状態を「瑕疵(かし)」と言います。雨漏りやシロアリ被害などは代表的な瑕疵です。
個人が不動産売却をするケースでは、瑕疵担保責任を負う期間が3か月前後になります。3か月以内に問題が見つからなければ損害賠償責任は生じません。

買主が納得すれば、瑕疵担保責任をすべて免責することもできます。この場合は、物件引渡しの翌日に瑕疵が見つかっても、瑕疵担保責任を負う必要はありません。ただし、瑕疵担保責任の全免は値引きの対象になるケースがほとんどです。

瑕疵担保責任を負わずに値引きも避けたいという場合は、「既存住宅売買瑕疵担保保険」への加入を検討しましょう。補償対象は建物の主要部分に限られますが、補修費用は保険金で賄えます。

参考:不動産売却時の「瑕疵担保責任」について3つのポイントで解説

 

買主の資金力が不安

不動産の売買は高額な取引となるので、買主の経済力を不安に感じるのは当然です。若い買主や、仕事が自由業の場合などはとくに心配になるでしょう。このような場合は、不動産会社に買主の信用力を調査させてください。それでも不安な場合は、次の方法で悩みを解決できます。

 

手付金を高めに設定する

手付金の相場は売却代金の10%前後ですが、買主の信用力に不安がある場合、手付金を20%程度にまで上げましょう。資金力が乏しい場合は、手付金の増額拒否か購入を見送る可能性があります。

参考:不動産売却の際に聞く「手付金」とは?3つのポイントで解説

 

ローン特約を設定する

買主がローンを組めなかった場合に、売買契約を解除できる特約です。仲介手数料も戻ってくるので、売買契約は「白紙」となります。

参考:事例を知って事前に回避!不動産売却時のトラブル【ローン特約】編

 

売却に出したあとの悩み

買い手がつかないときの対処法と、築年数が経過している物件を売却する方法を詳しく見ていきましょう。

 

買い手がつかないときはどうすればいい?

なかなか買い手が見つからない場合は、売却価格が市場価格と乖離している可能性があるので、複数の業者に再査定を依頼しましょう。

再査定後に改めて売却すれば、ネット上で「新着物件」として扱われるため、注目度と成約率も高まります。

参考:【不動産売却を依頼したのに売れない】14の理由と7つの対策

 

築年数が経った物件が売れない

建物が古くて売れない場合の対処法は、不動産の立地や需要によって異なってきます。

 

都心部の不動産

都心部は需要が多いため、リフォームに費用をかけるよりも、建物を取り壊して土地の売却に切り替えた方が売れる見込みが高くなります。ただし、建物を解体した状態で1月1日を迎えると、固定資産税と都市計画税の住宅用地特例がなくなり、税金が高くなるので注意が必要です。

 

地方の不動産

地方は土地に対する需要が少ないので、リフォームをした方が売れる可能性が高くなります。

参考:古家付きの土地を売却するメリット・デメリットを徹底解説

 

不動産売却の悩みを解消して納得できる売買を:まとめ

不動産売却に関する悩みはさまざまですが、多くの悩みは事前に回避することができます。信頼できる不動産会社と契約できれば、売却中の悩みも気軽に相談できるようになるので安心です。

不動産会社選びや査定額で悩んでいる場合には、ネット上で簡単に利用できる一括査定サイトの利用を検討してみましょう。

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