マンション売却価格は築年数が影響する？価値が下がる築年数の目安について

「マンションの売却価格は築年数でどのくらい影響するの？」
「マンションの売却価格が下がる目安を知りたい」

こんな要望にお応えします。

マンションの売却価格は色々な要素で決まります。
たとえば、エリアだったり、間取りだったり、周辺環境だったりで、売却価格は大きく異なってくるのです。その中で「築年数」という要素も、マンションの売却価格には大きな影響を与えます。

マンションは実物資産であり経年劣化するものです。そのため、一般的には築年数が経過するほど価値は下がっていくと言われています。

今回は、実際に築年数はどのくらい経過すると売却価格は下がるのか？という点を、「中古マンション売却データ」と「中古マンション購入者の心理」という2つの観点から解説していきます。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

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中古マンション売却データから見る築年数と売却価格

まずは、中古マンション売却データから築年数と売却価格について見ていきましょう。以下は、東日本不動産流通機構による、築年数と売却価格に関してのデータです。

今回は東日本エリアのデータですが、西日本エリアも㎡単価に差はあるものの、下落率はほぼ変わりません。

このように、基本的には築年数が経過するほど価格は落ち込んでいます。
築26年～30年で多少上がっていますが、単価を見ると29.22万円と30.58万円という微々たる差です。

上記を見る限りは、以下の点が言えます。

※東日本不動産流通機構　築年数から見た首都圏の不動産流通市場

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202302.pdf

新築マンションは住んだ瞬間に価値が落ちる

最近では徐々に変わりつつありますが、日本ではまだまだ新築至上主義が強いです。そのため、「新築は住んだ（中古になった）瞬間に10％価格が落ちる」とも言われていますが、築5年超えで17％下落しているところを見ると、あながち間違いではありません。

つまり、初期の段階は築浅物件とはいえ、「住んで中古になった」時点で価格はガクンと落ちるということです。

築15年目と20年目の節目は大きい

マンション業界では以前から、「一旦誰かが住んだ時点で10％ほど価値は下がる」と言われています。
新築マンションでも、誰かが一日でも住んでしまえば、それは中古マンションとなるので、例えば3,000万円で購入した新築マンションだったとしても、わずか1日で2,700万円程度にまで価格はガクンと下がってしまうことになります。
そして、次に価格がガクンと落ちるタイミングは築15年、20年の節目です。

この辺りの築年数は、5年ほどの周期で条件にする人が多いからでしょう。たとえば、「築15年以下が良い」などのように、区切りが良いところで一旦物件を絞ります。
そのため、節目となる築年数で下落率が大きくなっているのです。

築25年を超えると下落率は緩やか

しかし、築25年を超えてくると、下落率は緩やかになっています。
これは、「築25年超」でも問題ない人にとって、築年数はそれほど重要ではないからです。極端な話、「築26年」も「築34年」もさほど変わらないという印象なのでしょう。

確かに、築3年と築11年、築26年と築34年は同じ8年の差しかありませんが、印象は全然違うと思います。

また、築25年を超えてくると、「ヴィンテージマンション」の存在も大きいです。ヴィンテージマンションとは、築年数が経過しているものの、その特定のマンションに人気があり、いつでも「購入待ち」の人がいるほど需要があるマンションです。

ヴィンテージマンションの中には、築30年を過ぎているにも関わらず、新築時並みの価格で売れるマンションもあります。そのようなマンションが売却価格を多少押し上げているものと思われます。

中古マンション購入者の心理

さて、前項はデータで下落率を見ましたが、次は中古マンション購入者の心理から価格の下落率を考えていきます。
購入者心理を考える上では、以下の点が重要です。

中古マンション購入者の検索方法

まずは、購入者が中古マンションを探すときの検索方法を考えてみましょう。上述したように、築年数を条件に挙げるときは、築年数の節目で絞ることが多いです。
今は、ネットで物件検索ができる時代なので、築年数が希望に達していなかったら、物件ラインナップにすら挙がってこないということです。

SUUMOやHOME‘Sなどの不動産ポータルサイトを見ていると、築年数の項目は「築3年、5年、7年、10年、15年、20年・・・」と、築10年までは細かく分かれ、築10年以降は5年ごとの周期になっています。

マンション売却時は、この築年数を一旦意識すべきでしょう。たとえば、築8年の物件の場合には、築10年以下で希望した人の物件ラインナップには出てきます。

しかし、築7年で希望した物件ラインナップには出てきません。そうなると、たった1年違うだけで集客が大きく変わってきてしまうのです。売却を考えている人は、築8年にならないように、築7年のうちに進めましょう。

中古マンションの新耐震と旧耐震

次に、中古マンションの新耐震と旧耐震について考えていきます。マンションなどの不動産建築は、建築基準法という法律が基になっています。

建築基準法に満たしていないマンションは建築できませんし、竣工時には建築基準法に則った建物かどうかを確かめてから「検査済証」を発行し、はじめて第三者に売却できます。

建築基準法は改正を繰り返しており、特に1981年に改正された耐震に関する項目は大きいです。そのため、1981年より前の建築物を旧耐震、それ以降を新耐震と呼びます。つまり、旧耐震のマンションは、現行の建築基準法で定めた耐震基準を満たしていないということです。

1981年より前のマンションということは築40年を超えます。そのため、数としてあまり多くはありませんが、旧耐震・新耐震の境目である築年数のマンションは、下落率が大きく異なるでしょう。

中古マンションの競合物件

築年数は単純に自分のマンションの築年数だけでなく、ほかの中古マンションいわゆる「競合物件」にも左右されます。
そのため、いくら築浅のマンションだったとしても、競合物件がそれ以上に築浅物件であればアピールポイントにはなりません。

一方、築15年くらいの築浅とは言えない物件だとしても、競合物件が軒並み築20年を超えていたら築年数はアピールポイントになるでしょう。
つまり、築年数というのは絶対評価という要素もあるものの、相対評価という要素も持っているということです。

そのため、単に築年数が経過しているから大きく下落すると考えるのでなく、競合物件の築年数というプラスアルファの要素も入れてみましょう。

街の雰囲気

街の雰囲気という要素もあります。新興住宅街の近くにあるマンションと、下町にあるマンションで比較してみましょう。

新興住宅街の近くにあるマンションは、街並みが新しく、そのマンションの購入者は、比較的築年数の浅いきれいなマンションを求める傾向にあります。

一方、下町にあるマンションは、街並みは新興住宅街とは異なります。街として整備されているわけではありませんが、どこか風情と情緒がある雰囲気のある街です。
そのような街を希望する人は、新興住宅街でマンションを検討する人ほど、築年数にこだわりはないでしょう。

もちろん、築年数は何年でも良いというわけではありませんが、同じ築年数であれば、新興住宅街よりも下町の方が下落率は小さいことが多いでしょう。
このように、その街の雰囲気によって購入者が築年数に求めるレベルが変わり、そのレベルによって下落率も変わってくるということです。

中古マンションを売却したいなら【無料査定依頼】から：まとめ

マンションの売却額と築年数の関係性についてお分かりいただけましたか？築年数から機械的に下落率が分かるのではなく、競合物件や街の雰囲気などの要素も加味して考えることがポイントです。

そして、最も重要なのは、中古マンションを売りたいと思ったらまずは行動に移すことです。
その第一歩として「不動産一括査定サイト」を利用して、競合物件よりも高く売りきりましょう。