「土地を売却したいけど何からすればいいの？」
「土地売却のポイントを知りたい」
こんな要望にお答えします。
相続などで土地を取得したものの、活用せずに放置している方は意外と多いものです。土地は所有しているだけで、固定資産税などの税金や管理費用がかかります。
無駄な出費を防ぐにも、活用していない土地はなるべく早く売却するのが鉄則です。土地売却の基礎知識をしっかりと把握しておくことで、取引をスムーズに高値で売却できる可能性も高まります。
今回は、初心者向けに土地売却の5つのポイントを詳しく解説いたします。
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目次
土地売却を成功させるための5つのポイント
土地売却を成功させるためのポイントは以下の5つです。
- 土地がいくらで売却できるか相場価格を確認する
- 売却する土地を可能な範囲できれいにしておく
- 複数の仲介会社に売却する土地を査定してもらう
- 不動産売却を依頼する仲介会社は、担当者で選ぶ
- 初心者には「一般媒介契約」がおすすめ
順番に解説していきます。
①土地がいくらで売却できるか相場価格を確認する
「実勢価格」と「公示地価/基準地価」の2つを確認しよう
最初に、自分の保有する土地がいくらくらいで売れるのかを把握しておく必要があります。
実は、土地には以下の5種類の価格が存在します。
- 実勢価格
- 公示地価/基準地価
- 相続税評価額
- 固定資産税評価額
- 鑑定評価額
これらが、すべて同じ価格で一致することはまずありません。
土地の売買については、一般的に実勢価格を用います。加えて「公示価格/基準地価」を確認しておくと良いでしょう。
実勢価格は、実際に不動産市場で取引されている価格で「相場」そのものです。それまでの取引事例から得られる価格で現状の取引価格に近いものです。
しかし、売却する土地の地域の取引件数が少ない場合は、相場としての精度が低いことがあります。
そこでもうひとつ、公示価格/基準地価を参考にします。これは国または都道府県が公表している価格です。
不動産市場での取引においても売買価格を設定する際の参考にされることが多く、公的な指標とされています。
それらは、インターネット上の「全国地価マップ」等で確認できます。
参考：不動産評価額とは？不動産売却に役立つ調べ方を3つのポイントで解説
不動産売却の相場価格を知っておく必要性
この相場の価格を知らなければ、不動産仲介会社が提示する価格が、果たして相場に基づいた正しい価格なのかどうかを判断することができません。
その土地の形状や面積、更地なのか古家等の建物付なのかなどの条件によって査定価格が変わってきますが、相場の価格に比べて極端に開きがある場合は、その理由を説明してもらう必要があります。
そのことも踏まえて、あらかじめ自分の土地の相場価格を把握しておいたほうが良いでしょう。
参考：不動産売却は相場を知ることから始めよう！宅建士が4つの調べ方を解説
②売却する土地を可能な範囲できれいにしておく
更地の場合は、放置している間に雑草が生い茂っていたリ、粗大ごみなどが投棄されていたり、荒れていることがあります。
また、柵やロープを張るなどしていないと、近隣の住人が無断で駐車場代わりに使っていることもあります。
不動産仲介会社が現地に査定に来る前に、できるだけ土地の整備をしておきましょう。ゴミが投棄されていたなら処分します。雑草が生えている場合、自分で処理できる程度は草刈りをします。
自力で無理ならば業者に依頼しましょう。数社に見積もりを取ってみることをおすすめします。
駐車場代わりに使われている場合、その車に貼り紙をするなどして移動を促します。
また、簡単なものでいいので杭を打ってロープを張るなどして、自由に立ち入りできないようにしておきます。それによって、管理者がいて、定期的に管理がなされているものと思われ、無断立入もなくなるでしょう。
ゴミだらけ、雑草だらけの土地は、その処分費用を査定額から減額されることもあります。
③複数の仲介会社に売却する土地を査定してもらう
その土地がいくらで売れるのか、売却価格の査定は複数の不動産仲介会社に依頼しましょう。
インターネット上で一括査定ができるサイトもありますので、まずそれらを利用します。査定は無料なので気軽に利用しましょう。
