不動産を売却する際、多くの人が「いくらで売れて、いくら利益が出るか」に注目します。
しかし、不動産市場の動向や建物の老朽化によっては、購入時よりも売却価格が低くなり、結果として「赤字（譲渡損失）」が出てしまうケースも少なくありません。
「せっかく大切に住んできた家を売ったのに、損をして終わりなんて……」と落胆される方も多いでしょう。
しかし、日本の税制には、こうしたマイホーム売却の損失を「節税」という形でカバーできる救済措置が用意されています。それが「繰越控除（くりこしこうじょ）」です。
この記事では、不動産売却で損失が出た際に必ず知っておくべき繰越控除の仕組み、適用条件、そして具体的な節税効果について、専門用語を噛み砕いて徹底解説します。
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目次
そもそも「繰越控除」とは？損益通算との違い
不動産を売ってマイナスが出た場合、まず最初に行われるのが「損益通算（そんえきつうさん）」です。そして、その年に引ききれなかった分を翌年以降に持ち越すのが「繰越控除」です。
損益通算の仕組み
通常、個人の不動産売却の利益（譲渡所得）は、他の所得（給与所得や事業所得）とは分けて税金を計算する「分離課税」です。
しかし、マイホームを売って損失が出た場合に限り、例外的に「給与所得」など他のプラスの所得から、売却損を差し引くことが認められています。これを損益通算といいます。
例えば、その年の給与所得が600万円、不動産売却の損失が1,000万円だった場合、その年の所得は「0円」とみなされ、すでに源泉徴収されていた所得税が還付されます。
繰越控除の仕組み
損失が非常に大きく、その年の給与所得だけでは引ききれない場合（上記の例では400万円分が余ります）、その残った損失を翌年以降、最長3年間にわたって繰り越し、将来の所得から差し引くことができます。
つまり、売却した年を含めて最大4年間、税負担を大幅に軽減できる可能性があるのです。
繰越控除が使える「2つの特例」
繰越控除には、売却後の状況に合わせて2種類の特例があります。自分がどちらに当てはまるか確認しましょう。
① 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除
今の家を売って、新しく別のマイホームに買い換える場合の特例です。
目的
買い換えによる住み替えを促進するための優遇措置です。
ポイント
売却価格より購入価格の方が高くても、売却自体で損失が出ていれば適用可能です。
② 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（オーバーローン特例）
新しい家を買う・買わないに関わらず、住宅ローンの残高を下回る価格で売らざるを得なかった（オーバーローン状態）場合の特例です。
目的
ローン負担が重い中で家を手放した人を救済するための措置です。
ポイント
「売買契約日の前日」時点でのローン残高と、売却価格の差額を上限として控除が受けられます。
特例を受けるための「厳しい条件」をチェック
この制度は非常に強力な節税効果があるため、適用条件が細かく定められています。主なポイントは以下の通りです。
共通の条件
- 自己の居住用であること：投資用マンションや別荘は対象外です。
- 所有期間：売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること（「長期譲渡所得」に該当すること）。
- 所得制限：合計所得金額が3,000万円以下である年のみ適用可能です（3,000万円を超える年は、その年だけ控除が使えません）。
「買換え特例」特有の条件
- 新居の床面積が50㎡以上であること。
- 売却した年の前年から翌年までの3年間に新居を取得すること。
- 新居のために10年以上の住宅ローンを組むこと。
「オーバーローン特例」特有の条件
- 売却前日に、売却する住宅に10年以上のローン残高があること。
- 売却価格よりもローン残高の方が多いこと。
【シミュレーション】どれくらい税金が安くなる？
具体的な例で、節税効果を見てみましょう。
- 年収：700万円（所得税・住民税の合計が年間 約70万円と仮定）
- マイホーム売却時の損失：1,500万円
1年目（売却した年）
給与所得700万円から売却損1,500万円を引きます。
700万円 – 1,500万円 = -800万円
この年の所得は「0円」となり、その年の税金（約70万円）が全額戻ってきます。
2年目
前年から繰り越した800万円の損失を、2年目の所得から引きます。
700万円 – 800万円 = -100万円
2年目の所得も「0円」となり、2年目の税金（約70万円）もかかりません。
3年目
前年から繰り越した100万円の損失を引きます。
700万円 – 100万円 = 600万円
所得は600万円となり、本来の700万円にかかる税金よりも安くなります。
4年目
損失を使い切ったため、通常通りの課税に戻ります。
結果
この例では、トータルで約150万円以上の節税になる可能性があります。売却損が出たとしても、これだけの金額が手元に残れば、新生活の大きな助けになります。
注意点：確定申告は「毎年」必要！
ここが最も重要なポイントですが、繰越控除は「黙っていても適用されない」制度です。
1年目
損失が出たことを報告するために、必ず確定申告を行います。
2年目〜4年目
損失を使い切るまで、または4年経過するまで、毎年確定申告を継続する必要があります。たとえ2年目の所得がゼロで申告の義務がないように思えても、繰越の手続きを忘れると、その後の控除が受けられなくなります。
必要な書類の例
- 確定申告書
- （特定）居住用財産の譲渡損失の金額の計算明細書
- 譲渡時の売買契約書の写し
- 登記事項証明書（所有期間の確認用）
- 住宅ローンの残高証明書（オーバーローンの場合）
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よくある質問（Q&A）
Q. 親族に売却した場合でも使えますか？
A. 使えません。
夫婦や親子、生計を一にする親族など、特別な関係にある人への売却は特例の対象外です。
Q. 住宅ローン控除と併用できますか？
A. できます。
実はここが非常に有利な点です。売却益が出た時の「3,000万円特別控除」などは住宅ローン控除と併用できないケースが多いですが、「売却損の繰越控除」は新居の住宅ローン控除とダブルで活用できる場合があります。
参考：住み替えで3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できる？宅建士が徹底解説
Q. 以前に住んでいた家を売る場合は？
A. 住まなくなってから3年目の年の12月末までに売却すれば、対象になる可能性があります。空き家にして放置しすぎないよう注意が必要です。
損を「資産」に変える戦略を：まとめ
「不動産売却で赤字が出る」ことは、一見すると失敗のように思えるかもしれません。しかし、国の制度を正しく理解し、繰越控除をフル活用することで、その後の数年間の家計を劇的に楽にすることができます。
ただし、繰越控除の適用判定や確定申告の手続きは非常に複雑です。
「自分の家は5年以上経っているかな？」
「今のローン残高で特例は受けられる？」
「買い換えと単純売却、どちらが得なの？」
こうした悩みをお持ちの方は、不動産会社ご相談ください。お客様の将来のキャッシュフローを見据えた、税金面まで考慮したトータルなサポートを提供しています。
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