「相続した実家が空き家のまま放置されているけれど、どうやって処分すればいいのだろう？」
「古い空き家を処分するのって、やっぱり莫大な解体費用や手続きの手間がかかるのかな……」
こんな切実な悩みを抱えていませんか？
空き家を放置することは、毎年の固定資産税の負担だけでなく、建物の倒壊リスクや防犯上の問題など、売主様にとって大きなマイナスにしかなりません。
一刻も早く処分したいと考えたとき、多くの方が「お金を払って解体業者に頼むべきか」「自治体に引き取ってもらうべきか」と悩まれます。
しかし、自己判断で高い費用を払って処分してしまうのは、非常にもったいない選択です。
なぜなら、あなたにとっては「価値がないボロボロの空き家」に見えても、不動産のプロから見れば「古家付き土地」としてそのまま売却できたり、リフォーム前提の買い手が見つかったりして、お金を払うどころか「手元に現金が残る形で処分できる」可能性が十分に充満しているからです。
空き家対策の法律は年々厳しくなっており、スピーディーな決断が求められています。
今回は、空き家を損せずに一括整理するための「正しい4つのステップ」と、最も手残りを多くして手放すための具体的な戦略をプロの視点からわかりやすく解説します。
※空き家の処分費用や手続きでお悩みの方へ
空き家を損をせずに処分するための絶対条件は、解体や片付けに1円でもお金をかける前に、まず『現状のままでいくらで売れるのか（買い手がつくのか）』をプロに査定してもらうことです。
空き家再販のノウハウを持った優秀な不動産会社に相談するだけで、面倒な手続きもすべて丸投げしてスムーズに手放すことができますよ。
💡 まずは「売る時期」を決めたい方へ
「処分手順を知る前に、そもそも実家をいつ売り出すのが一番損しない？」とタイミングにお悩みの方は、こちらの記事「実家売却のタイミングはいつ？不動産業者に焦らされない3つの基準」を先にご一読いただくことをおすすめします。
空き家はすぐに売却したほうが良い！2つの理由
冒頭で、空き家は早めの売却が良いと述べました。
理由は以下の2点。
- 固定資産税・維持管理費の負担が重い
- 空き家対策特別措置法（空き家法）の施行
順に解説します。
①固定資産税・維持管理費の負担が重い
住まないまま放置していても、固定資産税や維持管理費用の負担が重くのしかかってきます。
また、人が住まなくなった家は老朽化が早くなり、予想以上の速度で荒れ果てていくものです。管理されず、朽ち果てていく空き家は、粗大ごみの不法投棄場となり、野良猫の住みかとなり、果ては無断侵入者が出入りするようになります。
最悪の場合は、火の始末が不十分であったことや、放火が原因での火事が起こることもあります。そうなった場合は、空き家の所有者が責任をとらなければならなくなります。
②空き家対策特別措置法（空き家法）の施行
増え続ける空き家の対策として、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行されました。
この法律は、放置され、老朽化した空き家を自治体等が強制的に解体処分して、それにかかった費用を所有者に請求できるというものです。
もちろんその「強制執行」までには何度も警告がされるなど、前もって連絡が入りますが、自分の所有物だから勝手に手を出すなとは言えないのです。
参考：空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）って何？ 分かりやすく解説します！
空き家を売ると決めたら即行動！
空き家を売却すると決めたら、すぐに行動に移しましょう。
まずは以下の4つのステップを確認。
- 空き家の売却を依頼する不動産仲介会社を探す
- 中古住宅として売却するか、土地として売却するかを検討する
- 空き家を解体しない場合、値下げ方法を検討する
- 空き家バンクに登録する
順に解説していきます。
①空き家の売却を依頼する不動産仲介会社を探す
空き家を売却して処分すると決めた場合、誰に売るかを考えなくてはなりません。
親戚など他の親族や、地元の知人等に購入を希望される方がいればいいのですが、いない場合は広く購入者を募集することになります。
そうなれば、不動産仲介会社に依頼して買い手を探して案内してもらう、売買契約を進めてもらう、など一連の作業を委託しなくてはなりません。
そこで、売却を依頼する不動産仲介会社を探します。基本的には、実家の近辺にある会社に依頼することをおすすめします。
大手仲介会社の支店や営業所や、地元で堅実に営業を続けている小規模の会社でも良いでしょう。まずは複数の不動産仲介会社に売却の相談をします。
そこで、熱意が感じられ、信頼できると感じた会社や、営業力が高いと思われる会社を数社候補として検討し、媒介契約を締結します。
媒介契約は、複数の会社に同時に依頼する「一般媒介契約」をおすすめします。
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②中古住宅として売却するか、土地として売却するかを検討する
実家の築年数や状態によって、そのまま売却するか、土地として売却するかを決めましょう。
築年数が古く、大がかりな修理が必要な状態なら、その家の価値はほとんどないと考えていいです。木造住宅の場合、その耐用年数は22年とされています。
もちろん、実際にはそれ以上住み続けられるのですが、売却をする場合の査定においては、ほとんど価値がないものとされてしまいます。
それでもリフォームをしていたり、日常のメンテナンスをまめにしていることで、築年数の割には状態がいいケースもあります。
その場合は住宅として売却が可能ですが、老朽化が激しいため住むには適さないとか、状態が悪く買い手がなかなかつかないと思われる場合は、土地として売却したほうが良いでしょう。
