不動産売却は短期譲渡・長期譲渡のどちらがお得？3つのポイントで徹底比較

「不動産を売りたいけど、短期譲渡と長期譲渡どっちが得？」
「そもそも不動産の短期譲渡と長期譲渡って何？」

こんな疑問にお答えします。

結論、不動産売却を考えている場合は、できるだけ早く売却手続きを始めることが得策です。

不動産売却のタイミングを遅らせて、物件の所有期間が5年を越えると低い税率で不動産売却できますが、わざわざ売却を待つほどのメリットがあるとは限りません。

開発の予定を持った利便性のよい土地であればともかく、住宅を売却する場合は、築年数が浅いうちに手続きしたほうが高値で売りやすいです。

また、短期売却で早めに不動産売却を始めれば、固定資産税や都市計画税、修繕費用の積み立てやその他メンテナンス費用といった毎年の維持費を節約できます。

ただ、短期譲渡と長期譲渡、どちらを選んだほうがお得になるかは物件次第です。

そこで今回は、売却のタイミングを悩んでいる人の参考になるよう、短期譲渡と長期譲渡の税率や、売りやすさなどを徹底的に比較していきます。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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短期譲渡所得と長期譲渡所得では譲渡所得税の税率が違う

短期譲渡と長期譲渡の最大の違いは、譲渡所得税率が違うことです。

不動産売却では、財産を売って利益を手に入れた場合、利益に応じた「譲渡所得税」を納める必要があります。
このとき、不動産の所有期間が5年を越えているかどうかで短期譲渡と長期譲渡のどちらかになるかが決まるため、売却のタイミングには注意が必要です。

なお、短期譲渡と長期譲渡をわける5年という期間は、物件を手に入れてから5年ではありません。

不動産を売却した年の1月1日時点で5年を過ぎているかどうかが基準になります。

売主は、必ず下記を把握しておくべきです。

短期譲渡所得の税率は所得税と住民税をあわせて39％

短期譲渡所得の税率は、下記の合計39%です。

また、実際には譲渡所得税とは別に、復興特別税2.1％の納税も必要です。

ただし、2.1％の復興特別税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の両方に等しくかかり、不動産の所有期間に応じて税率が変わるわけではありません。

実際に納税額を計算するとき以外は、深く考える必要はないでしょう。

単純計算で、不動産売却によって得る利益の約4割を税金として納税する必要があると考えれば、短期譲渡所得の税率は非常に高いです。

長期譲渡所得の税率は所得税と住民税をあわせて20％

不動産の所有期間が5年を越えている場合は長期譲渡所得となり、下記の合計20%が譲渡所得の税率です。

おおよそ税率が半減するため、所有期間の違いによる差はけっして無視することはできません。

税率だけを比較すれば、長期譲渡所得として不動産売却をするほうが、お得だと感じるでしょう。

しかし、税率以外の要素を比較すると、短期譲渡のほうが優れているケースが多いです。

税率の低い長期譲渡よりも短期譲渡をおすすめする理由は維持費がかからないこと

維持費や築年数の問題を考えた場合、税率の低い長期譲渡よりも、倍近く税率の高い短期譲渡で不動産売却したほうが、より多くのお金を手元に残したり、短期間で不動産売却を成功させたりすることができます。

短期譲渡は長期譲渡よりも維持費がかからない

長期譲渡ではなく短期譲渡をおすすめする最初の理由は、維持費の少なさです。

基本的に、不動産を所有している場合、毎年固定資産税や都市計画税といった税金を納める必要があります。

家を新築したといった場合は、固定資産税の優遇措置を受けることもできますが、たとえば住む予定のない遠方の実家を相続したといったケースだと、維持費を払うだけ損です。

また、空き地ではなく建物だと、内装や外装のメンテナンスコストもかかります。

放置したり使ったりしている間に住宅の設備が故障したり、外壁の塗り直しが必要になったりすると、修繕費用だけで数十万円から100万円以上の出費が必要になるでしょう。

かといって、定期的なメンテナンスを放置すると、住宅の見た目や居住性が劣化し、なかなか売れない不人気物件になってしまいます。

不動産を長期所有すればするほど維持費がかさんでしまうため、短期譲渡できるなら、長期譲渡所得になるのを待たずに売ってしまいましょう。

不動産は新しいほうが高額売却しやすい

基本的に、不動産は築年数が古くなればなるほど資産価値が落ちていきます。

政府の働きかけもあって、中古住宅を評価する流れはできつつありますが、見た目や設備が新築同然でも、築年数が数十年を越えていれば住宅部分の資産価値はほぼゼロです。

資産価値の低い不動産は、よほど需要の高い立地でもない限り、取引額も下がってしまいます。

たとえば、不動産を長期譲渡することで税金を150万円節約できたとしても、売却を待つ間の維持費に40万円使い、築年数の経過で売却額が120万円下がっていれば、差額の10万円損をしてしまう計算です。

