「空き家はどうやって管理すればいいの？」
「そもそも空き家は売却した方がいいの？」
こんな疑問を解決します。
空き家はその所有者が管理をするのが原則です。
ただ、突然相続などで空き家を管理することになった人にとっては、どうすればいいかわからず悩んでしまうでしょう。
そこで今回は、空き家の管理が必要な理由や管理の方法、管理する際のメリットデメリットなどについて徹底解説いたします。
最後に空き家を売却するメリットもご説明します。
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目次
空き家の管理が必要な4つの理由
そもそも、なぜ空き家を管理する必要があるのでしょうか。空き家の管理は必要ないと思う人もいるでしょう。
実は、空き家は定期的に管理をしないとさまざまなトラブルを起こす原因になるのです。以下より空き家の管理が必要な理由を4つに分けて解説します。
1. 衛生面・安全面でご近所トラブルの原因になる
空き家の管理を放置すると、ほこりやカビ、さらには害虫が蔓延します。壁や内装は傷みやすくなり近所の家に被害を及ぼす可能性があるのです。
また、木造の家などは木が傷んだり、虫に喰われたりすることで建物が倒壊する可能性があります。冬には凍結により水道管が破裂して周囲に迷惑をかけてします可能性もあります。命に関わることもあるため、定期的な管理が義務付けられているのです。
2. 空き巣やホームレスの棲み処・ゴミの廃棄場所になりやすい
空き家は空き巣やホームレスの棲み処になりやすい傾向にあります。
また、ゴミが大量投棄されてしまうこともあります。管理がずさんなところは目がつけられやすいのです。
3. 誰かに貸して家賃収入を得ることが難しくなる
空き家の管理が行き届いてないところに家賃を払って住みたいと思う人はいません。
いつか誰かに貸して家賃収入を得たいと考えている人は、定期的に管理することをおすすめします。
4. 特定空き家に指定されると固定資産税が大幅に増える
空き家の有効活用を促進する目的で、平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。
この法律は「特定空き家」に指定された空き家の所有者に対し、自治体の定める管理や改善指導に違反した場合50万円以下の過料を処すことができ、また固定資産税軽減措置対象から外すことができるものです。
特定空き家に指定されなければ200平方メートルまでの敷地部分に対し固定資産税が1/6に軽減されますが、指定されてしまうと軽減が一切なくなるため増税額は6倍に増えます。
以下は国土交通省が定める、特定空き家に関する基本指針です。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態
以上のことから、空き家の所有者は定期的に空き家を管理して「特定空き家」に指定されない努力をする必要があるのです。
参考：空き家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）って何？分かりやすく解説します！
空き家管理のためにやるべき5つのこと
空き家の管理をするためにやるべきことは主に5つです。詳しく見ていきましょう。
1. カビやダニを防ぐため定期的に部屋の換気・掃除を行う
空き家は基本的に窓やドアは閉め切りのため、湿気やほこりが溜まりやすくなります。また、以前誰かが住んでいたとなると、髪の毛などが大量に落ちているかもしれません。
カビやダニはこうした湿気、ほこり、髪の毛についている皮脂が大好物です。カビやダニの温床になるのを防ぐために、定期的な換気や掃除をする必要があります。
2. 水道管の悪臭や害獣の侵入を防ぐため定期的に通水する
水道管を長い期間使わずに放置すると水道管の中や外が錆びてしまい、悪臭や破損の原因になってしまいます。
目安として、赤茶色の水や緑がかった水が出たときは定期的な通水ができていない証拠です。
また下水との入り口排水トラップに水も溜められなくなり、悪臭や害獣の侵入を許してしまいます。悪臭やゴキブリ問題は近隣の家とのトラブルにもなりえるため、定期的な通水は確実に行うべき管理です。
定期的な通水方法と通水しているときの確認ポイントは以下を参考にしてください。
- 水道管の開栓手続きを済ませておく
- 室内、室外の水道すべてを1分以上流し、色が透明になるのを待つ
- 給湯器が正常に動くかチェックする
- 蛇口から出ている水が濁っていないか、悪臭はないか
- 水の勢いは一定か
- 蛇口以外の部位から水漏れはしていないか（元栓など）
通水時にどこか破損や不具合が生じている部位を見つけたときは、そのままにせず写真を撮り修理業者に連絡をしてください。
対応が遅くなってしまうと修理費がかさむ可能性があるため、なるべく早く対応しましょう。
3. 害獣や火災を防ぐため庭の除草をする
庭つきの家の場合、定期的に除草をしないと害虫発生や景観の悪化、火災を引き起こすリスクが高まります。特に空き家の場合は住宅用火災保険に加入できず、継続して入っていたとしても保険金の適用になるケースはかなり稀です。
冬場は寒さから除草作業が面倒になりがちですが、大きなトラブルになってからでは遅いため、必ず定期的に行いましょう。
除草方法はそれぞれですが、大きな庭がある家は草刈り機を買っておくのがおすすめです。また、草刈り後に除草剤を定期的にまくことで管理の効率を上げることもできます。
4. 雨漏りが発生していないかを念入りに確認する
