「持ち家の住み替えしたいけど、どうすればいいの？」
「そもそも住み替えって可能なの？」
こんな疑問にお答えします。
初めて家を購入した時、ほとんどの方が「この家にずっと住み続けよう」と考えていたことと思います。
不動産は「一生に一度の買物」と言われる程高額ですから、慎重に物件を選んで購入されるのは当然のことです。
しかし、長い人生の中で、子どもが独立して家を巣立ったり、転勤等で他の地方に移らなければならなくなったなど、さまざまなライフスタイルの変化が起こるものです。
その変化によって、持ち家を住み替えなければならないこともあるでしょう。生活環境の変化を求めて住み替えを希望される方も多くいらっしゃいます。
住み替えは決して簡単なものではありません。可能な限り時間をかけて、慎重に行うことが大切です。
今回は、住み替えについて詳しく解説します。
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目次
住み替えの進め方4つのステップ
住み替えを考えはじめたら、以下の4つの事項を慎重に確認しましょう。
- 住み替えを考えるなら住宅ローンの残債を確認する
- 住み替えるなら新たな持ち家を購入する
- 住み替えるなら都会か田舎か検討する
- 戸建てとマンションどっちに住み替えるか検討する
順に解説していきます。
①住み替えを考えるなら住宅の残債を確認する
住み替えを考える場合、現在お住まいになっている持ち家の住宅ローンの残債を必ずご確認ください。
持ち家に残債がない場合
お住まいになっている持ち家の住宅ローンを完済している場合や、相続により取得した住居、もともと持ち家に債務がない場合などは、その家を売却することで得た資金を住み替える家の購入資金に充てることができます。
子どもが独立して夫婦だけの世帯となり、2人で住むには広すぎる・コンパクトな家を購入したい。
こんなケースであれば、売却金額より購入金額のほうが安くなることが多く、その差額を老後資金として貯蓄することも可能です。
比較的スムーズに住み替えを進めることができるでしょう。
持ち家に残債がある場合
持ち家の住宅ローンが終わっていない場合ですが、残っている債務の金額によっては、住み替えはおすすめしません。
特に、持ち家を売却して得られる資金を住宅ローンの残債の返済に充当しても、なおまだ債務が残る場合は、住み替えはすべきではないでしょう。
そのまま住み続けることが望ましいのですが、転勤などの事情でどうしても持ち家を離れなければならないのであれば、転居先を決めたうえで、持ち家を賃貸住宅として貸し出し、その家賃を住宅ローンの返済分に充てる方法があります。
ただ、そこで以下のようなリスクが考えられます。
- 借主がすぐに見つからない
- 立地に魅力がない
鉄道の駅に近い、外観や内装がきれいで魅力があるなど、高いアピールポイントがあれば早く借主が見つかりますが、それらがないとなれば何ヶ月も空き家のままになってしまう可能性があります。 - リフォームして貸し出すリスク
リフォームをして魅力を高める方法もありますが、リフォームをすれば費用がかさみますし、家賃を下げれば、月々の住宅ローン支払額を下回る収入額となってしまい、その差額は追加して負担することになってしまいます。 - 不動産会社に管理を委託する場合、管理費用がかかる
賃貸住宅にした持ち家の管理を管理会社に委託した場合、当然、管理費用が発生します。
また、家の修繕費も貸主（賃貸オーナー）の負担となることが大半のため、家賃が100％収入ではなく、経費が差し引かれます。 - マイホームローンなので賃貸に出すと一括返済を求められる
持ち家を賃貸にすることで、住宅ローンの支払額をカバーするどころか、かえって費用負担が大きくなるケースも珍しくはありません。
このような理由により、現在お住まいになっている持ち家の住宅ローン残債が多い場合、住み替えはやめた方が良いでしょう。
- 持ち家の残債がない場合は、住み替えをスムーズに計画できる。
- 住宅ローン残債額と、不動産売却金額のバランスをしっかり確認しよう。
- 持ち家の残債がある場合、売却金額で支払ってもなお債務が残る場合の住み替えは考え直すべき。
- やむを得ず住み替えしなければならない場合、賃貸住宅に住むという方法もあるが、諸経費をじっくり検証するべき。
参考：住宅ローンが残っていても不動産は売却できる？確認すべき3つのポイント
②住み替えるなら新たに「家」を購入する
住み替えを決めた場合、住み替える家を「賃貸」にする、「持ち家」にするのいずれかを考えることになります。
結論から言うと、新たに家を購入することをおすすめします。
不動産は資産価値が高いため、必要に応じて売却することができます。また、不動産を担保として資金を借り入れることも可能です。
