「不動産会社に任せたのに、全然内覧が入らない……」
「大手だから安心だと思っていたのに、実は裏で損をさせられている？」
不動産売却を始めたばかりの売主様が、最も警戒すべき言葉。それが「囲い込み」です。
これは、不動産会社が自社の利益（両手仲介）を優先するために、他社からの購入希望者を意図的にブロックする、業界の極めて悪質な慣習です。
せっかく良い物件を、適切な価格で売り出しても、この「囲い込み」をされた瞬間に、あなたの売却活動は停滞し、最終的に数百万円単位の値下げを余儀なくされます。
今回は、宅建士である私が、囲い込みを物理的に不可能にする最強の武器「レインズ登録証明書」のチェック術を徹底解説します。
記事の信頼性監修者
宅地建物取引士上野 健太
不動産業界での豊富な実務経験に基づき、徹底して売主様の立場に立った客観的でフェアな情報を発信しています。
不動産一括査定・活用のアドバイザー
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目次
知らないと怖い「囲い込み」と「両手仲介」の裏側
まず、なぜ不動産会社が「囲い込み」というリスクのある行為に手を染めるのか、その構造を理解しておきましょう。
「片手」と「両手」で報酬が2倍違う
不動産会社の報酬は、売主・買主から受け取る「仲介手数料」です。
片手仲介
売主からのみ、または買主からのみ手数料をもらう（3% + 6万円）。
両手仲介
一社が売主と買主の両方を担当し、双方から手数料をもらう（6% + 12万円）。
不動産会社にとって、両手仲介は一度の手間で「利益が2倍」になる、喉から手が出るほど欲しい案件です。
そのため、他社が「お客様を連れていきたい（内覧したい）」と電話をしてきても、「あ、その物件はもう商談中（嘘）です」と断り、自社で見つけた買主だけで成約させようとします。これが囲い込みの正体です。
参考：不動産売却で仲介手数料っていくらかかるの？失敗しないための基礎知識
囲い込みが売主に与える「致命的なダメージ」
「高く、早く売りたい」という売主の願いに対し、囲い込みは真逆の事態を引き起こします。
購入希望者が激減する
日本中の不動産会社が抱える顧客をシャットアウトするため、内覧の機会が極端に減ります。
売れ残る期間が延びる
広く市場に公開されないため、成約までの時間がダラダラと伸びます。
理不尽な値下げを迫られる
「全然反響がありませんね」と不動産会社に言われ、本当は高く買いたい人が他社にいたかもしれないのに、安値での売却を強要されます。
これを防ぐための「監視システム」が、実は法律で決まっています。それが「レインズ（REINS）」です。
参考：囲い込みされてない？不動産売却時のトラブル【悪徳業者編】
最強の自衛手段「レインズ登録証明書」を使いこなせ
「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結ぶと、不動産会社は一定期間内に物件情報をレインズという全国共通のシステムに登録する義務があります。
登録後に必ず「登録証明書」を受け取ること
登録が完了すると、システムから「登録証明書」が発行されます。
多くの売主様が「登録しましたよ」という口頭の報告だけで済ませてしまいますが、これは非常に危険です。必ず、「紙」または「PDF」で証明書の実物を受け取ってください。
証明書に記載された「確認用パスワード」の威力
証明書の右下には、売主だけがアクセスできる「確認用ID」と「パスワード」が記載されています。
これを使って「レインズ売主専用確認画面」にログインすると、以下のことがリアルタイムでチェックできます。
登録内容の正確性
住所や間取り、価格が正しく載っているか。
公開ステータス
現在の状態が「公開中」になっているか。ここが勝手に「書面による申し込みあり（商談中）」になっていたら、囲い込みの真っ最中です。
図面の有無
販売用のマイソク（図面）がちゃんとアップロードされているか。図面がないと、他社は客付けができません。
悪徳担当者が使う「証明書を出さない」言い訳への対策
「証明書をください」と言った際、担当者が以下のような言い訳をしてきたら、その会社は限りなく黒に近いです。
- 「あ、後で送りますね（と言って送ってこない）」
- 「うちは社内ルールで原本はお渡しできないんです（嘘です、法律で交付義務があります）」
- 「レインズよりも自社のネットワークの方が強いので登録していません（専任媒介なら法律違反です）」
これらへの対策はシンプルです。媒介契約を結ぶ「前」に、こう釘を刺しておきましょう。
「登録後、すぐにレインズの登録証明書をください。パスワードで毎日ステータスを確認しますので」
この一言を言うだけで、担当者は「あ、この売主は知識があるな。囲い込みをしたらバレる」と察し、不当な操作ができなくなります。
一般媒介契約なら囲い込みは起きないのか？
「じゃあ、複数の会社に頼める『一般媒介契約』なら安心なの？」という質問をよく受けます。
結論から言うと、一般媒介は囲い込みのリスクは低いですが、逆に「不動産会社が広告費をかけてくれない」というデメリットがあります。
一番賢いやり方は、「最初は複数社と一般媒介を結び、売れない場合は信頼できる1社と専任媒介を結び、レインズ登録証明書で厳密に監視する」ことです。これが最もスピーディーに、かつ最高値で売るための黄金律です。
参考：専任媒介と一般媒介はどっちが正解？戦略的な選び方の極意
なぜHOME4Uで選ぶ会社は「囲い込み」をしないのか
ここで、HOME4Uの話に戻ります。
なぜ私が「一括査定ならHOME4U」と繰り返すのか。その理由は、登録されている業者の「コンプライアンス意識」が圧倒的に高いからです。
NTTデータグループの監視下にある
囲い込みは宅建業法違反に近い行為です。HOME4Uという巨大プラットフォームで、そのような「通報リスク」のある行為を平気で行う会社は、審査段階でまず排除されています。
業者のプライドと実績
HOME4Uに掲載されているのは、地域でも実績のある「顔が見える」会社ばかりです。短期的な両手仲介の利益のために、長年築いた評判をドブに捨てるような真似はしません。
まとめ：知識こそが、あなたの数百万を守る盾になる
不動産売却は、プロに丸投げしてはいけません。
彼らはビジネスパートナーですが、同時に「自社の利益を追求する組織」でもあります。
「レインズ登録証明書をチェックする」という、わずか5分で終わる作業をするかしないか。それだけで、あなたの売却活動が「透明な競争」になるか、「不透明な囲い込み」になるかが決まります。
- HOME4Uで誠実な不動産会社を選ぶ
- 媒介契約を結んだら、即座に登録証明書を要求する
- 自分でログインして、他社をブロックしていないか確認する
このステップを徹底してください。
まずは、あなたの要望を真摯に受け止め、透明性の高い提案をしてくれるプロを、HOME4Uで探すことから始めましょう。
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