【未接道の不動産を売却する4つのポイント】接道義務についても詳しく解説

接道義務

「未接道の不動産を高く早く売却する方法は?」
「接道義務について詳しく知りたい」

 

こんな疑問にお答えします。

接道義務とは、建築基準法に定められている道路と敷地の規定です。

不動産を売却する際には、接道義務を満たしているかどうかを事前に確認することが重要になります。接道義務を満たしていない不動産は原則として再建築不可となるため、スムーズな売却は困難です。

今回は、接道義務の要件と高く早く売却するためのポイントを詳しく解説していきます。未接道不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

記事の信頼性
監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太
不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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接道義務とは

接道義務とは、「敷地の道路接地面が2mに満たない敷地には建物を建てられない」という建築基準法の規定です。

建築基準法で「道路」と規定されているのは下表となります。

法42条1項1号道路幅員が4m以上の国道、都道府県道、市町村道
法42条1項2号道路土地計画法や土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律の許認可を受けた幅員4m以上の道
法42条1項3号道路建築基準法施行前、または、所在する市町村が都市計画区域に指定されたときのいずれか遅い時点に幅員4m以上の道として存在していたもの
法42条1項4号道路法律で事業計画を定め、特定行政庁が2年以内に事業が行われると指定した道
法42条1項5号道路幅員4m以上の私道で、特定行政庁に指定された道
法42条2項道路建築基準法施行前、または、所在する市町村が都市計画区域に指定されたときのいずれか遅い時点に建築物が建ち並んでおり、特定行政庁が定める基準を満たした幅員4m未満の道
法43条2項道路特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めた道

上記に該当しない場合は、道路のように見える道であっても「道路」とはみなされません。

改めて接道義務を簡単に説明すると次のようになります。

  1. 建築基準法で定めた「幅員4m以上の道路」に敷地が接している
  2. 「幅員4m以上の道路」に接している面が2m以上ある
  3. ①と②に該当しない敷地には建物を建てられない
接道1

再建築不可物件とは

建築基準法が制定されたのは1950年であるため、接道義務を満たしていない敷地に古い建物が建っていることがあります。このような建物の増築と再建築はできません。
自然災害で建物が倒壊しても再建築は不可能です。違反すると工事停止や取り壊しを命じられるので注意しましょう。

ただし、下記の条件に該当する場合には、建物の増築・再建築ができます。

  • 農道や港湾道路などの私道に面している
  • 交通、安全、防火、衛生上支障がない
  • 周囲に広い空き地がある

など

このような条件を「但し書き道路」と呼びます。基準は地域によって異なるので、詳細は自治体の窓口に問い合わせてみましょう。

参考:再建築不可物件は売却できる!売り出し方のポイントを徹底解説

接道義務の理由

接道義務が定められている主な理由は、次の2つです。

1.緊急車両の通行確保

火災や急病人が発生した際に緊急車両が通行でき、人が通れるようにするために道路接地面2m以上の確保が求められています。

2.災害時の避難路確保

最低2mの道路接地面を確保することにより、地震や台風による水害が起きた場合の避難経路として利用できるようにしています。

接道義務とセットバック

建築基準法では、一部を除いて幅員4m以上の道を「道路」としています。そのため、幅員が4m未満の場合は、敷地の境界線を道路の中心から後退させることによって接道義務を満たせます。
これが「セットバック」です。

なお、セットバックをする際には、道路の中心線から2mを確保しなければいけません。

セットバック

道路の向かい側も宅地の場合は、それぞれがセットバックします。たとえば、道幅が3mの場合は双方が0.5mずつセットバックを行なって幅員を4mにします。

セットバック2

近年でも、古い基準で整備された狭い道路は数多く残っています。行政としてはすべての道幅を4m以上にしたいところですが、土地の明け渡しやセットバックの強制は困難です。

そのため、古い基準で整備された道は、幅員が4m以下であっても道路とみなしています。このような道路を「みなし道路」や「法42条2項道路」と呼びます。

接道がない土地の評価は低い

未接道の不動産は「再建築不可」であるために資産価値が低く、一般的な物件に比べて売却が難しくなります。売却相場は近隣物件価格の50%~70%程度となると思った方がいいでしょう。

また、未接道不動産は金融機関から「問題物件」と判断されるため、住宅ローンの審査に通りにくいというデメリットもあります。未接道物件の取り扱いを断る仲介業者や不動産会社も存在するのが実情です。

接道していない不動産の固定資産税

再建築不可の不動産も、所有していれば固定資産税が発生します。古い建物が建っている場合、更地にしてしまうと固定資産税が高くなるので注意が必要です。

負の財産として抱えないためにも、早めの売却を検討しましょう。

参考:固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】

未接道の不動産を早く売却するポイント

未接道の不動産を早く売却するポイントは、次の4つです。

1.セットバックする

接道の幅員が4m未満の場合は、セットバックをすることで通常の不動産と同様に売却できます。

2.隣地所有者に売却する

道路の接地面が2m未満の場合は、隣地所有者に土地を買い取ってもらうのも方法のひとつです。隣地も未接道物件であれば購入によって設置面が広がるため、買い取りに対応してくれる可能性はあります。

隣地所有者に売却

3.隣地を借りる

一時的に隣地の賃貸借契約を結んで接道義務を満たし、物件を再建築する方法です。借用地なので売却はできませんが、再建築後に「新築物件」として売りに出すことはできます。

4.不動産会社に買い取ってもらう

専門の不動産会社に買い取ってもらう方法です。専門業者であれば、提携弁護士による隣家との交渉によって隣地を買い取り、通常物件として売却することもできます。資材置き場としての転売も可能です。

未接道不動産の需要は多くありませんが、専門業者であれば、さまざまな方法で迅速に高価売却を実現してくれます。

ただし、未接道不動産専門の買取業者は数が少なく探すのは困難です。そのようなときには、不動産の無料一括査定サイトを利用してみましょう。
たとえば「HOME4U」なら、土地の条件に適した売却・活用プランを複数の不動産会社から一括で請求できます。

未接道の不動産は一括査定サイトで売却:まとめ

未接道の不動産は売却が困難です。自治体に土地の寄付を申請しても拒否されることさえあります。しかし、所有しているだけでも固定資産税は発生するので、早急な売却を検討しましょう。

全国から厳選した不動産業者2,300社が登録している一括査定サイト「HOME4U」を利用すれば、未接道物件を高く売却できる業者がすぐに見つかります。

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