雨漏りを放置しておくと、壁や天井裏のカビや建物を支える骨組みや土台の腐食、家屋の倒壊、漏電による火災などにつながるおそれがあります。
主に雨漏りが起きやすい部位は台所上の天井、換気扇、トイレ、ベランダです。マンションやアパートを管理している人でベランダや天井からの雨漏りを発見した場合は、上の部屋が原因となっている可能性もあります。念入りに確認しましょう。
5. カギ・インターホンなどのセキュリティや郵便物をチェックする
空き家の管理不足は、空き巣やホームレスが勝手に棲み処にしてしまう可能性を上げてしまうため危険です。ただ、セキュリティがしっかり作動していれば犯罪の温床になることはほぼあり得ません。
定期的にセキュリティがしっかり機能しているか、カギの破損やインターホンの損壊はないかをチェックしましょう。
また、ポストに入っている郵便物もセキュリティチェックとともに行なってください。前の住人宛てに郵便物が届いている可能性があります。個人情報漏洩のトラブルにつながるため、定期的に郵便物をチェックしてください。
空き家を管理し続けるメリット＆デメリット
空き家を管理するメリットやデメリットは以下のとおりです。
- 資産として価値が続く
- 賃貸物件として貸せば収益が得られる
- 管理の手間がかかる
- 管理業者へ委託するとコストがかかる
- 空き家として活用できるメリットが少ない
空き家は1つの資産として数えられるため、売却すればお金に変わり賃貸物件として他人に貸し出せば家賃収入を得られます。ただしどちらも住みたいと思えるような状態にしておくことが条件です。
デメリットとしては、定期的に管理が必要で手間がかかること、だからといって管理を業者へ委託すると費用がかかること、空き家として活用できるメリットが少ないことなどが挙げられます。
空き家を所有している際にかかる7つの費用
管理費は、空き家を所有している間はずっとかかるのが特徴です。主な費用を7つご紹介します。
- 固定資産税（建物と土地の2カ所に課税される）
- 都市計画税（建物と土地の2カ所に課税される）
- 空き家までの交通費
- 管理に使う道具の費用
- 修繕費
- 相続税（空き家を相続した場合）
- 住宅ローン（空き家相続時に残っていた場合）
固定資産税や都市計画税は市町村によって税率が異なりますが、支払い義務は1月1日時点で登記されている人に課せられます。
金額はどちらの税金も建物と土地の両方を支払うのが義務です。つまり合計4つの税金を払い続ける必要があります。
参考：固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】
またもし相続時に住宅ローンが残っていた場合は、相続した人が払うことになるのです。
ほかの費用は自分で負担する以外に、空き家管理サービスに委託することも可能ですが、ほとんどの会社が月に5,000～10,000円以上はかかってしまいます。
これらを踏まえて本当に費用をかけてでも残しておくべき資産なのか、じっくりと考える必要があるでしょう。
空き家の管理が面倒＆費用がかさむのであれば売却するのがおすすめ
空き家を管理し続けるのが面倒、費用がかさむことにストレスを感じるという場合は、思い切って売却してしまうことをおすすめします。
空き家を売却すると「管理費の削減」、「税金の支払い義務がなくなる」、「所得の増加」などのメリットが得られるのです。
確かに空き家を売却した場合でも所得税、住民税、相続税（相続した場合）などの費用はかかります。ただそれらは家を売ったときに得られた所得の中で相殺できることが多いのです。
逆に家が古くなればなるほど価値が下がり、売れなくなる可能性が高くなります。
長い目で見たとき、残しておく目的もないまま毎年無駄なお金を払い続けるよりも、すぐに売却した方が費用もかからずメリットも大きいといえるでしょう。
空き家法により売却時の税金が3,000万円控除できるようになった
「空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例（空き家法）」により、一定の条件を満たせば、売却した家の所得にかかる税金を3,000万円分控除できるようになりました。
国土交通省が定める適用期間の要件は以下のとおりです。
- 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までであること。
- 特例の適用期限である2027年12月31日までであること。
参考：5分でわかる！3,000万円特別控除とは？【相続空き家編】
空き家売却の相談は無料一括査定サイトを利用しよう：まとめ
空き家に明確な使い道や残しておく理由がないのに管理を続けるのは、手間と費用の無駄といっても過言ではありません。
管理にかかる費用を毎年払い続けるよりも、売却してしまう方が長い目で見たときにメリットとなる可能性があります。
空き家法の控除が使えるのであれば、適用期間内に売却してしまう方が節税にもなりお得です。
空き家を持っている方は、これを機に本当に残しておくべきなのか、売るべきなのかを考えてみましょう。
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不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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