「自分の家、今売ったらいくらになるんだろう？」
そう思ったとき、スマホ一つで数秒後には答えが出る「AI査定」は非常に便利なツールです。個人情報の入力も最小限で、不動産会社からのしつこい電話に怯える必要もありません。
しかし、例えばそこで出た「3,480万円」という数字。あなたはこれをどこまで信じますか？
2026年現在、AIの精度は飛躍的に向上していますが、依然として「AIが得意な物件」と「AIがとんでもない誤差を出す物件」の差は激しいままです。
この記事では、不動産売却の専門メディア「売研」が、AI査定の誤差の正体と、後悔しないための使い分け術をプロの視点で詳しく解説します。
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目次
【2026年版】不動産AI査定の誤差は一般的にどのくらい？
結論から申し上げますと、現在のAI査定の平均的な誤差（MER：中央絶対誤差率）は、マンションで概ね 3%〜7% 前後、戸建てで 8%〜15% 前後と言われています。
「なんだ、意外と正確じゃないか」と思ったかもしれません。
しかし、これはあくまで「平均」の話です。3,000万円の物件で5%の誤差があれば、それだけで150万円の差が生まれます。
さらに、条件が悪い物件では20%以上の誤差、つまり600万円以上のズレが生じることも珍しくありません。
なぜマンションの方が精度が高いのか
AIの得意料理は「統計」です。 マンションの場合、同じ建物内や近隣の似たような専有面積の取引事例が豊富にあります。
階数、向き、築年数といったデータが規格化されているため、AIは計算のズレを最小限に抑えやすいのです。
なぜ戸建ては誤差が大きくなるのか
一方で戸建ては、一つとして同じ物件がありません。
- 土地の形状（整形地か、旗竿地か）
- 接道状況（道路の幅や方位）
- リフォームの有無
- 近隣の嫌悪施設の有無
これら「現地に行かないと分からない要素」が多いため、AIは過去の周辺成約事例から「おそらくこのくらいだろう」という推測値しか出せず、結果として誤差が大きくなります。
AI査定の精度を狂わせる「3つのブラックボックス」
なぜAIは、時に1,000万円単位のミスリードをしてしまうのでしょうか。それには、AIが学習しているデータの「質」に理由があります。
① レインズ（成約価格）のリアルタイムデータを持っていない
不動産会社だけが見られる「レインズ」には、実際にいくらで成約したかという「真実の価格」が記録されています。
しかし、一般公開されているAI査定の多くは、ネット上に公開されている「売り出し価格」を中心に学習しています。
「売り出し価格」には売主の希望や、不動産会社の戦略的な上乗せが含まれているため、AI査定は実際の市場価値よりも高め（強気）に出る傾向があります。
② 「眺望」や「日当たり」が計算できない
2026年現在、一部の高度なAIはGoogleマップの航空写真や3Dデータを取り込んでいますが、それでも完璧ではありません。
「リビングの正面に巨大な看板が立ってしまった」「隣の家の木が伸びて日当たりが最悪になった」といった個別要因は、数値化が難しいためAIの目から漏れてしまいます。
③ 2026年の「トレンドの変化」に追いつけない
現在、日本の不動産市場は「都心回帰」と「郊外の二極化」が極端に進んでいます。
AIは過去数年のデータを元に予測しますが、昨日発表された新駅の開発計画や、突如として始まった大規模再開発による地価高騰を即座に完璧に反映させることは困難です。
「AI査定」だけで売却を決めてはいけない3つのリスク
AI査定の結果を鵜呑みにして売り出しを始めると、以下のような致命的な失敗を招くリスクがあります。
リスク1：高すぎて「干される」
AIが算出した高めの数字を信じて売り出すと、市場から「あの物件は高すぎる」と見向きもされなくなります。
数ヶ月放置された物件は、買い主から「何か問題があるから売れ残っているのでは？」と疑われ、最終的には適正価格よりも低い価格で叩き売る羽目になります（これを不動産業界では「干される」と呼びます）。
リスク2：安すぎて「大損する」
逆に、リフォーム済みであることや、角地であることのメリットをAIが評価できなかった場合、相場より数百万円も安い価格が表示されることがあります。
そのまま買い取り業者などに安く売却してしまい、後から隣の家がもっと高く売れたことを知って後悔するケースは後を絶ちません。
リスク3：買い替え計画が破綻する
「AIで3,000万円と出たから、ローンを完済して次の家の頭金に1,000万円回せる」と算段を立てたのに、いざ不動産会社に査定させたら2,500万円だった……。
この500万円の差は、住み替え計画そのものを白紙にする威力があります。
賢い使い分け：AIは「健康診断」、人間は「精密検査」
AI査定が全く使い物にならないわけではありません。大切なのは、「使い分け」のルールを持つことです。
AI査定を使うべきタイミング
- 1年以上先に売るかもしれない時（今の相場の温度感を知る）
- 相続した実家の価値をざっくり把握したい時（兄弟間での話し合いの材料）
- 固定資産税の納税通知書を見て「これって妥当？」と思った時<
訪問査定（プロの目）が必要なタイミング
- 3ヶ月〜半年以内に売却を予定している時
- 住宅ローンの残債がある時（1円の誤差も許されない状況）
- 特殊な条件（傾斜地、狭小地、再建築不可など）がある時
AI査定は「今の家の現在地」を教えるコンパスのようなものです。しかし、実際に目的地（成約）まで船を導くのは、潮流や天候を読み取れる熟練の航海士（不動産会社）にしかできません。
まとめ：誤差を知ることで、あなたは有利に立てる
2026年の不動産売却において、AI査定は強力な武器ですが、万能ではありません。
- マンションなら ±5%、戸建てなら ±10% 以上の誤差は常にあると心得る。
- AI査定は「最高値」ではなく「あくまで目安」として捉える。
- 実際のアクションを起こす前には、必ず2〜3社の「訪問査定」で人間の目を通す。
このステップを踏むだけで、あなたの売却成功率は飛躍的に高まります。
「AIがこう言ったから」と盲信せず、AIの出した数字を土台にして、不動産会社と「なぜこの価格になるのか？」を議論できるようになれば、あなたは市場で最も賢い売主になれるはずです。
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