「実家を売りに出して、やっと買主が見つかった！……と思ったら、銀行から『増築部分が未登記なのでローンは貸せません』と言われて白紙になった」
不動産売却の現場で、契約直前に起きる「最悪の事態」の一つが、この建物の未登記問題です。
昭和から平成初期に建てられた実家では、親が知り合いの大工さんに頼んでサンルームを足したり、物置を立派な離れにしたりすることは珍しくありませんでした。
当時は「固定資産税さえ払っていれば大丈夫」という風潮もありましたが、令和の不動産取引では、この「ついで」の増築が致命的な地雷となります。
「未登記があると絶対に売れないのか？」「今から登記すると数十万円もかかるのでは？」と不安になる必要はありません。
宅建士として断言します。適切な「後処理」のステップを踏めば、未登記があっても安全に、かつ高値で売却することは可能です。
- 未登記のリスク： なぜ買主の住宅ローンが「即否決」されるのか？
- 解決の2ルート： 「表題部変更登記」で正規に直すか、「現況渡し」で押し切るか。
- 費用の目安： 土地家屋調査士への報酬と、固定資産税への影響。
- 会社選び： 契約不適合責任のリスクを回避できる、法務に強い会社の探し方。
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目次
なぜ「未登記」のままだと売却が止まるのか？
最大の問題は、売主様ではなく「買主様の住宅ローン」にあります。銀行は不動産を担保にお金を貸しますが、登記されていない部分は「法律上存在しないもの」とみなされます。
銀行審査において、この「現況と登記の不一致」は致命的です。
① 担保価値の不一致とコンプライアンス
「図面では80㎡なのに、実際は100㎡ある（増築されている）」状態では、銀行は正確な担保評価が下せません。
また、増築によって「建ぺい率」や「容積率」をオーバーしている（既存不適格・違反建築）疑いも出てきます。
コンプライアンスが厳しい今の銀行は、こうした「訳あり物件」への融資を極端に嫌い、審査を即座にストップさせます。
② 「契約不適合責任」という法的な罠
未登記であることを隠して（あるいは知らずに）売ってしまうと、引渡し後に買主から「ローンが組めなくなった」「登記費用を負担しろ」「契約を解除する」と訴えられるリスクがあります。
特に実家売却では、売主自身も増築の経緯を知らないことが多く、この「知らなかった」が後で大きな損害賠償に繋がることがあります。
参考：不動産売却時の契約不適合責任(瑕疵担保責任)について3つのポイントで解説
未登記物件を救済する「2つの出口戦略」
実家の状況や、売主様の「いつまでに、いくらで売りたいか」という希望に合わせて、プロは以下のどちらかの道を選択します。
戦略A： 「表題部変更登記」を行い、正規ルートで売る
土地家屋調査士に依頼して、現在の建物の形に合わせて登記を書き換えます。
- メリット： 「正真正銘の合法物件」になり、あらゆる銀行のローンが通ります。一般の個人買主にも安心して売れるため、最も高く売れる可能性が高まります。
- デメリット： 10万〜20万円ほどの費用と、1ヶ月程度の時間が必要です。
戦略B： 「現況渡し」で不動産買取業者に売る
「登記費用を払いたくない」「1日も早く手放したい」場合、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
- メリット： プロは未登記のリスクを承知で（自分たちで登記し直す前提で）買うため、売主様の手間も費用もゼロになります。契約不適合責任も免除されるのが一般的です。
- デメリット： 業者の再販利益や登記コストを差し引くため、一般価格より2〜3割安くなる傾向があります。
登記にかかる費用と「固定資産税」の意外な関係
「今さら登記をすると、過去に遡って高い固定資産税を請求されるのでは？」と心配される方がいますが、実はその心配はほとんど不要です。
自治体は「登記」を見ていない？
市役所の税務課は、数年に一度の航空写真などで建物の形をチェックしています。そのため、「登記はしていないけれど、固定資産税は増築分もしっかり払っている」というケースがほとんどです。
登記をしても税額が変わらないことが多いので、安心して手続きを進めましょう。
土地家屋調査士への費用
増築の規模にもよりますが、一般的な住宅の表題部変更登記であれば10万円〜15万円程度が相場です。
この出費を「高く売るための投資」と考えるか、「安く売って手放す（買取）」と考えるかが、売却成功の分かれ道です。
「訳あり実家」を任せるべき不動産会社の3つの条件
未登記や境界不明の問題を抱える実家は、マンション仲介がメインの大手会社では手に負えないことがあります。以下の条件を満たすパートナーを探しましょう。
- 建物状況調査（インスペクション）の活用に前向きか： 建物構造と登記のズレを最初に見抜くスキルがあるか。
- 司法書士・土地家屋調査士とのネットワーク： 複雑な登記変更を、売主様の手を煩わせずにワンストップで動かせるか。
- 「瑕疵（かし）保険」の提案力： 古い家でも、保証をつけることで買主に安心感を与え、ローン審査を後押しできるか。
なぜ「HOME4U」は未登記問題に強いのか？
未登記の増築があるような「ちょっと面倒な実家」こそ、NTTデータグループ運営の「HOME4U」が最強の味方になります。
「解決力」のあるベテラン担当者に出会える
HOME4Uの提携審査は非常に厳しく、ただネットに載せるだけでなく、法的な問題をクリアして「売れる商品」に仕立て直す提案力のある会社が揃っています。
「仲介」か「買取」か、最適解を比較できる
登記して高く売る（仲介）か、そのまま楽に手放す（買取）か。それぞれのプロから同時に見積もりを取れるのは、多種多様な企業が参加するHOME4Uならではの強みです。
NTTグループの安心セキュリティ
実家の法的な不備という、あまり他人に知られたくないデリケートな相談。日本初の査定サイトという信頼のプラットフォームだからこそ、最初から本音で相談できます。
まとめ：未登記は、実家の価値を捨てる理由にはならない
「増築しちゃったから、もううちはまともに売れない……」と落ち込む必要はありません。未登記は、適切なプロの介在があれば、解決できる「ただの手続き」に過ぎません。
最悪なのは、問題を放置して契約直前に破談になり、買主から損害賠償を請求されること。あるいは、その弱みに付け込まれて安く買い叩かれることです。
まずは一括査定で、「うちの家の状態を正確に見て、最善の出口を示してくれるパートナー」を最大6社の中から見つけましょう。それが、実家売却という人生最後の大仕事を、安全にゴールさせる唯一の道です。
未登記・増築・古い実家。法的な不安も、プロが解決
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※NTTデータグループ運営。個人情報は厳重に守られます。
未登記が発覚してパニックになるケースを何度も見てきました。重要なのは、査定の段階で「うちは増築しているかもしれない」と正直に伝えることです。
腕の良い不動産会社なら、提携している土地家屋調査士をすぐに手配し、売却活動と並行して登記を整えてくれます。この「段取り」の良さが、100万円単位の損得を分けるのです。