数年待っても高く売れる不動産は、たいていの場合築浅で売るとさらに高く売れる可能性が高いため、売却を待つ必要はないでしょう。

築浅物件はライバルが少なく売りやすい

できるだけ築浅の状態での不動産売却をおすすめする理由として、「不動産の売りやすさ」もあります。

中古の不動産市場で人気があるのは、下記のどちらかです。

ただし、少しでも早く不動産売却を成立させようと、もともと築浅できれいな物件を値下げして売るのはおすすめできません。

なぜなら、不動産は高すぎても安すぎても売れないからです。

不動産の価格は、築年数や地域の地価、物件の間取りなどによってある程度同じような金額に落ち着きます。

よほどの事情がない限り、相場を大きく離れた金額になることはありません。
相場より安い物件は、相場だと売れないような欠陥や問題点を抱えているケースが多いです。

値下げをして相場より安くすると、金額によっては「訳あり物件なのでは」と疑われ、かえって売買成立が遠ざかってしまいます。

築浅物件を安くして売ってもほとんどメリットがないので、比較的新しい不動産は、新しさが薄れるまえに売り出しましょう。

また、多くの人は家がある程度古くなってから売却を考えるため、築浅物件はそれほど数がありません。

似たような条件の物件が10戸ある中で買主を探すより、ライバル物件が1件も存在しない状態で売り出したほうが価格競争による値下がりや値引き競争が起こりづらいため、短期間で売却できます。

譲渡の特例を使えば3,000万円の控除を利用できる

譲渡所得の納税額は、不動産の売却額から物件の取得費用や不動産会社に支払う仲介手数料、そして控除を差し引いた金額に税率をかけて求めます。

ここで重要なのが、控除の存在です。

じつは、マイホームを売却する場合、3,000万円の控除を利用できるという特例があります。
単純計算でも、不動産の売却額が3,000万円以下なら、短期譲渡でも長期譲渡でも譲渡所得税はかからないのです。

マイホームを売って3,000万円以上の利益が出るケースは、ほとんどありません。

譲渡所得税の控除の特例は、効果が大きいぶんいくつかの利用条件をクリアする必要はありますが、利用できれば「税金が高い」という短期売却のデメリットを帳消しにすることができます。

納税費用を考える必要がなければ、不動産をできるだけ早く、高く売る方法を選んだほうがお得です。

先ほど説明した通り、不動産の資産価値は築年数で大きく変わります。

平均的な売却額も、不動産売却の難易度でも築浅物件のほうが有利なので、控除を利用できる場合は短期譲渡を検討しましょう。

短期譲渡で不動産売却する際の注意点はローンの整理や納税資金の準備

短期譲渡で不動産売却する場合、ローン残債の整理や納税資金の準備が必要です。

ローンがある場合は不動産売却時にローンの完済が必要になる

住宅ローンが残っている不動産は、売却時にローンの残債を完済する必要があります。

そもそも、ローンの残っている住宅には金融機関の抵当権が付いているため、金融機関の承諾なしに売却することができません。

不動産の売却代金でローンの残りを払い切ることができれば問題はありませんが、住宅の売却代金をローン返済にあてても完済できない場合は、貯金などで不足分を支払う必要があります。

ローンを組んだ金融機関に黙って不動産の売却手続きを進めると、残債の一括完済を求められたり、家を差し押さえられたりするリスクがあるので、ローンの残っている家を売る場合は気をつけましょう。

短期譲渡の納税は現金での一括納付が原則

譲渡所得税の納税は、基本的に現金での一括納付です。

マイホームの売却であり、譲渡の特例を使用できる場合は問題ありませんが、投資用の不動産売却などで課税される場合は、納税資金の準備も考えておきましょう。

なお、譲渡所得税の納付期限は、家を売った翌年の3月15日、確定申告の申請期限です。

確定申告をしなかった場合、無申告や脱税といった扱いになり、より多くの税金を納めることになるので、不動産を売ったら確定申告の準備も始めましょう。

不動産売却予定があるなら短期譲渡がおすすめ：まとめ

不動産売却を考えているなら、特別な事情がない限り、短期譲渡をおすすめします。

長期譲渡よりも譲渡所得税の税率は高くなりますが、より有利な条件で不動産売却を成功させることができるでしょう。

ただし、住宅ローンが残っていれば残債の完済が必須ですし、譲渡所得税がかかる場合は納税用の現金も必要です。物件ごとに有利な売却方法は変わってきます。

短期譲渡すべきか、それとも長期譲渡すべきか迷ったときは、まずは不動産売却のプロへご相談ください。