不動産の売却価格ってどうやって決まるの？査定価格の決め方を徹底解説

「不動産売却の際、査定価格ってどうやって決まるの？」
「不動産売却価格の査定基準はなに？」

こんな疑問にお答えします。

不動産には定価がありません。極端な話どんな価格にすることも可能です。ただし、「高い価格にして利益を出そう」と相場に合わない価格にした場合は不動産を売却できません。

不動産売却価格の決め方を知らないと、適切な価格設定ができずに大切な不動産が売れ残ってしまいます。不動産の売却価格は、最大限の利益を確保しつつ、無理のない価格にすることが重要です。

そこで今回は、不動産売却価格の決め方を左右するさまざまな要素について解説していきます。

✅記事の信頼性

監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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時価・公示価格など！不動産売却時に知っておきたい不動産の評価基準

不動産売却の価格を決定する評価基準として、知っておきたいのが以下の違いです。

不動産は一物多価といって、同じ物件でも評価基準によって価格が大きく変わります。
どの評価基準を使うのかによって最終的な売り出し価格（不動産の売却時に設定する価格のこと）も変わってくるため、各基準の違いを知っておきましょう。

国土交通省が毎年調査して発表する公示価格

公示価格とは、国土交通省が毎年調査して決定している、土地のもっとも公的な評価基準のことです。

不動産にはもともと定価がなく、何らかの基準がないと際限なく価格が上がったり下がったりしてしまう可能性があるため、土地の適正価値を決めるために用意されています。

公示価格の評価基準は以下で利用されます。

私的な不動産取引から公共事業までなくてはならない評価基準です。なお、公示価格は、厚生労働省のホームページからいつでも無料で確認できます。

参考：厚生労働省：土地・建設産業　地価公示

相続などで活用されることの多い路線価

公示価格と同じく、公的な不動産の価値基準として利用されているのが路線価です。路線価も政府によって決められており、公示価格の約8割になるよう調整されています。

不動産を相続した際、相続税の財産を評価する場合に適用されます。

道路に接している土地1平方メートルあたりの価格を1,000円単位で決めており、国税庁の「路線価図」を参照すれば、誰でも売りたい不動産の路線価を調べられます。

親族が亡くなって相続した不動産を売却するときなどは、相続のときに路線価や固定資産税評価額を使い、不動産売却では公示価格や時価などを参考にするため、違いを知っていると「路線価を基準にして安い売り出し価格にしてしまう」といったミスを防げます。

参考：不動産売却に活用できる路線価の見方を4つのポイントで解説

公示価格の約7割に落ち着く固定資産税評価額

日本では、毎年の1月1日に不動産を所有している人が、固定資産税という税金を納める必要があります。固定資産税評価額は、固定資産税の税額を計算する際に使われる不動産の評価基準です。

固定資産税額は以下の計算式で求められます。

固定資産税評価額自体はお住まいの自治体から送られてくる固定資産税の納税通知を見ればわかります。
ただ、公示価格や時価を基準に納税額を計算すると、土地を持っている人の負担が大きくなりすぎるため、公示価格の7割ほどに低く設定されるのが一般的です。

公示価格や固定資産税評価額は、国や自治体から見て、どのくらい価値のある不動産なのかを示した評価基準なので、時価より安くなることは滅多にありません。

売り出し価格が公示価格や固定資産税評価額より低くなった場合は、不動産会社に査定の理由を質問するとよいでしょう。

参考：固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】

地域の相場や実際の取引状況によって決まる不動産の時価

不動産の価格を決めるにあたって、もっとも参考として利用されているのが時価、つまり市場価格です。土地の狭い日本では、エリアごとに利便性や人気が違うため、「このエリアならこれくらいの価格で不動産を取引している」という相場が生まれます。

悪質な価格の釣り上げなどがない限り、相場は需要と供給のバランスで一定額に落ち着くことが多いです。そのため、3,000万円前後で同程度の不動産を購入できる地域で売り出し価格を4,000万円にしても、不動産は売れません。

かといって、早く売るために売り出し価格を2,000万円にすれば、相場とおりの値付けなら手にしていたはずの1,000万円を取り逃してしまいます。

不動産は、相場より高くても安くても売却の難易度が上がってしまうので、価格設定をするときはある程度相場に合わせましょう。

参考：不動産売却は相場を知ることから始めよう！宅建士が4つの調べ方を解説

不動産の売却価格は不動産会社が査定をして決める

具体的な不動産の売却価格を決めるのは、多くの場合不動産会社です。不動産売却手続きそのものは自力でもできますが、ピンポイントで公示価格や路線価、相場を把握して価格設定をするのは簡単ではないため、基本的には不動産会社に頼りましょう。

不動産の査定には机上査定と訪問査定の2種類がある

不動産会社が住宅の価格を決める際に行うのが、机上査定か訪問査定です。机上査定は、不動産会社が持っている地域の相場情報や過去の取引データ、物件の住所といった情報からおおよその価格を出す簡易査定となっています。

