「今の家を売って、新しい家に住み替えたい。でも、ローンが残っているし、資金計画はどう立てればいいの？」
不動産売却の相談を受ける中で、最も難易度が高く、かつ失敗した時のダメージが大きいのがこの「住み替え（買い替え）」です。
一歩間違えれば、「ダブルローンで家計が破綻する」「家が売れる前に新居の契約期限が来て、安値で叩き売る」といった最悪の事態になりかねません。
今回は、数多くの住み替え案件を仲介してきた宅建士が、損をしないための資金計画と、成功率を100%に近づけるための「売り方・買い方」の正解を徹底的に解説します。
記事の信頼性監修者
宅地建物取引士上野 健太
不動産業界での豊富な実務経験に基づき、徹底して売主様の立場に立った客観的でフェアな情報を発信しています。
不動産一括査定・活用のアドバイザー
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目次
住み替えの運命を決める「売り先行」と「買い先行」
住み替えには大きく分けて2つのパターンがあります。どちらを選ぶかで、資金計画の立て方は180度変わります。
① 堅実に進めるなら「売り先行」
今の家を先に売却し、現金を手元に確保してから新居を探す方法です。
- メリット：売却価格が確定しているため、新居の予算が狂わない。住宅ローンを完済してから次へ進める。
- デメリット：仮住まい（賃貸など）が必要になり、引っ越し費用や家賃が2重にかかる可能性がある。
② 理想を追うなら「買い先行」
先に新居を見つけて購入し、その後で今の家を売る方法です。
- メリット：妥協せずに新居を選べる。引っ越しが一度で済む。
- デメリット：今の家のローンと新居のローンが重なる「ダブルローン」の期間が発生するリスクがある。
【宅建士の結論】資金に余裕がある場合を除き、「売り先行」を強くお勧めします。なぜなら、不動産市場は「いくらで売れるか」を100%コントロールすることはできないからです。
参考：その住み替え大丈夫？失敗しないための5つのポイントを宅建士が解説
資金計画で絶対に外せない「4つの隠れた費用」
住み替えでは、「新居の購入代金」以外にも多額の現金が必要です。ここを見落とすと、最後に「手元の現金が足りない！」というパニックに陥ります。
① 譲渡費用の計算（売却時）
家を売る際、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。
- 仲介手数料：（売却価格 × 3% + 6万円） + 消費税
- 印紙代・登記費用：抵当権抹消費用など
- 一括繰上返済手数料：ローンを完済する際、銀行に支払う事務手数料
② 購入諸経費（購入時）
新築なら物件価格の3〜5%、中古なら6〜9%程度が目安です。
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- ローン手数料
- 火災保険料
など
③ 譲渡所得税（利益が出た場合）
購入時よりも高く売れた場合、その利益に対して税金がかかります。
※ただし、「3,000万円の特別控除」などの特例を使えば、多くのケースで納税額をゼロにできます。
ここを知っているかどうかで、手残りが数百万円変わります。
④ 引っ越し・仮住まい費用
「売り先行」の場合の仮住まい費用（敷金・礼金含む）を甘く見てはいけません。家族構成によっては100万円単位の出費になります。
参考：不動産売却の手続きにかかる5つの経費・諸費用を解説【宅建士監修】
「ローンが残っている」場合の資金計画の突破口
「住宅ローンがまだ残っているけど住み替えたい」という悩みは非常に多いですが、以下の2つの手法で解決できます。
① 住み替えローン（買い替えローン）の活用
今の家の売却代金でローンを完済できない場合、その「不足分」を新居のローンに上乗せして借りる方法です。
② 完済前提の「同時決済」
「売り」と「買い」の契約を同時に進め、同日に決済（引き渡し）を行う方法です。これはプロの高度なスケジュール管理が必要ですが、仮住まい費用を抑えつつスムーズに移動できます。
失敗しない住み替えを実現する「3つの戦略」
プロの視点から、住み替えを成功させるための具体的なテクニックを伝えます。
1. 「最低売却価格」をシビアに設定する
「この価格で売れたらいいな」という希望価格ではなく、「この価格以下では売らない（売れない）」という底値を計算してください。
そこから逆算して新居の予算を組むのが、資金計画の鉄則です。
2. インスペクション（建物状況調査）を活用する
今の家を売る際、事前にインスペクションを受けておくと、買主の安心感が増し、早期売却・高値売却につながります。
住み替えは「時間との戦い」でもあるため、売却のスピードを上げる施策は資金計画の一部です。
3. 「買い替え特約」を検討する
新居の購入契約時に「今の家が一定期間内に◯◯円で売れなかったら、購入契約を白紙に戻せる」という特約を付ける方法です。
リスクヘッジにはなりますが、売主側（新居の持ち主）から嫌がられることが多いため、交渉力が問われます。
【結論】資金計画の第一歩は「精度の高い査定」にある
住み替えの資金計画は、すべて「今の家がいくらで売れるのか」という数字を起点にスタートします。このスタートラインが狂うと、その後のローン審査も新居選びもすべて崩壊します。
だからこそ、1社の言い値や、ネットの簡易シミュレーターだけで判断してはいけません。
- 複数の会社の査定書を比較し、現実的な「成約可能価格」を知る。
- 売却に強いパートナーを見つける。
このステップを最も効率的、かつ安全に進められるのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U」です。
住み替えを検討し始めたら、まずは「今の家の価値」を、プロの目でシビアに判定してもらうことから始めてください。それが、あなたの新しい生活への一番の近道です。
資金計画に不安がある方へ：まとめ
住み替えは人生の大きな転機です。不安なのは当たり前です。
でも、正しい知識と、信頼できるデータさえあれば、その不安は「期待」に変わります。もし「自分の場合はどうなるの？」という具体的な悩みがあれば、まずはHOME4Uで届く査定書を手に、各社の担当者に「住み替え希望」であることを伝えてみてください。
彼らは不動産のプロであると同時に、資金計画のプロでもあります。あなたの住み替えが、最高の形で実現することを応援しています。
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