「家を売りたいけれど、売却価格よりもローンの残り（残債）の方が多い……」
「もし売っても借金が残ったら、一生住み替えなんてできないのでは？」
不動産売却の相談現場で、最も多くの方が絶望に近い表情で口にするのがこの「オーバーローン（残債割れ）」の問題です。
特に築浅でフルローンを組んだ方や、地価の下落が心配なエリアにお住まいの方にとって、これは避けて通れない高い壁です。
しかし、宅建士として多くの「残債あり売却」を成功させてきた私から言わせれば、オーバーローンだからといって住み替えを諦める必要は全くありません。
正しい知識を持ち、戦略的に「出口」を設計すれば、今の家を脱出して理想の新居へ移ることは十分に可能です。
今回は、オーバーローンの不安を解消し、逆転の住み替えを実現するための「3つの解決策」と「高値売却の鉄則」を徹底解説します。
記事の信頼性監修者
宅地建物取引士上野 健太
不動産業界での豊富な実務経験に基づき、徹底して売主様の立場に立った客観的でフェアな情報を発信しています。
不動産一括査定・活用のアドバイザー
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目次
なぜ「オーバーローン」が起きるのか？その正体を知る
まず敵を知ることから始めましょう。オーバーローンとは、以下の状態を指します。
例えば、ローンの残りが3,500万円あるのに、家が3,000万円でしか売れない場合、差額の500万円（＋諸経費）をどうにかしなければ、銀行は「抵当権」を外してくれません。
抵当権が外れなければ、その家を売ることは物理的に不可能です。しかし、絶望しないでください。この「差額の500万円」を埋めるルートは、実は一つではないのです。
【解決策1】自己資金（貯蓄）で補填する
最もシンプルで、後のリスクが少ない方法です。 「貯金を切り崩すのはもったいない」と感じるかもしれませんが、住み替え後の生活を考えれば、最も健全なスタートが切れます。
メリット
新居のローン審査に悪影響を与えない。金利負担が最小限で済む。
デメリット
手元の現金が減り、新居の諸経費や引っ越し代に余裕がなくなる。
宅建士のアドバイス
すべてを現金で賄う必要はありません。親族からの贈与（住宅取得等資金の贈与税の非課税制度）を活用するなど、税制面での優遇をフル活用して「持ち出し」を最小限にする知恵を絞りましょう。
【解決策2】「住み替えローン」で不足分を新居に上乗せする
現金が用意できない場合の「救世主」とも言えるのが住み替えローンです。 今の家のローン不足分（先ほどの例で言えば500万円）を、新居の購入資金と一緒に借り入れる手法です。
メリット
手出しゼロで住み替えが可能。今の家の借金を「新居の低い金利」に一本化できる。
デメリット
借入額が物件価値を超える（担保割れ）ため、審査が非常に厳しい。年収や勤務先の属性が重視される。
宅建士のアドバイス
住み替えローンは「売り」と「買い」の決済を同日に合わせる必要があります。スケジュール管理が非常にシビアになるため、仲介会社（不動産会社）の腕が試される局面です。
参考：【不動産会社の選び方】信頼できる仲介会社を見分ける5つのポイント
【解決策3】禁断の「任意売却」は慎重に
どうしても払えない、でも売りたい……という場合の最終手段ですが、住み替え目的でこれを行うのはお勧めしません。
任意売却は「ローン滞納」が前提となることが多く、信用情報に傷がつく（ブラックリスト入りする）可能性が高いからです。
あくまで「住み替え」を前向きに進めるなら、前述の2つの方法を軸に考えましょう。
参考：任意売却でローンが残る不動産を売却するメリット・デメリット
オーバーローン脱出の「唯一の鍵」は、査定額を上げること
さて、ここからが本題です。 自己資金を出すにせよ、住み替えローンを使うにせよ、「今の家が1円でも高く売れること」がすべての問題を解決します。
500万円の不足だと思っていたものが、もし相場より300万円高く売れたら？ 不足分はわずか200万円になります。これなら、貯金や親からの援助でなんとかなるレベルかもしれません。
オーバーローンの不安で手が止まっている人の多くは、「ネットで見た近所の売り出し価格」や「1社だけの簡易査定」を見て絶望しています。しかし、それは本当の「出口」ではありません。
なぜ「HOME4U」ならオーバーローンを打破できるのか？
私は宅建士として、多くの売主様に「まずはHOME4Uで査定してください」と伝えています。それには、オーバーローンの方こそ知っておくべき明確な理由があるからです。
① 「高値売却の根拠」を持つ会社と出会える
大手から地元密着まで、HOME4Uに登録されているのは厳選された企業のみ。「このエリアなら、この層にこうアピールすれば相場より高く売れる」という独自の販売戦略を持つ担当者に出会える確率が極めて高いのです。
② 査定額の「幅」を知ることで、現実的な計画が立てられる
1社だけの査定は「その会社の都合」でしかありません。 HOME4Uで複数社の査定を並べることで、「最低でもこのライン、最高ならこのライン」というリアルなレンジが見えてきます。
この「最高値の可能性」が見えるだけで、住み替えの計画は一気に現実味を帯びます。
③ 「住み替え」のプロに相談できる
オーバーローンの売却は、通常の売却よりも高度なテクニックを要します。HOME4Uを通じて出会う担当者は、こうした複雑な事案を数多くこなしてきたプロです。
「住み替えローンが通りやすい銀行の紹介」や「売却時期の調整」など、単なる価格査定以上のサポートが期待できます。
「後悔しない住み替え」のために今すぐすべきこと
オーバーローンの現実に直面し、手が止まっている時間はもったいないです。 不動産市場は常に動いています。「今」が最高値かもしれないし、金利が上がればさらに買い手が減るかもしれません。
まずは、以下のステップで動いてみてください。
- 住宅ローンの正確な残債を確認する（返済予定表をチェック）
- HOME4Uで「今の家の本当の価値」を複数社から取り寄せる
- 「残債 － 査定額」の本当のギャップを把握する
ギャップが100万円単位で縮まった瞬間、あなたの住み替えは「不可能な夢」から「具体的なスケジュール」へと変わります。
まとめ：あなたの「一歩」を止めているのは、古いデータかもしれない
「ローンが残るから売れない」というのは、思い込みに過ぎないことが多いです。 実際には、戦略的な売却と適切なローンの組み換えで、多くの方がオーバーローンを乗り越えて新しい生活を手に入れています。
その第一歩は、「自分の家を最も高く評価してくれるパートナーを見つけること」以外にありません。NTTデータグループが運営する信頼の「HOME4U」で、まずはあなたの家の「逆転の可能性」を探ってみませんか？
信頼できる不動産会社選びです！