「実家が空き家になったけど、そのままでも問題ない？」
「空き家になった実家の売却方法を知りたい」
こんな要望にお応えします。
親が亡くなった後空き家になった実家を相続し、それにまつわる問題で悩む人が近年増えています。
総務省の最新情報（住宅・土地統計調査）によれば、空き家の総数はこの20年で約2倍に増加しているという統計が出ています。
実家の近くに住んでおり、その家が賃貸住宅であるなら、実家に移り住んでも良いでしょう。家賃が不要になるため、住居費の負担がなくなります。
しかし、既に自己所有の家があったり、実家が遠方にあるなどの場合は転居するわけにもいかず、空き家の問題に悩むことでしょう。
放置していても、固定資産税は毎年請求され、老朽化すれば空き家問題に直面します。近年では大型台風などの自然災害による空き家の倒壊で近隣に迷惑をかける例も多数あります。
さらには、自治体から管理責任を問われる可能性もあります。
思い出の詰まった実家をすぐに手放したくない気持ちはわかりますが、空き家となった実家は早めに売却するのが一番。
今回は空き家になった実家を売却するための4つのステップ・売却した方がよい理由を詳しく解説します。
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空き家はすぐに売却したほうが良い！2つの理由
冒頭で、空き家は早めの売却が良いと述べました。
理由は以下の2点。
- 固定資産税・維持管理費の負担が重い
- 空き家対策特別措置法（空き家法）の施行
順に解説します。
①固定資産税・維持管理費の負担が重い
住まないまま放置していても、固定資産税や維持管理費用の負担が重くのしかかってきます。
また、人が住まなくなった家は老朽化が早くなり、予想以上の速度で荒れ果てていくものです。
管理されず、朽ち果てていく空き家は、粗大ごみの不法投棄場となり、野良猫の住みかとなり、果ては無断侵入者が出入りするようになります。
最悪の場合は、火の始末が不十分であったことや、放火が原因での火事が起こることもあります。
そうなった場合は、空き家の所有者が責任をとらなければならなくなります。
②空き家対策特別措置法（空き家法）の施行
増え続ける空き家の対策として、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
この法律は、放置され、老朽化した空き家を自治体等が強制的に解体処分して、それにかかった費用を所有者に請求できるというものです。
もちろんその「強制執行」までには何度も警告がされるなど、前もって連絡が入りますが、自分の所有物だから勝手に手を出すなとは言えないのです。
参考：空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）って何？ 分かりやすく解説します！
空き家を売ると決めたら即行動！
空き家を売却すると決めたら、すぐに行動に移しましょう。
まずは以下の4つのステップを確認。
- 空き家の売却を依頼する不動産仲介会社を探す
- 中古住宅として売却するか、土地として売却するかを検討する
- 空き家を解体しない場合、値下げ方法を検討する
- 空き家バンクに登録する
順に解説していきます。
①空き家の売却を依頼する不動産仲介会社を探す
空き家を売却して処分すると決めた場合、誰に売るかを考えなくてはなりません。
親戚など他の親族や、地元の知人等に購入を希望される方がいればいいのですが、いない場合は、広く購入者を募集することになります。
そうなれば、不動産仲介会社に依頼して、買い手を探して案内してもらう、売買契約を進めてもらう、など一連の作業を委託しなくてはなりません。
そこで、売却を依頼する不動産仲介会社を探します。基本的には、実家の近辺にある会社に依頼することをおすすめします。
大手仲介会社の支店や営業所や、地元で堅実に営業を続けている小規模の会社でも良いでしょう。まずは複数の不動産仲介会社に売却の相談をします。
そこで、熱意が感じられ、信頼できると感じた会社や、営業力が高いと思われる会社を数社候補として検討し、媒介契約を締結します。
媒介契約は、複数の会社に同時に依頼する「一般媒介契約」をおすすめします。
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②中古住宅として売却するか、土地として売却するかを検討する
実家の築年数や状態によって、そのまま売却するか、土地として売却するかを決めましょう。
築年数が古く、大がかりな修理が必要な状態なら、その家の価値はほとんどないと考えていいです。木造住宅の場合、その耐用年数は22年とされています。
もちろん、実際にはそれ以上住み続けられるのですが、売却をする場合の査定においては、ほとんど価値がないものとされてしまいます。
それでもリフォームをしていたり、日常のメンテナンスをまめにしていることで、築年数の割には状態がいいケースもあります。
