不動産を売却したら税金がかかる？売却時の税金の種類について解説

「不動産を売却したら税金はかかるの？」
「不動産を売るときにかかる税金の種類を知りたい」

こんな疑問にお答えします。

不動産を保有していれば、毎年固定資産税がかかります。たとえその家に住んでいなくても、その土地を使っていなくても、不動産の所有者には課税され支払いの義務が続きます。

それならいっそ手放してしまおうと家や土地を売却した場合、今度は別の税金がかかってきます。
では不動産を売却した場合、どのような税金がかかってくるのでしょうか。

納税は国民の義務です。不動産売却後にあわてないためにも、事前に税金について学びましょう。

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監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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不動産を売却すると3種類の税金がかかる

家や土地など、不動産を売却した際には、以下の3種類の税金がかかります。

それぞれ課税される金額も、支払わなければならない時期も異なります。

不動産売却の契約が決まった際には印紙税、不動産売却後には譲渡所得税と住民税が課せられます。

順番にみていきましょう。

契約時にかかる印紙税

不動産売却を行った場合、最初に必要なのが印紙税です。

不動産売却契約書に収入印紙を貼付する必要がありますが、その金額は一律ではなく、売買価格によって変わります。

売買契約書は通常2通を作成し、売主と買主が1通ずつ持つことになり、それぞれが1通分ずつの印紙税を払います。買主が2通分の印紙税を負担したり、不動産仲介会社が負担することはまずありません。

居住用不動産の売却では、売却金額が1,000万円から1億円の間になることが一般的ですが、1,000万円を超えて5,000万円以下であれば印紙税は契約書1通につき2万円、5,000万円を超えて1億円以下の場合は6万円と定められています。

参考：不動産売却でかかる印紙税とは？納付方法や軽減税率などの基礎知識

売却益にかかる譲渡所得税

不動産売却によって利益が出た場合、譲渡所得税がかかってきます。

利益が出なかった場合、不動産の購入価格よりも売却価格のほうが安くなった場合などは、譲渡所得税がかかりません。

不動産売却にかかる税率は一律で、この譲渡所得税は確定申告を行った際に支払いをします。確定申告は毎年2月16日から3月15日の間にすることと定められています。

会社員の方などは会社で源泉徴収をしているため、給与所得の確定申告をする必要はありませんが、不動産売却における所得は自分で確定申告を行い、税金を納める必要があります。

参考：不動産を売却したら確定申告が必要？3つのポイントで徹底解説

売却益にかかる住民税

不動産売却によって利益が出た場合、譲渡所得税とは別に、住民税がかかります。

5年以上保有している不動産の場合、住民税の税率は5%、譲渡所得税は15％なので、不動産売却の利益に対して20%、実に5分の1を税金として支払わなければならないということになります。さらに復興所得税として0.315%の税金がかけられるので、このことも覚えておいてください。

保有期間が5年未満の不動産売却の場合は、税率が変わってくるので注意が必要です。詳細は次の章で解説しています。

住民税の支払いは、不動産売却を行った翌年の6月以降です。請求書が郵送されてきますので、同封されている納付書を使って支払います。確定申告の際に支払う譲渡所得税とは別に支払うことになるため、「2回払う必要がある」と覚えておきましょう。

マイホームや相続不動産を売却する場合は3,000万円控除も要確認！

マイホームの売却や相続した不動産を売却する場合、条件によっては税金を払わなくて済むことがあります。詳細は下記記事をご覧ください。

税金の支払いに関して気をつけるべきこと

保有期間が5年以上の不動産売却において得られた利益に対する税率は譲渡所得税と住民税を合わせて20%です。

そのため、 不動産売却での利益が10万円であった場合は、譲渡所得税と住民税の合計2万円を支払わなければならず、利益が1,000万円であった場合は、200万円の税金がかかってきます。

譲渡によって得られた利益をそのまま預金等で保有しておくのであれば、不動産売却のしばらく後に請求されるそれらの税金をそこから支払えば良いでしょう。得た利益が減るので少々不満は残るかもしれませんが、それだけですみます。

しかし、別の不動産を購入した場合、例えば住んでいた家を売却して、その売却益を頭金にして別の家を購入するなど、住み替えの資金として使い、手元にお金が残っていないところに高額な税金の請求が届くと、これは大変なことになります。

譲渡所得税と住民税は、所得を得た時点ではなく、その翌年に課税され、支払いの請求が届きます。
そのため、不動産売却が決まった時点で、いくら税金がかかるのかを計算し、その金額をプールして支払いに備える必要があります。

また、もう1つ気をつけなければならないことは、不動産の所有期間によって税率が大きく変わる場合があるということです。

所有期間が5年未満の不動産を売却した場合、その譲渡所得税と住民税の税率は40%になります。本来は20%ですので、実に倍の課税となるわけです。

不動産を購入したのはいいけれど、事情があってすぐに売却しなければならなくなったといった場合であっても、事情は考慮されず40%の税率が課されます。

やむなく売却して、利益が出なかったとなれば非課税となりますが、わずかであっても利益が出た場合は、この税率で課税されることになります。

参考：不動産売却は短期譲渡・長期譲渡のどちらがお得？3つのポイントで徹底比較

不動産売却の利益を少しでも圧縮しよう

不動産売却には、さまざまな経費がかかります。かかった経費は、不動産売却によって得られた利益より差し引くことができます。

まず、不動産仲介会社に支払った仲介手数料は経費として認められます。仲介手数料は、売却した際の利益ではなく、売却価格に対しての計算となります。

また、売買契約書に貼付した収入印紙代金(印紙税)も、経費となります。その他、建物を取り壊して更地にして売却した場合などは、その取り壊し費用を経費として認めてもらうことができます。

他にも経費として認められる種類の支出がありますので、仲介会社に相談してみましょう。ただし、建物の修繕費、それまでに払っていた固定資産税、マンション等の管理費等は経費として認められないのでご注意ください。

不動産売却にかかる税金は不動産会社に相談：まとめ

不動産を売却した場合、どのようなケースであっても、税金がかかるのは免れません。

ただし、売却した金額が購入した時の金額を下回っている「赤字」の場合は利益が出ていないものとして、税金がかからない場合もあります。

また、減価償却の金額によって税金の額が変わってくることも多くあります。家や土地などの不動産売却を行う際は、その売却の方法やタイミングによって、税金の額が大きく変わることも多くあります。

できるだけ税金の負担を小さくすませるためには、税務知識の豊富な不動産仲介会社に相談することが得策です。

不動産売却を成功させるカギは
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