持ち家は、高額な医療費や介護費用が必要になった際など、いざとなった時のまとまった資金確保の手段となります。さらには、相続財産として将来的に子どもに譲り渡すこともできます。
住宅の購入が難しい場合は、賃貸住宅を探すことになりますが、現金を持っていても高齢になると民間の賃貸物件を借りにくいことがあります。
入居する本人に定職と定収入があり、年齢も比較的若いしっかりした連帯保証人を確保できるならまだしも、それらが不十分となれば、借りられる物件は限られます。
入居後も、同居人の突然死、認知症などが原因となったトラブル、特に火の不始末等での失火など、賃貸オーナーが高齢者に物件を貸したくないと考える理由は多くあります。
子どもや親族が連帯保証人になってくれる場合は良いですが、そうでない場合は高齢者本人のみが借りられる賃貸物件はおのずと限られ、持ち家と比較して格段にレベルの落ちる住居での生活を始めなければならないかもしれません。
それでは、生活環境だけではなく生活のレベルも低下し、ストレスや後悔の気持ちが募り、住み替えのメリットがなくなってしまいます。
特別な事情がない限り、持ち家を手放して賃貸住宅に住み替えるのは、メリットよりもデメリットのほうが多くなることを理解しておきましょう。
参考：その住み替え大丈夫？失敗しないための5つのポイントを宅建士が解説
③住み替えるのは都会か田舎か検討する
都会で長く暮らしてきた方が、静かな田舎でのんびりと暮らしたいと望むことは多々あります。
自然が豊かな田舎での暮らしは、都会の喧騒や、常に時間を気にしながらの慌しい生活に疲れを感じている方にとっては、憧れと感じられることでしょう。
ただ、田舎は何かと不便なことが多くあります。同じ県内であっても、田舎町となれば都市部のように鉄道やバス路線が充実しているわけではないため、車が必須となることもあります。
買物をするにも、都会と比べ、商業施設は選べるほど多くはありません。さらに、町内会をはじめとするコミュニティのつながりが強く、近所づきあいは必要不可欠となります。
都会で、隣人の顔も名前も知らない生活に慣れきっている方には、何かと細かい干渉がともなう田舎の生活が負担となり、ストレスになるかもしれません。
他にも、あらゆる面で都会と田舎の違い、落差を思い知ることになり、地域に溶け込めない、生活のリズムを変えることができないなど、ストレス過多となってしまうことも起こりえます。それらを頭においてよく考えるべきです。
- 住み替え後の「家」は、資産になる持ち家がおすすめ
- ライフスタイルをしっかりと考えて、住み替えを検討しよう
- 住み替えで賃貸住宅に住む場合、定職があるうちは家選びの選択肢が増えるが、定年後は条件が厳しくなるかも
- 漠然と住み替え地を選ぶと、思い描いていたものと異なっていて失敗する場合があるため、ライフスタイルをしっかりと検討する必要がある
④住み替えで購入するのはマンションと戸建とどちらがよいか検討する
住み替えをする方の好みや、ライフスタイルで決めましょう。
夫婦2人で暮らすのだから、部屋数の少ないマンションでいいという考えの方もいれば、両隣や上下階の物音などが気になるから戸建がいいと考える方もいらっしゃいます。
また、立地面でも、都市圏は最寄り駅まで徒歩10分圏内など、生活に便利な場所では戸建住宅の物件は少なく、マンションが多いのが一般的です。
生活環境や利便性を重視したい方や、鍵一つで出かけられる手軽さを好む方はマンション、都会から少し離れて静かな生活を望むのならば戸建てを選択するのも一つの方法です。
住み替え後の費用面を考えた場合ですが、マンションは毎月管理費と修繕積立金を支払う必要があります。戸建てはそれらがありませんが、住宅の修繕はすべて自分で費用負担をしなければなりません。
どちらがランニングコストが低く抑えられるかは一概に言えません。
ご自身のライフスタイルに合わせた住み替えを不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談するのも背中を押してもらう材料になるでしょう。
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住み替えを考えたらまずは不動産会社に相談：まとめ
持ち家の住み替えは簡単なようで、実はさまざまな検討事項があります。新しい生活を始める時に、頼りになるのが不動産仲介会社です。
不動産会社は、持ち家の売却から、新たな住まいの購入までトータルに任せることができます。
住み替えを考えているのなら、まずは住み替えのプロである不動産仲介会社に相談することをおすすめします。
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