ただ、実際には建物の状況や周辺環境によっても不動産の価格は変わるため、より正確な査定額を求めるためには現地の訪問が必要です。そこで、不動産会社のスタッフが現地調査する訪問査定を行います。

机上査定は、一括査定サイトやインターネットでの問い合わせなどで利用されることが多いです。査定の参考にできるデータ量に違いがあるため、机上査定の結果と訪問査定の結果が異なることも少なくありません。

不動産会社へ査定を依頼する場合は、机上査定だけでなく訪問査定も受けるのがおすすめです。

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査定価格＝売り出し価格というわけではない

なお、査定価格と売り出し価格は違います。査定価格は、不動産会社から見たこれくらいの価格なら売れるだろうという予想です。確実に査定価格とおり売却できるわけではないため、参考程度に考えておきましょう。

参考：不動産売却における売り出し価格の決め方とは？【査定価格と成約価格の違いも解説】

地域相場から立地まで！不動産売却価格を左右する要素を徹底解説

不動産の売却価格は、不動産会社の査定によって決まります。ただし、査定価格を左右する要素はひとつではありません。

訪問査定でも非常に多くの要素を考えて価格を決定していくため、どのような条件で不動産の価格が変わるのかを見ていきましょう。

不動産売却時の価格は大半が相場によって決まる

不動産売却時の売り出し価格を決める際、もっとも重視されるのは相場です。不動産の取引相場は、公示価格や路線価といった政府の定めた不動産の価値基準を中心として、過去の取引事例や需要・供給のバランスによって決まります。

一般的に不動産の相場が高くなるのは、知名度の高い高級住宅街や、ターミナル駅の周辺エリアです。一戸建てでもアパート・マンションでも、欲しがる人の多い地域なら不動産の売却価格は高くなります。

また、同じエリアの中でも、駅の近くは不動産価格が高くなり、郊外へいくと不動産価格が安くなるという点にも注意が必要です。

築年数の新しい不動産のほうが高い価格をつけやすい

不動産売却価格を大きく左右する要因として、建物の築年数も無視できません。基本的には、新築や築浅など、建設されてから間もない物件であればあるほど不動産価格は高くなります。

一方、見た目や内部の設備に問題がなくても、築年数が20年、30年の物件は取引価格が低い傾向にあります。古い家は、ただ古いというだけで価値が下がってしまうため、売り込み方を考える必要があります。

ただし、政府が優良な中古住宅の再利用を推進しているため、築年数の古い家でも売り方次第では好条件で売却可能です。

参考：マンション売却価格は築年数が影響する？価値が下がる築年数の目安について

鉄筋コンクリート造や設備の充実度によっても不動産売却価格は上下する

建物の構造が木造なのか、それとも鉄筋コンクリート造なのかといった仕様によっても不動産の売却価格は変わります。

頑丈で遮音性の高い鉄筋コンクリート造や、おしゃれなオープンキッチンなど、求める人の多い仕様を備えていれば売却価格を底上げ可能です。

一戸建ての場合は再建築不可をはじめとした土地の制限も重要

一戸建ての場合、土地ごとの制限にも注目する必要があります。たとえば隣地との境界線があいまいな土地は、土地や建物を売却した後に隣地の所有者とトラブルになる可能性が高いため、市場で人気がありません。

また、再建築不可といった条件がついている場合、古い建物の建て直しができないため、相場より値段を下げる工夫も必要になるでしょう。

マンションの場合は立地に左右される部分が大きい

マンションやアパートなどの集合住宅では、何よりも立地が重要です。駅に近く立地のよい物件であれば、多少築年数が古くても相場か相場以上の安定した価格で売却できます。

一般的に、広い家を欲しがる層は交通面の利便性を犠牲にして郊外の広い物件を購入するため、マンションやアパートを欲しがる層は駅からの近さを求めるケースが多いです。内装や設備の古さはリフォームで解決できますが、立地の良し悪しは工事をしても変更できないため、マンションの場合は立地次第で売却価格が大きく上下します。

参考：駅近マンションは売りやすい？資産価値を活かして高く売却しよう！

景気の動向によっても不動産価格が変わる

不動産は高額な買い物です。不景気になればなるほど節約しようと考える人が増え、不動産取引の数が少なくなってしまいます。ただ、不景気になればまったく不動産を売却できないというわけではありません。

不況が続くと住宅ローンの金利が緩和され、ローンを組みやすくなるという面もあるからです。金額次第では、不況でも不動産売却を成功させられます。

不動産売却時の査定はプロの手を借りよう：まとめ

不動産売却時の価格は、数多くの要素から比較・検討する必要があるため、知識や経験がないとちょうどよい金額に決められません。

そこで役立つのが、不動産会社の提供している無料査定サービスです。優良不動産会社を見つけて、地域の特性や需要に合わせた販売戦略を立ててもらいましょう。

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