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ここでわかることは、不動産仲介会社によって査定価格がまちまちだというです。大きな差が生じることはほとんどありませんが、会社によって独自の査定基準があったり、その地域を得意としているため高い査定額の提示が可能などの事情があったりもします。
高い査定額を提示する会社だからいい会社とは限りませんが、何らかの根拠があって高い価格を提示されているのであれば、売却を依頼するのも良いでしょう。
また、一括査定サイトを利用するほか、セカンドオピニオンとして他の不動産会社にも依頼してみるのもいいでしょう。
不動産仲介会社は多数あります。まずは、そのなかの2,3社に査定依頼することをおすすめします。特に、その土地の近隣の会社には、会社の規模に関係なく依頼しましょう。
④不動産売却を依頼する仲介会社は、担当者で選ぶ
営業担当者選びは重要
土地をはじめとする不動産の売却においては、信頼できる担当者を選ぶことが重要なポイントになります。
不動産の売買では大きな金額が動きます。売買を仲介する会社も、その取引において多額の仲介手数料を得ることになります。
そこで、会社によっては、営業社員に取引件数や取引額に応じた歩合給を支給しているところも多くあります。
営業社員によっては、営業成績を上げて、より多くの歩合報酬を得ることを目的として、強引な手法で契約をとったりする者もいます。中には、虚偽の説明をするなどして契約をとろうとする者もいます。
そのような営業担当者に当たらないように、信頼できる担当者を選ぶことは重要です。大きな会社だから、どの営業担当者も信頼できるだろうと判断するのは早すぎます。
信頼できる担当者を選ぶ
その営業担当者が信頼できる人物なのか、判断するポイントのいくつかを挙げてみます。
- 掲示した査定金額について、その根拠を明示して説明してくれるか。
- 土地を売却する理由を確認して、具体的な売却プランを提案してくれるか。
- 不動産売却の初心者であると知って、態度を変えたりしないか。
- ローンの残債や、土地に関する権利関係などの情報まで確認してくれるか。
- 質問に対して誠実に回答してくれるか。
- 十分な話をしていないのに、しきりに媒介契約を急かして進めようとしないか。
媒介契約は不動産仲介会社と結ぶものですが、その土地を購入したいと希望する方の案内、売却の交渉、契約が決まった後の契約書作成などの手続関連は、営業担当者が主導となって行うことになります。
それだけに、営業担当者は土地を売却する際のすべての窓口になるといっていいでしょう。担当者の良し悪しで土地の売却がスムーズに進むかどうかが大きく変わると言っても過言ではありません。
信頼できる担当者を選ぶことは土地の売却についてとても重要なことなのです。
⑤初心者には「一般媒介契約」がおすすめ
不動産売却の仲介契約は「媒介契約」とよばれ、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
初めて土地を売却する方には、「一般媒介」をおすすめします。
「専任媒介」と「専属専任媒介」は1社とのみ仲介契約を結ぶのですが、「一般媒介」は多数の仲介会社と同時に媒介契約をすることができます。
初心者には、数多くある不動産仲介会社の中から、最も信頼できる1社を選ぶことが難しいため、「この会社なら」と判断された数社と同時に媒介契約を結ぶ「一般媒介」をおすすめします。
不動産売却の知識・相場観を養って不動産会社に依頼しよう：まとめ
初心者が土地の売却を行うには、土地の相場価格など、できるだけ多くの知識を得たうえで、仲介を依頼する不動産会社を選ぶことが大切です。
その会社を選ぶにあたっては、実際に売却希望者と購入希望者と接することになる営業担当者が、信頼できるかどうかを基準にすべきです。
初心者はもちろん、何度か不動産取引の経験がある方でも、仲介会社に任せる比重が高いことには変わりがありません。
それだけに、信頼できる営業担当者のいる仲介会社を選ぶことが大切です。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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