その場合は住宅として売却が可能ですが、老朽化が激しいため住むには適さないとか、状態が悪く買い手がなかなかつかないと思われる場合は、土地として売却したほうが良いでしょう。
その判断は、自分自身では難しいため、不動産仲介会社に相談して決めるべきです。
「建物付土地」として販売するか、「中古一戸建」として販売するかによって、買い手がつくかどうか、早く売れるかどうかが大きく分かれることもあります。
一般的な傾向としては、平成以降に建築された家は「中古一戸建」として扱われ、昭和に建築された家は「建物付土地」とすることが多いです。
平成以降の建築であれば、現行の耐震基準を満たしていることが多く、住宅ローンが組みやすいことや住宅ローン控除が適用されるメリットがあります。そのため、中古一戸建として購入する方が多いのです。
しかし、昭和以前の家は、築年数が長く経っていてリフォーム費用が大幅にかかることや、法定耐用年数を超えていたり、建築基準法改正によって「既存不適格物件」に該当したり、増改築によって違法建築物に該当する建物が多々見受けられます。
「中古戸建」として販売するよりも「土地」として売り出したほうが、早く売却できる可能性が高くなることがあります。
参考：既存不適格物件とは？売却時に知っておくべき定義や注意点
③空き家を解体しない場合、値下げ方法を検討する
土地として売却する場合ですが、実家の建物を解体して更地として売りに出すか、もしくは家をそのままの状態にして売りに出すか、判断が分かれるところです。
先ほども言いましたが、一般的に更地として売りに出した場合、買い手が見つかるまでの時間が短くなります。
新築住宅を建てることが目的で、土地を購入する方が多いので、更地の場合は購入希望者にとって建物のイメージがつきやすいから。
ただ、家の解体費用は当然ながら自己負担となります。その金額は一概にいくらとはいえませんが、坪単価で3～5万円はかかると考えていいでしょう。
また、前面道路が狭い場所に建っている、隣の建物と極端に近接しているなど、状況によって金額が高くなることもあります。
解体せずに「建物付土地」として売却する場合、売却価格の値下げ交渉を持ちかけられることがあるものと考えておきましょう。
家をそのまま使う、あるいはリフォームやリノベーションを施して使うといった場合であれば特に問題はないですが、「家はいらない、土地だけ使いたい」といった購入希望の場合、「解体費用がかかるから値下げしてくれ」あるいは「解体費用の半額、もしくは一部を負担してくれ」との交渉が入ることがあります。
まとめると、以下の選択肢から選ぶことになります。
- 解体費分をそのまま値下げする
- 解体費の負担割合を決めて値下げする
- そのままの状態で購入者を待つ
最終判断をするのは自分自身ですが、委託している不動産仲介会社に意見を求めることは必須です。
解体する時期を誤ると、固定資産税が約6倍に上がる場合があることや解体費用の先行投資による金額負担を避けるためです。
参考：長年住んでいない家はそのまま売却するべき？それとも解体して更地にするべき？
④空き家バンクに登録する
空き家が売れない場合の最終手段ですが、空き家バンクに登録して購入希望者を探す方法もあります。
空き家バンクは自治体が主体となって運営している空き家の登録システムです。
登録は無料で、大きな特徴としては、不動産会社では扱わないような状態の悪い家であっても購入希望者が出てきて売却できる可能性があるという点です。
購入した空き家をリフォームして住む、そのままの状態で古民家として住むなど古い家であっても、購入を希望する方が出てくる可能性は高いのです。
ただし、不動産仲介会社を通して売却するよりも、売値が安くなってしまいます。
不動産仲介会社は、「この状態では売れないだろう」と判断した家は、媒介契約を断ったり、媒介契約はしても売却価格が安いとなれば、広告活動や見込客への案内などに力を入れてくれません。
中には、見込客にいくつかの物件を見せる際、最初にその状態の悪い家に案内して「安い予算ではこの程度の家しか買えませんよ」と、より売値の高い家を購入させるための「当て物」「ひきたて役」に使われることもあります。
そのような家であっても、空き家バンクであれば購入希望者が出てくる可能性がありますので、最終手段として考えておきましょう。
参考：福岡県空き家バンク
空き家になった実家はすぐに売却するべき：まとめ
最後にもう一度繰り返します。
誰も住まなくなった実家（空き家）は、できるだけ早いうちに処分すべきです。
住まないまま放置していても、固定資産税や維持管理費用の負担が重くのしかかってきます。
「空き家対策特別措置法」により、放置・老朽化した空き家を自治体等が強制的に解体処分して、それにかかった費用を所有者に請求されます。
そのような最悪のケースを見据えて、できるだけ早いうちに実家を売却することが必要です。一人で悩まず、必ず不動産のプロに相談してください。最善の処分方法を教えてくれます。
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