「今のマンション、いつ売るのが正解？」
「不動産会社の言うことをどこまで信じていいの？」
マンション売却を考え始めたとき、誰もがこうした不安に直面します。
ネット上には断片的な情報が溢れていますが、大切なのは点と点をつなぎ、「売却の全体像とリスクの所在」を正しく把握することです。
今回は、数多くの実務経験に基づき、査定から引き渡し、そして売却後の税務申告まで、すべてのステップにおける「損をしないための最適解」を解説します。
この記事の監修者
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目次
【準備編】2026年の市場動向と「売却のタイミング」
マンション売却の成功は、準備段階で8割が決まります。まずは、今の市場環境を冷静に分析しましょう。
2026年現在の不動産マーケット
現在、都市部のマンション価格は高止まり傾向にありますが、住宅ローンの金利上昇リスクや、建築コスト高騰による新築価格の上昇が、中古市場にも大きな影響を与えています。
「高値」だけを追うリスク
市場が成熟している今、相場を無視した高値設定は「売れ残り物件」のレッテルを貼られる原因になります。
大規模修繕との兼ね合い
修繕積立金の値上げ直前や、大規模修繕の完了直後は、買い手にとっての判断材料（コストと安心感）が明確になるため、売却しやすいタイミングです。
ライフサイクルから逆算
「高く売れる時期」と「売りたい時期」は必ずしも一致しません。
- 子どもの入学・進学
- 定年退職と住み替え
- 住宅ローンの控除期間終了
これらを天秤にかけ、「いつまでに、手元にいくら残すべきか」というゴールを先に設定することが、戦略的売却の第一歩です。
【査定編】AI査定とプロの「訪問査定」の使い分け
査定額は「売れる価格」ではなく、あくまで「売り出しを開始する目安」です。
AI査定・机上査定は「相場の物差し」
まずは匿名でも利用できるAI査定や、簡易的な机上査定を活用しましょう。ここでは「自分のマンションの最低ライン」を把握することが目的です。
訪問査定で「付加価値」を掘り起こす
不動産会社の担当者を家に招く「訪問査定」では、以下のポイントが価格を左右します。
- 眺望・日当たり： データには現れない、その部屋だけの「心地よさ」。
- 管理状態： 丁寧に使われているか、リフォーム歴はあるか。
- 共用部分の利便性： ゴミ出しのルールや、駐輪場の空き状況など。
プロの視点
複数社に査定を依頼した際、「最も高い価格を提示した会社」ではなく、「最も納得感のある根拠を示した会社」を選んでください。
根拠のない高値提示は、媒介契約を取るための「餌」である可能性が高いからです。
【契約編】不動産会社との「攻め」の契約術
媒介契約は、不動産会社にあなたの資産を預ける重要な契約です。
3つの契約形態、どれがベスト？
一般媒介契約（おすすめ）
複数の会社に依頼可能。人気エリアで「誰が売ってもすぐ売れる」物件には向きますが、担当者の熱量が分散しやすいのが難点です。
専任媒介契約
1社に任せる代わりに、指定流通機構（レインズ）への登録義務や、2週間に1回以上の報告義務が生じます。
人気がないエリアではおすすめですが、囲い込みされる可能性もゼロではありません。
専属専任媒介契約
専任よりさらに縛りが強く、自分で見つけてきた親戚などに売る場合も手数料が発生します。
「囲い込み」を絶対に許さない
一部の不誠実な業者は、自社で買主も見つけて手数料を2倍にする「両手仲介」を狙い、他社からの客付けを拒否する「囲い込み」を行います。
これを防ぐには、「レインズの登録証明書」を必ず受け取り、ステータスが「公開中」になっているかを確認する姿勢を見せることが不可欠です。
【戦略編】3ヶ月以内に成約させる「見せ方」の技術
中古マンションを検討する人は、非常にシビアに「生活の質」を見ています。
視覚的インパクトを最大化する
プロによる撮影
スマホの写真はNGです。広角レンズで撮影された明るい写真は、ポータルサイトでのクリック率を数倍に変えます。
水回りの「光」
キッチン、浴室、洗面台の鏡。ここが光っているだけで、築年数が5年若返ったような印象を与えます。
ホームステージングと「余白」の魔法
居住中に売却する場合、最大の敵は「生活感」です。
床を見せる
物を減らし、床の面積を広く見せるだけで部屋は広く感じます。
収納の3割を空ける
クローゼットがパンパンだと「この家は収納が足りない」と誤解されます。
【実務編】契約から引き渡しまでの「落とし穴」を埋める
売買契約書に判を押す前に、売主として確認すべき法的なリスクがいくつかあります。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
引き渡し後に、雨漏りやシロアリ、配管の故障が見つかった場合、売主が修理費用を負担しなければならない責任です。
対策
建物状況調査（インスペクション）を事前に受けることで、不具合を「見える化」し、責任の範囲を限定させることができます。
告知書（物件状況報告書）
「実はキッチンの換気扇の音が大きい」「数年前に給湯器を修理した」といった些細なこともすべて書面に残しましょう。正直な開示こそが、最大の防御になります。
【資金編】手残りを最大化する税金と費用の計算
「3,000万円で売れた＝3,000万円が自由に使える」わけではありません。
諸費用の内訳
- 仲介手数料： 約100万円（3,000万円売却時）
- 印紙税・登記費用： 数万円〜10万円程度
- 一括返済手数料： ローンが残っている場合に銀行へ支払う費用
参考：不動産売却の手続きにかかる5つの経費・諸費用を解説【宅建士監修】
3,000万円の特別控除と税金
マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、3,000万円までは税金がかからない特例があります。しかし、これを利用するには「売却した翌年の確定申告」が必須です。
また、買い替えの場合は、住宅ローン控除との併用ができないケースがあるため、どちらを選択すべきか事前のシミュレーションが欠かせません。
参考：住み替えで3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できる？宅建士が徹底解説
【成功事例と失敗事例】実例から学ぶ教訓
【成功事例】3ヶ月で希望額以上の成約に至ったAさん
Aさんは、査定額が2番目に高かった会社を選びました。理由は「担当者が地域のデメリットも正直に話し、具体的な広告プランを提示したから」です。
内覧前に水回りのクリーニングを入れたことで、2組目で成約に至りました。
【失敗事例】高値にこだわりチャンスを逃したBさん
相場が3,500万円のところ、4,000万円で売り出したBさん。数ヶ月反応がなく、ようやく来た3,700万円の申し込みを「もっと高く売れるはず」と断りました。
その後、物件に「売れ残り感」が出てしまい、最終的には3,300万円で売却することになりました。
参考：「お客様の声」記事一覧
まとめ：マンション売却は「準備」と「パートナー」で決まる
マンション売却は、単なる不動産取引ではなく、あなたの次の人生を支える「資金作り」です。
- 客観的な相場感を持つ（AI査定と訪問査定の併用）
- 信頼できるパートナーを選ぶ（根拠ある査定と誠実な報告）
- 物件の魅力を「演出」する（清掃と写真への投資）
- 法的なリスクを潰す（正直な告知とインスペクション）
この4つの柱を軸に戦略を立てれば、大きな失敗を防ぐことができます。
「売る研」では、売主様が不動産業界の情報格差に泣かされることのないよう、常に最新の情報を提供し続けます。あなたのマンション売却が、納得のいく形で完結することを願っています。
信頼できる不動産会社選びです！