盛土規制法が不動産売却に与える影響とは？売主が知っておくべき5つのポイントを徹底解説

「自分の家が盛土（もりど）の上にあるなんて、今まで意識したこともなかった……」
「最近よく聞く『盛土規制法』の改正。これって、家を売る時にマイナス査定になるの？」

今、不動産売却を検討されている方の中から、こうした不安の声を多くいただくようになりました。
2023年5月、大規模な土砂災害をきっかけに「盛土規制法」が抜本的に改正され、土地の安全性に対する世間の目はこれまでになく厳しくなっています。

大切に住んできた我が家。いざ売ろうとした時に「法令違反です」「地盤が危険です」と言われて価格を下げられてしまうのは、誰だって避けたいですよね。

結論から申し上げます。盛土がある土地でも、正しく法律を理解し、適切な順序で準備を進めれば、納得のいく価格で安全に売却することは十分に可能です。

むしろ、法改正によって「何が危険で、何が安全か」の基準が明確になった今、曖昧な情報を放置して売却活動を始めることこそが、最大の高値売却の妨げになってしまいます。

本記事では、不動産売却のプロの視点から、盛土規制法があなたの土地の資産価値にどう影響するのか、そしてトラブルを避けて賢く売却するための5つのポイントを分かりやすく、かつ深掘りして解説します。

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

盛土規制法とは？なぜ今、売主が知っておくべきなのか

2021年、静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害は記憶に新しいかと思います。この災害の主因が不適切な盛り土の崩落であったことから、国は「危険な盛土を全国一律の基準で厳格に管理する」ことを決定。

これが、2023年5月に施行された「盛土規制法（宅地造成等規制法の一部改正）」です。

これまでの法律は、主に「宅地」として利用される土地が対象でした。しかし新法では、「土地の用途（宅地、農地、森林など）を問わず」、隙間のない規制が行われます。

「うちは農地を転用したから大丈夫」「山林に近いから対象外だろう」という思い込みは禁物です。改正によって、これまで規制対象外だったエリアも新たに「規制区域」に指定されるケースが全国で急増しています。

不動産を売却する際、その土地が以下のどちらの区域に含まれるかで、買主への説明内容や将来の建築許可の難易度が変わります。

主に市街地や集落など、崖崩れが発生した際に居住者に危害が及ぶ恐れがあるエリアです。既存の住宅地の多くがこちらに該当する可能性があります。

市街地から少し離れた場所でも、斜面地などで盛土崩落により下流に被害を及ぼす恐れがあるエリアです。

特定盛土等規制区域の確認方法

各自治体のホームページで公開されている「盛土規制法に基づく規制区域図」を確認しましょう。
不明な場合は、地域に詳しい不動産会社に調査を依頼するのが最も確実です。

盛土があるからといって、必ずしも価格が暴落するわけではありません。しかし、プロの査定では以下の「現実的なコスト」が考慮されることは覚悟しておく必要があります。

盛土は、もともとの地盤の上に土を積み上げたものです。古い造成地や施工が不十分な場合、地盤が軟弱なことがあります。

買主が新築を建てる際、地盤調査の結果次第では100万〜300万円程度の地盤改良費用が必要になり、その分が価格交渉の材料となる場合があります。

盛土を支える「擁壁」の状態も査定の重要ポイントです。

これらが見られる場合、補修費用を想定した価格設定が必要になります。