その判断は自分自身では難しいため、不動産仲介会社に相談して決めるべきです。
「建物付土地」として販売するか、「中古一戸建」として販売するかによって、買い手がつくかどうか、早く売れるかどうかが大きく分かれることもあります。
一般的な傾向としては、平成以降に建築された家は「中古一戸建」として扱われ、昭和に建築された家は「建物付土地」とすることが多いです。
平成以降の建築であれば、現行の耐震基準を満たしていることが多く、住宅ローンが組みやすいことや住宅ローン控除が適用されるメリットがあります。そのため、中古一戸建として購入する方が多いのです。
しかし、昭和以前の家は、築年数が長く経っていてリフォーム費用が大幅にかかることや、法定耐用年数を超えていたり、建築基準法改正によって「既存不適格物件」に該当したり、増改築によって違法建築物に該当する建物が多く見られます。
「中古戸建」として販売するよりも「土地」として売り出したほうが、早く売却できる可能性が高くなることがあります。
参考：既存不適格物件とは？売却時に知っておくべき定義や注意点
③空き家を解体しない場合、値下げ方法を検討する
土地として売却する場合は、実家の建物を解体して更地として売りに出すか、もしくは家をそのままの状態にして売りに出すか、判断が分かれるところです。
先ほども言いましたが、一般的に更地として売りに出した場合、買い手が見つかるまでの時間が短くなります。
新築住宅を建てることが目的で、土地を購入する方が多いので、更地の場合は購入希望者にとって建物のイメージがつきやすいから。
ただ、家の解体費用は当然ながら自己負担となります。その金額は一概にいくらとはいえませんが、木造住宅の場合坪単価で3～5万円はかかると考えていいでしょう。
また、前面道路が狭い場所に建っている、隣の建物と極端に近接しているなど、状況によって金額が高くなることもあります。
解体せずに「建物付土地」として売却する場合、売却価格の値下げ交渉を持ちかけられることがあるものと考えておきましょう。
家をそのまま使う、あるいはリフォームやリノベーションを施して使うといった場合であれば特に問題はないですが、「家はいらない、土地だけ使いたい」といった購入希望の場合、「解体費用がかかるから値下げしてくれ」あるいは「解体費用の半額、もしくは一部を負担してくれ」との交渉が入ることがあります。
まとめると、以下の選択肢から選ぶことになります。
- 解体費分をそのまま値下げする
- 解体費の負担割合を決めて値下げする
- そのままの状態で購入者を待つ
最終判断をするのは自分自身ですが、委託している不動産仲介会社に意見を求めることは必須です。
解体する時期を誤ると、固定資産税が約6倍に上がる場合があることや解体費用の先行投資による金額負担を避けるためです。
参考：長年住んでいない家はそのまま売却するべき？それとも解体して更地にするべき？
④空き家バンクに登録する
空き家が売れない場合の最終手段ですが、空き家バンクに登録して購入希望者を探す方法もあります。
空き家バンクは自治体が主体となって運営している空き家の登録システムです。登録は無料で、大きな特徴としては、不動産会社では扱わないような状態の悪い家であっても購入希望者が出てきて売却できる可能性があるという点です。
購入した空き家をリフォームして住む、そのままの状態で古民家として住むなど古い家であっても、購入を希望する方が出てくる可能性は高いのです。
ただし、不動産仲介会社を通して売却するよりも、売値が安くなってしまいます。
不動産仲介会社は、「この状態では売れないだろう」と判断した家は、媒介契約を断ったり、媒介契約はしても売却価格が安いとなれば、広告活動や見込客への案内などに力を入れてくれません。
中には、見込客にいくつかの物件を見せる際、最初にその状態の悪い家に案内して「安い予算ではこの程度の家しか買えませんよ」と、より売値の高い家を購入させるための「当て物」「ひきたて役」に使われることもあります。
そのような家であっても、空き家バンクであれば購入希望者が出てくる可能性がありますので、最終手段として考えておきましょう。
参考：福岡県空き家バンク
まとめ：お金を払って解体する前に、まずは「プロの査定」で可能性を確かめよう
ここまで、空き家を処分するための4つのステップについて解説してきました。
空き家を最適な形で一括整理するためには、名義の確認から実家の現状把握、そして「売却・解体・活用」のどのルートが最もあなたに利益をもたらすかを見極めることが重要です。
しかし、遠方に住んでいたり、古い家の価値が分からなかったりする中で、これらをすべて売主様が一人で抱え込んで判断する必要はありません。
本当に必要なのは、解体業者に見積もりを取る前に、「この空き家なら、現状のままこれくらいの価格で売りに出せますよ」「解体して土地にした方が高く売れますよ」と、ロジカルに最適な処分プランを提案してくれる優秀な不動産会社を味方につけることです。
そのためには、地元の1社だけに相談して「これは売れませんね」と片付けられるのを防ぐため、必ず安全な一括査定サイトを利用してください。複数の会社に相談することで、「空き家・古家の売却実績が豊富な、本当のプロ」を簡単に見つけることができます。
固定資産税や管理の手間でこれ以上大損をしないために、まずは一括査定を使って「あなたの空き家が今、いくらの価値を持っているのか」を知ることからスタートしてみましょう。
【古家・空き家も現状のままでOK】手残りを最大化する処分のプロを一括査定で探す
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